Wejście w życie ustawy o jawności cen mieszkań nie wpłynęło na średni poziom cen – wynika z raportu JLL. Choć deweloperzy masowo korygowali cenniki, podwyżki i obniżki zrównoważyły się. W trzecim kwartale 2025 roku sprzedaż mieszkań na największych rynkach w Polsce wzrosła, a popyt napędza spadek kosztów kredytów hipotecznych.

• Deweloperzy sprzedali ponad 10,8 tys. mieszkań na sześciu największych rynkach w Polsce w III kwartale 2025 r., co oznacza wzrost sprzedaży o kilka procent wobec poprzedniego kwartału – wynika z raportu JLL.
• Ustawa o jawności cen mieszkań, która weszła w życie latem 2025 r., nie doprowadziła do spadku cen – mimo że aż 25 proc. całej oferty przeszło korekty w cennikach, ich wpływ na średnie ceny był „bliski zera”.
• Ceny ofertowe mieszkań w większości miast spadły jedynie o 1–3 proc., głównie z powodu większego udziału tańszych lokali z peryferii, przeznaczonych dla kupujących z kredytem hipotecznym.
• Rynek mieszkaniowy ożywił się dzięki niższemu oprocentowaniu kredytów i wzrostowi zarobków. W lipcu banki udzieliły 22,4 tys. kredytów – o 13,9 proc. więcej niż w czerwcu – co częściowo wynikało z realizacji odłożonego popytu.
• Eksperci JLL przewidują dalszy wzrost sprzedaży mieszkań w ostatnim kwartale roku, szczególnie jeśli inflacja utrzyma się w granicach 3 proc., a stopy procentowe zostaną ponownie obniżone. W 2026 r. na koszty inwestycji mogą wpłynąć nowe wymogi dotyczące miejsc schronienia w projektach budowlanych.

W trzecim kwartale 2025 roku na rynku mieszkaniowym w Polsce odnotowano wyraźne ożywienie popytu – wynika z najnowszego raportu firmy doradczej JLL. Deweloperzy na sześciu największych rynkach sprzedali łącznie ponad 10,8 tysiąca mieszkań, co oznacza kilkuprocentowy wzrost w porównaniu z poprzednim kwartałem.

Eksperci JLL wskazują, że do wzrostu aktywności kupujących przyczyniły się przede wszystkim niższe stopy procentowe, a w konsekwencji spadek oprocentowania kredytów hipotecznych, oraz utrzymujący się wzrost wynagrodzeń. Coraz więcej gospodarstw domowych decyduje się na zakup mieszkania, uznając obecny moment za względnie stabilny – zwłaszcza po ostatecznym potwierdzeniu, że planowany rządowy program dopłat do kredytów nie zostanie wprowadzony.

W lipcu 2025 roku banki udzieliły 22,4 tysiąca kredytów mieszkaniowych – wynika z danych Biura Informacji Kredytowej przywołanych w raporcie. W sierpniu liczba nowych umów spadła o 13,9 proc., do około 19,4 tysiąca, jednak wciąż utrzymywała się na poziomie zbliżonym do tego z maja i czerwca. Zdaniem analityków wzrost liczby udzielonych kredytów w lipcu mógł wynikać z realizacji części odłożonego popytu.

Raport zwraca również uwagę na skutki wejścia w życie ustawy o jawności cen mieszkań. Choć nowe przepisy skłoniły wielu deweloperów do rewizji cenników, to skala korekt nie przełożyła się istotnie na średni poziom cen. Obniżki i podwyżki w większości przypadków się równoważyły, dzięki czemu rynek zachował względną stabilność cenową.

Jak zauważają autorzy raportu, obserwowana równowaga między cenami a dostępnością finansowania może w kolejnych kwartałach sprzyjać utrzymaniu umiarkowanego, ale stabilnego popytu, zwłaszcza w największych miastach, gdzie oferta deweloperów pozostaje wciąż ograniczona względem potrzeb mieszkaniowych.

Zmniejszona ilość lokali

Jak wynika z raportu JLL, w trzecim kwartale 2025 roku rynek mieszkaniowy w Polsce wykazał oznaki ożywienia po okresie spowolnienia, jednak po stronie podaży odnotowano wyraźne zahamowanie. Liczba nowych lokali wprowadzonych do sprzedaży znacząco spadła – na sześciu największych rynkach pojawiło się łącznie około 9,5 tysiąca mieszkań. To mniej niż w poprzednich kwartałach i jednocześnie pierwszy przypadek od dwóch lat, gdy kwartalna sprzedaż przewyższyła nową podaż.

