Chiński rynek nieruchomości, niegdyś filar gospodarki, od pięciu lat pogrąża się w kryzysie, który pogłębiają bankructwa deweloperów, takich jak Evergrande i China South City Holdings, oraz rekordowe straty. Spadek wartości mieszkań, nadpodaż, rosnące zadłużenie gospodarstw domowych i ograniczenia narzucone przez rząd w 2020 roku sparaliżowały sektor wart w 2019 roku 52 biliony dolarów.
Chiński rynek nieruchomości od 2020 roku znajduje się w stanie ciągłego spadku, bez wyraźnych oznak szybkiego odbicia. Sektor, który przez dekady napędzał wzrost gospodarczy, zmaga się z poważnymi problemami: wartości nieruchomości maleją, zadłużone gospodarstwa domowe są zmuszane do sprzedaży mieszkań, a deweloperzy masowo ogłaszają bankructwa.
W 2024 roku China Vanke, jeden z największych deweloperów w kraju, odnotował rekordową stratę netto w wysokości 49,5 miliarda juanów (około 7 miliardów dolarów), co odzwierciedla trudną sytuację branży. Z kolei China Evergrande Group, niegdyś lider rynku, ogłosił wycofanie swoich akcji z giełdy w Hongkongu 25 sierpnia 2025 roku, po tym jak w styczniu 2024 roku sąd w Hongkongu nakazał jego likwidację z powodu zadłużenia sięgającego 350 miliardów dolarów hongkońskich (około 45 miliardów USD).
Kryzys pogłębia się przez malejącą sprzedaż nowych mieszkań – według danych China Real Estate Information Corp., sprzedaż wśród 100 największych deweloperów spadła o ponad 20% przez dwa kolejne miesiące w 2025 roku. Analitycy przesunęli prognozy ożywienia rynku na połowę lub koniec 2026 roku, co podkreśla brak krótkoterminowych perspektyw poprawy.
Geneza problemu – Evergrande
China Evergrande Group, założona w 1996 roku w Kantonie, przez lata była symbolem chińskiego boomu mieszkaniowego. Firma finansowała swoją agresywną ekspansję ogromnymi pożyczkami, co doprowadziło do zadłużenia sięgającego w 2021 roku 360 miliardów dolarów, czyniąc ją najbardziej zadłużonym deweloperem na świecie.
W 2020 roku rząd Chin wprowadził politykę „trzech czerwonych linii”, która ograniczyła zdolność deweloperów do zaciągania nowych długów na podstawie wskaźników zadłużenia do gotówki, kapitału własnego i aktywów. Evergrande, przekraczając wszystkie trzy limity, znalazło się w kryzysie płynności, który uniemożliwił spłatę odsetek od obligacji.
Próby restrukturyzacji długu zakończyły się niepowodzeniem, a w styczniu 2024 roku sąd w Hongkongu nakazał likwidację firmy po tym, jak nie przedstawiła wiarygodnego planu spłaty długów. W sierpniu 2025 roku Evergrande zostało oficjalnie wycofane z giełdy w Hongkongu, co stanowi symboliczny moment dla chińskiego rynku nieruchomości. Dwie spółki zależne – Evergrande Property Services Group (zarządzanie nieruchomościami) i China Evergrande New Energy Vehicle Group (pojazdy elektryczne) – pozostają notowane w Hongkongu, ale ich przyszłość jest niepewna.
Jak sektor wpadł w spiralę zadłużenia
Chiński rynek nieruchomości od 1998 roku przeżywał bezprecedensowy boom, napędzany szybką urbanizacją, która zwiększyła populację miast o 480 milionów ludzi w ciągu dwóch dekad. W rezultacie ceny mieszkań wzrosły sześciokrotnie w latach 2007–2022, a sektor w 2019 roku osiągnął wartość około 52 bilionów dolarów, dwukrotnie przewyższając rynek nieruchomości w USA. Lokalne władze, pozbawione możliwości samodzielnego podnoszenia podatków, czerpały ogromne dochody ze sprzedaży gruntów pod inwestycje deweloperskie, co dodatkowo napędzało spekulację na rynku.
