Ceny mieszkań w Polsce w 2025 roku ukazują ogromne dysproporcje między największymi metropoliami a średnimi miastami. Według raportu Grupy Morizon-Gratka, w Sosnowcu metr kwadratowy mieszkania na rynku wtórnym kosztuje zaledwie 5836 zł – trzykrotnie mniej niż w Warszawie, gdzie średnia cena sięga 17,024 zł. Wśród średnich miast najdroższa jest Gdynia, a różnice w cenach odzwierciedlają lokalne uwarunkowania gospodarcze, demograficzne i atrakcyjność inwestycyjną.
Polski rynek nieruchomości w 2025 roku pozostaje zróżnicowany, z wyraźnym podziałem między dużymi miastami a mniejszymi ośrodkami. Raport Grupy Morizon-Gratka, oparty na analizie ofert z ich serwisów, pokazuje, że w średnich miastach ceny mieszkań są znacznie niższe, co czyni je atrakcyjnymi dla osób szukających tańszych alternatyw dla metropolii. Sosnowiec wyróżnia się jako najtańszy wśród miast z drugiej dziesiątki pod względem liczby mieszkańców, podczas gdy Gdynia plasuje się na czele tej grupy z cenami porównywalnymi do dużych aglomeracji. Dane te odzwierciedlają zarówno różnice w popycie, jak i lokalne czynniki, takie jak dostępność gruntów czy inwestycje infrastrukturalne.
Warszawa na czele, Sosnowiec na szarym końcu
Warszawa, z populacją 1,862,402 mieszkańców, pozostaje najdroższym rynkiem nieruchomości w Polsce. W marcu 2025 roku średnia cena ofertowa na rynku wtórnym wyniosła 17,024 zł za m², mimo spadku o 1,82% w porównaniu do lutego. Wysoki popyt, szczególnie w segmencie premium, oraz inwestycje w apartamenty na wynajem krótkoterminowy napędzają ceny. Za przeciętną pensję netto (6400 zł w lipcu 2025 roku według GUS) można w stolicy kupić zaledwie 0,38 m² mieszkania, co pokazuje ogromną barierę cenową dla przeciętnego nabywcy.
Sosnowiec, z 185,983 mieszkańcami, oferuje mieszkania po średniej cenie 5836 zł za m² – trzykrotnie taniej niż w Warszawie. Za miesięczną pensję netto można tam nabyć 1,1 m² mieszkania, co czyni miasto jednym z najbardziej przystępnych cenowo w Polsce. Niskie ceny wynikają z mniejszego popytu, niższego poziomu inwestycji i historycznie przemysłowego charakteru regionu Zagłębia Dąbrowskiego, który boryka się z odpływem młodych mieszkańców.
Gdynia liderem średnich miast
Gdynia, z 240,000 mieszkańców, jest najdroższym miastem wśród średnich ośrodków, z ceną 13,650 zł za m². To o 60% więcej niż w Łodzi (8512 zł za m²), mimo że Łódź ma niemal trzykrotnie więcej mieszkańców (672,185). Atrakcyjność Gdyni wynika z jej położenia w aglomeracji trójmiejskiej, bliskości morza i rozwiniętej infrastruktury turystycznej. W 2024 roku ceny w Gdyni wzrosły o 2,14% w ujęciu miesięcznym, co świadczy o rosnącym zainteresowaniu inwestorów. Jednak w lutym 2025 roku odnotowano korektę cen, co może zapowiadać stabilizację.
Rzeszów, z ceną 10,433 zł za m², plasuje się jako drugi najdroższy rynek wśród średnich miast. Wzrost cen o 19,9% w ciągu trzech lat (od 2022 roku) wynika z dynamicznego rozwoju gospodarczego, inwestycji w sektor IT i poprawy infrastruktury, takiej jak nowe połączenia lotnicze i drogowe. Za średnią pensję netto w Rzeszowie można kupić 0,61 m² mieszkania, co plasuje miasto w środku zestawienia pod względem dostępności.
Kielce, Toruń i Częstochowa: różne oblicza średnich miast
Kielce (9555 zł za m²) i Toruń (9459 zł za m²) zajmują trzecie i czwarte miejsce wśród średnich miast. W obu za przeciętną pensję netto (6400 zł) można nabyć około 0,67 m² mieszkania, co odzwierciedla umiarkowaną dostępność. Kielce, z populacją 191,000, korzystają z bliskości Warszawy i rozwijającego się rynku pracy, ale borykają się z odpływem mieszkańców. W styczniu 2025 roku ceny w Kielcach spadły o 5,43% w ujęciu miesięcznym, co może być efektem korekty po wcześniejszych wzrostach. Toruń, z 200,000 mieszkańców, przyciąga studentów i turystów, ale ograniczona podaż nowych mieszkań utrzymuje ceny na stosunkowo wysokim poziomie.
Częstochowa, z 220,000 mieszkańców, oferuje bardziej przystępne ceny (6887 zł za m²), co pozwala kupić 0,93 m² mieszkania za średnią pensję. Miasto, znane z Jasnej Góry, pozostaje atrakcyjne dla mieszkańców regionu, ale brak dużych inwestycji hamuje wzrost cen. W porównaniu do 2022 roku, gdy mediana wynosiła 6500 zł za m², wzrost jest umiarkowany.
Czynniki kształtujące ceny
Różnice cenowe między miastami wynikają z kilku czynników. Warszawa przyciąga inwestorów i młode pokolenia dzięki wysokim zarobkom (średnia pensja w sektorze przedsiębiorstw w 2025 roku to 8200 zł netto) i rozwiniętej infrastrukturze. Gdynia korzysta z turystycznego boomu i bliskości Gdańska, gdzie ceny sięgają 14,000 zł za m². Sosnowiec, mimo poprawy infrastruktury, boryka się z postindustrialnym dziedzictwem i mniejszym popytem, co utrzymuje niskie ceny.
Inflacja, wynosząca 5% w marcu 2025 roku, wpływa na realną wartość mieszkań. Według Grupy Morizon-Gratka, realna wartość nieruchomości spadła o 7% w skali roku, co oznacza, że nominalne ceny nie nadążają za wzrostem kosztów życia. Programy rządowe, takie jak zapowiadany #PierwszeKlucze, mogą wpłynąć na rynek, szczególnie w miastach z cenami poniżej 10,000 zł za m², jak Łódź czy Sosnowiec, gdzie limity cenowe programu mogą podbić popyt.
Perspektywy na 2025 rok
Eksperci Grupy Morizon-Gratka, w tym Marcin Drogomirecki, przewidują stabilizację cen w najbliższych miesiącach, bez dynamicznych wzrostów czy spadków. W średnich miastach, takich jak Sosnowiec czy Częstochowa, niskie ceny mogą przyciągać inwestorów szukających alternatywy dla drogich metropolii. Jednak w miastach jak Gdynia czy Rzeszów, gdzie popyt rośnie, korekty cenowe mogą być krótkotrwałe. Długoterminowo, prognozy na 2035 rok wskazują na dalszy wzrost cen, z Warszawą osiągającą nawet 35,000 zł za m², podczas gdy średnie miasta mogą pozostać przystępne.