Pod koniec września całkowita oferta deweloperska wyniosła 60,3 tysiąca mieszkań. W czterech z sześciu analizowanych miast liczba dostępnych lokali zmniejszyła się, a jedynie w Warszawie i Krakowie pozostała na poziomie zbliżonym do notowanego trzy miesiące wcześniej. Analitycy JLL podkreślają, że jeśli podobna relacja między podażą a sprzedażą utrzyma się w kolejnym kwartale, będzie można mówić o zmianie trendu i stopniowym przechodzeniu rynku w fazę przewagi popytu.

Aleksandra Gawrońska z JLL Polska zwróciła uwagę, że obecne dane należy jednak interpretować z ostrożnością. Jak wskazała, ograniczenie liczby nowych inwestycji mogło być efektem kilku nakładających się czynników, takich jak utrzymująca się wcześniej słabsza sprzedaż, dostosowywanie się deweloperów do nowych regulacji czy tymczasowe wycofanie części ofert z rynku. Wciąż zdarzają się przypadki sprzedaży mieszkań w tzw. pulach, co oznacza, że deweloperzy udostępniają tylko część lokali z danego projektu. Niektóre mieszkania mogły zostać czasowo wstrzymane z oferty z powodu trudności w spełnieniu wymogów ustawy o jawności cen mieszkań.

Z raportu wynika również, że sama ustawa o jawności cen nie spowodowała gwałtownych zmian w poziomie cen. Średnie stawki pozostały w dużej mierze stabilne – w większości miast odnotowano jedynie niewielkie, 1–3-procentowe spadki. Jedynym wyjątkiem był Poznań, gdzie korekta była bardziej zauważalna. Obniżki cen wynikały głównie z faktu, że w nowej ofercie zaczęło przybywać tańszych mieszkań położonych na obrzeżach, skierowanych do osób korzystających z kredytów hipotecznych.

Jak podkreślił cytowany w raporcie Jan Dziekoński z platformy RynekPierwotny.pl, wejście w życie nowych przepisów o jawności cen wywołało wśród deweloperów falę rewizji cenników. Tylko w sierpniu i wrześniu 2025 roku zmiany cen objęły aż 25 proc. całej oferty mieszkaniowej. Wrzesień był pod tym względem rekordowy – korekty wprowadziło 13,8 proc. ofert w Warszawie, 20,4 proc. w Krakowie, 18,3 proc. w Gdańsku oraz aż 26,4 proc. w Łodzi.

Autorzy raportu podkreślają, że choć w krótkim okresie rynek reaguje na nowe regulacje i warunki ekonomiczne, to stabilizujące się ceny, utrzymujący się popyt kredytowy oraz spadające oprocentowanie hipotek mogą w kolejnych miesiącach sprzyjać dalszemu ożywieniu sprzedaży, zwłaszcza w segmencie mieszkań popularnych.

Dalszy wzrost sprzedaży

Jak jednak podkreślił Jan Dziekoński z platformy RynekPierwotny.pl, mimo dużej liczby korekt w cennikach deweloperów, ich łączny wpływ na poziom cen był praktycznie neutralny. Zmiany wprowadzane przez firmy równoważyły się wzajemnie — tam, gdzie wcześniej ceny były zbyt wysokie, nastąpiły obniżki, natomiast w przypadku mieszkań wycenionych zbyt nisko deweloperzy zdecydowali się na podwyżki. Ekspert zaznaczył, że takie działania świadczą o próbie dostosowania wycen do realnej sytuacji rynkowej, a nie o chęci manipulowania średnim poziomem cen w skali kraju.

W opinii analityków JLL w ostatnim kwartale 2025 roku można spodziewać się dalszego ożywienia sprzedaży mieszkań. Warunkiem utrzymania tego trendu będzie jednak stabilna inflacja w granicach 3 proc. oraz ewentualna kolejna obniżka stóp procentowych, która zwiększyłaby dostępność kredytów hipotecznych. Eksperci przewidują również, że końcówka roku przyniesie wzrost liczby wniosków o pozwolenia na budowę, ponieważ deweloperzy chcą zdążyć przed wejściem w życie nowych przepisów budowlanych.

Od początku 2026 roku każdy nowy projekt budowlany będzie musiał uwzględniać miejsca doraźnego schronienia. Jak zauważył Kazimierz Kirejczyk z JLL Polska, inwestorzy dążą do uzyskania pozwoleń jeszcze na obecnych zasadach, by uniknąć dodatkowych kosztów i formalności. Ekspert przewiduje jednak, że wpływ nowych przepisów na koszty realizacji inwestycji będzie początkowo ograniczony — odczuwalny tylko w pojedynczych projektach pod koniec 2026 roku. Szersze skutki tej regulacji dla rynku deweloperskiego mają być widoczne dopiero w latach 2027–2028, gdy nowe wymogi obejmą większość nowych budów.

Źródło: Rynekpierwotny.pl