Do niedawna wynajem krótkoterminowy przez platformy takie jak Airbnb był postrzegany jako symbol nowoczesnej, elastycznej gospodarki, która pozwala właścicielom mieszkań dorobić do pensji, a turystom oferuje tańsze i bardziej autentyczne noclegi niż hotele. Dziś w wielu europejskich miastach Airbnb stało się synonimem kryzysu mieszkaniowego, wyludniania się centrów, uciążliwych imprez w blokach i niekontrolowanego przepływu kapitału, który wypycha stałych mieszkańców poza granice ich własnych dzielnic.

Barcelona jest jednym z pionierów i najbardziej radykalnych miast w walce z niekontrolowanym najmem krótkoterminowym. Jeszcze kilka lat temu miasto było symbolem ekscesów turystyki, a liczba ofert na Airbnb rosła w zastraszającym tempie, wypychając lokalnych mieszkańców z centrum. Dziś Barcelona wprowadziła jeden z najsurowszych reżimów regulacyjnych w Europie. Miasto zapowiedziało eliminację wszystkich około 10 tysięcy licencji na wynajem krótkoterminowy do listopada 2028 roku. To oznacza, że w ciągu zaledwie kilku lat z platform zniknie ogromna część ofert, a właściciele, którzy nie dostosują się do nowych przepisów, będą musieli zmierzyć się z konsekwencjami. Już teraz z platform usunięto ponad 10 tysięcy ofert, a za wynajem bez rejestracji grożą kary sięgające 60 tysięcy euro.

Burmistrz Barcelony Jaume Collboni jasno dał do zrozumienia, że miasto nie zamierza ustępować wobec globalnej platformy. Po spotkaniu z przedstawicielami Airbnb, które nie przyniosło porozumienia, Collboni oświadczył, że nikt nie stoi ponad prawem. Polityka Barcelony opiera się na założeniu, że mieszkania w centrum miasta powinny służyć przede wszystkim mieszkańcom, a nie turystom. Władze argumentują, że nadmierna koncentracja ofert Airbnb przyczyniła się do wzrostu cen wynajmu i zakupu nieruchomości, a także do zaniku lokalnych sklepów i usług na rzecz biznesów nastawionych wyłącznie na obsługę turystów. Miasto wprowadziło strefy ograniczonego wzrostu, w których nowe rejestracje lokali na wynajem krótkoterminowy są zamrożone. To oznacza, że nawet jeśli ktoś chce rozpocząć działalność na Airbnb, w wielu dzielnicach po prostu nie ma takiej możliwości.

Barcelona toruje drogę. Całkowita eliminacja licencji do 2028 roku

Włoskie miasta, które od lat zmagają się z nadmierną turystyką, również zaostrzają kurs wobec najmu krótkoterminowego. Florencja, która już w 2023 roku zakazała tworzenia nowych mieszkań na wynajem turystyczny w historycznym centrum wpisanym na listę UNESCO, postanowiła pójść o krok dalej. W 2026 roku miasto ogłosiło plany rozszerzenia ograniczeń na obszar znacznie większy niż dotychczasowe centrum – około 16 kilometrów kwadratowych, co obejmie ponad 103 tysiące mieszkań, w porównaniu z wcześniejszymi 35,6 tysiąca. Nowe przepisy nie oznaczają natychmiastowej likwidacji istniejących ofert, ale blokują tworzenie nowych lokali na wynajem turystyczny na okres dwóch lat. Projekt ma zostać przyjęty w trybie pilnym, aby ograniczyć ryzyko masowej rejestracji nowych lokali przed wejściem przepisów w życie.

Burmistrz Florencji Sara Funaro jasno określiła cel tych działań: kontynuowanie polityki ochrony życia mieszkaniowego i zapewnienia zrównoważonej równowagi między turystyką a codziennym życiem mieszkańców. Jak dodała, dane pokazują, że zjawisko krótkoterminowego najmu turystycznego w mieście bardzo znacząco wzrosło. Moratorium chroniące istniejące najmy ma obowiązywać do 31 maja 2028 roku. Po tej dacie Florencja zamierza zacząć ograniczać ich liczbę, przy czym deklaruje bardziej preferencyjne podejście do małych lokalnych właścicieli wynajmujących jedno mieszkanie jako uzupełnienie dochodu niż do operatorów działających w formule biznesowej. To ważne rozróżnienie, które ma na celu ochronę zwykłych mieszkańców przed zawodowymi wynajmującymi.

Florencja rozszerza zakaz poza centrum historyczne

Francja od 2020 roku ogranicza wynajem krótkoterminowy do maksymalnie 120 dni rocznie dla mieszkań stanowiących główną rezydencję. W Paryżu, gdzie problem nadmiernej turystyki jest szczególnie widoczny, liczba aktywnych ofert spadła już o 22,9 procent w związku z nowymi regulacjami. Miasto stosuje również dodatkowe narzędzia, takie jak obowiązek uzyskania pozwolenia na zmianę przeznaczenia lokalu dla mieszkań niebędących główną rezydencją, co znacznie utrudnia profesjonalne wynajmowanie na platformach.

Berlin i Dublin również należą do grona miast, które systematycznie zaostrzają przepisy. W stolicy Niemiec kluczowym elementem regulacji są wymogi dotyczące planowania przestrzennego i pozwoleń, które mają zapobiegać przekształcaniu całych budynków w nielegalne hotele. Dublin z kolei wprowadza mechanizmy, które mają na celu ochronę lokalnego rynku mieszkaniowego przed nadmierną komercjalizacją.