Deweloperzy finansowali swoje projekty głównie poprzez długi bankowe i przedsprzedaż mieszkań, co pozwalało na szybką ekspansję, ale zwiększało ryzyko. W 2020 roku wprowadzenie przez rząd polityki „trzech czerwonych linii” ograniczyło dostęp do kredytów, wywołując kryzys płynności wśród deweloperów. Firmy, które wcześniej opierały się na łatwym dostępie do finansowania, znalazły się w trudnej sytuacji, co doprowadziło do fali niewypłacalności i wstrzymania projektów budowlanych.
Skutki represji i COVID-19
Pandemia COVID-19 i związane z nią lockdowny dodatkowo pogorszyły sytuację na rynku nieruchomości. Ograniczenia w przemieszczaniu się i niepewność gospodarcza zmniejszyły popyt na mieszkania, zwłaszcza wśród klasy średniej, która obawiała się o stabilność zatrudnienia.
Od 2022 roku ceny mieszkań w Chinach zaczęły spadać, a w 2024 roku odnotowano największy spadek od dziewięciu lat, co zmusiło wiele gospodarstw domowych do sprzedaży nieruchomości po niższych cenach. Nadpodaż mieszkań osiągnęła poziom 400 milionów metrów kwadratowych niesprzedanych lokali w maju 2024 roku, co odpowiada wielkości dużego miasta.
Wysoki poziom zadłużenia gospodarstw domowych, wynoszący 145% dochodu rozporządzalnego, dodatkowo utrudnia ożywienie rynku. Rosnące zaległości w spłatach kredytów hipotecznych zwiększają presję na banki, które mają znaczną ekspozycję na sektor nieruchomości.
Kolejne bankructwa deweloperów, takie jak China South City Holdings, które w sierpniu 2025 roku otrzymało nakaz likwidacji od sądu w Hongkongu, pogłębiają niepewność w branży.
Działania rządu
Od 2022 roku chiński rząd podejmuje działania mające na celu złagodzenie kryzysu na rynku nieruchomości. Wprowadzono szereg środków, takich jak luzowanie zasad kredytowania, specjalne pożyczki w wysokości 200 miliardów juanów na dokończenie wstrzymanych projektów budowlanych oraz obniżki stóp procentowych dla kredytów hipotecznych. Dodatkowo zniesiono niektóre podatki od zakupu nieruchomości oraz limity dotyczące liczby mieszkań, które można nabyć w dużych miastach, takich jak Pekin. W 2024 roku rząd przeznaczył blisko 10 bilionów juanów (1,4 biliona dolarów) na wsparcie sektora, głównie w formie pożyczek dla deweloperów i nabywców mieszkań.
Pomimo tych działań efekty są ograniczone. Sprzedaż mieszkań nadal spada, a konsumenci pozostają ostrożni z powodu niepewności gospodarczej i obaw o dalsze spadki cen. Brak zdecydowanego ożywienia popytu sprawia, że wiele projektów pozostaje niedokończonych, a tzw. „miasta duchów” – osiedla z pustymi blokami – stają się symbolem kryzysu.
Rząd Chin zdaje sobie sprawę, że eskalacja kryzysu na rynku nieruchomości mogłaby wywołać poważne konsekwencje dla całej gospodarki. Sektor ten odpowiada za około 30% PKB kraju, zatrudnia 51 milionów pracowników w branży budowlanej i generuje znaczne dochody dla samorządów lokalnych poprzez sprzedaż gruntów. Upadek kolejnych deweloperów, takich jak Evergrande czy Country Garden, mógłby zagrozić stabilności banków, które mają wysoką ekspozycję na nieruchomości, oraz wywołać dalsze niezadowolenie społeczne wśród nabywców mieszkań.
Obecna strategia rządu koncentruje się na zapobieganiu dalszemu pogorszeniu sytuacji. W 2025 roku Pekin zniósł limity liczby posiadanych domów w niektórych obszarach, a podobne kroki rozważają Szanghaj i Shenzhen. Możliwe jest dalsze luzowanie polityki mieszkaniowej, w tym dodatkowe obniżki stóp procentowych i zachęty dla nabywców. Jednak analitycy ostrzegają, że pełne ożywienie rynku może nie nastąpić przed 2027 rokiem, ze względu na strukturalne problemy, takie jak nadpodaż i wysokie zadłużenie gospodarstw domowych.
Źródło: Bloomberg