W Lizbonie, która również znalazła się w gronie miast prowadzących najbardziej radykalną politykę, władze wprowadziły przepisy dotyczące wskaźników koncentracji ofert. W obszarach, gdzie liczba lokali na wynajem krótkoterminowy przekracza 10 procent stałych mieszkań, nowe rejestracje są całkowicie zablokowane, a w strefach przejściowych, gdzie wskaźnik wynosi od 5 do 10 procent, obowiązują zaostrzone kryteria. To rozwiązanie pozwala na elastyczne dostosowywanie polityki do lokalnych warunków.

Stare przepisy, nowe egzekwowanie

Od 20 maja 2026 roku w całej Unii Europejskiej obowiązuje rozporządzenie 2024/1028 w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego wynajmu obiektów noclegowych. Nowe przepisy nie tworzą nowego systemu licencjonowania, ale ujednolicają infrastrukturę danych, za pośrednictwem której państwa członkowskie egzekwują już obowiązujące przepisy. Od tej daty platformy takie jak Airbnb, Booking.com, Vrbo i inne działają w oparciu o te same obowiązki w zakresie gromadzenia, walidacji i raportowania danych we wszystkich 27 państwach członkowskich. Rozporządzenie działa w trybie opt-in/opt-out – państwa członkowskie nie są zobowiązane do jego stosowania, ale jeśli wprowadzą system rejestracji, muszą to robić zgodnie z tym rozporządzeniem.

Kluczowym elementem nowego systemu jest numer rejestracyjny. Każdy lokal do wynajmu krótkoterminowego musi zostać zarejestrowany zgodnie z odpowiednią procedurą krajową i uzyskać unikalny numer. Platformy są zobowiązane do wyświetlania tego numeru publicznie na stronie oferty, przeprowadzania losowych kontroli poprawności w krajowym rejestrze oraz zawieszania lub usuwania ogłoszeń, które nie spełniają wymogów. Oznacza to, że niezarejestrowana lub nieprawidłowo zarejestrowana oferta jest systematycznie usuwana na poziomie platformy, a nie tylko na poziomie egzekwowania prawa przez organy miejskie. To fundamentalna zmiana, która ma zakończyć erę anonimowości i szarej strefy na rynku krótkoterminowego wynajmu. Według danych Komisji Europejskiej, krótkoterminowy wynajem stanowi obecnie około jednej czwartej całkowitej podaży noclegów turystycznych, a w 2025 roku odnotowano 951,6 miliona noclegów zarezerwowanych za pośrednictwem platform.

Nowe unijne rozporządzenie. Koniec szarej strefy i anonimowości

Polska również znajduje się w centrum debaty o regulacjach najmu krótkoterminowego. W kwietniu 2026 roku Ministerstwo Sportu i Turystyki przedstawiło projekt regulacji, który zakłada wprowadzenie obowiązkowej rejestracji wszystkich obiektów oferujących najem krótkoterminowy w gminnej ewidencji oraz w Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych.

Po rejestracji właściciel otrzyma indywidualny numer, który musi być widoczny na platformach rezerwacyjnych. Numer identyfikacyjny ma ułatwić ustalenie, kto odpowiada za lokal w przypadku skarg sąsiadów, a jednocześnie zwiększyć bezpieczeństwo turystów. Projekt przewiduje również wysokie kary administracyjne za prowadzenie działalności bez rejestracji oraz nowe uprawnienia dla gmin, w tym możliwość wyznaczania stref ograniczających najem krótkoterminowy.

Jednocześnie polskie samorządy nie czekają na przepisy centralne. Gdańsk już prowadzi lokalną ewidencję, a brak zgłoszenia może być traktowany jako naruszenie ustawy o usługach hotelarskich. Oznacza to, że najem krótkoterminowy zaczyna być traktowany podobnie jak działalność zbliżona do hotelarskiej, zwłaszcza tam, gdzie skala zjawiska wpływa na codzienne życie mieszkańców. Z kolei rządowa ustawa, która ma wejść w życie, spotkała się z krytyką ze strony samorządów, które obawiają się, że proponowane rozwiązania nie idą wystarczająco daleko w ochronie rynku mieszkaniowego przed nadmierną komercjalizacją.

Polska na zakręcie. Rządowe przepisy, samorządowe ambicje i protesty

W ciągu zaledwie kilku lat rynek krótkoterminowego wynajmu w Europie przeszedł od niemal całkowitej swobody do gęstej sieci regulacji, które w wielu miejscach czynią z niego działalność trudną, kosztowną i obarczoną wysokim ryzykiem. Coraz więcej miast, od Barcelony przez Florencję po Gdańsk, wprowadza lub planuje wprowadzenie ograniczeń, które mają na celu ochronę rynku mieszkaniowego przed nadmierną komercjalizacją. Nowe unijne rozporządzenie, które weszło w życie 20 maja 2026 roku, kończy erę anonimowości i szarej strefy, wymuszając rejestrację i transparentność na platformach oraz właścicielach. Właściciele mieszkań, którzy jeszcze kilka lat temu mogli swobodnie wynajmować swoje lokale turystom, dziś muszą mierzyć się z limitami dni, obowiązkiem rejestracji, karami finansowymi oraz perspektywą całkowitego zakazu w niektórych dzielnicach.

Fot. Pixabay