Od 11 września 2025 roku deweloperzy w Polsce muszą publikować pełne ceny mieszkań, w tym historii zmian i dodatkowych opłat. To krok ku transparentności, ale branża ostrzega przed karami i biurokracją.

• Od 11 września wszyscy deweloperzy muszą publikować ceny mieszkań i domów – także koszty dodatkowe (np. komórki lokatorskie, miejsca postojowe) oraz historię zmian cen.
• Nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy i Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym rozszerzyła obowiązek, który od lipca obejmował tylko nowe inwestycje.
• Ceny muszą być zamieszczane na stronach internetowych deweloperów oraz przekazywane w otwartych plikach na portal dane.gov.pl.
• PZFD ocenia, że przepisy mogą doprowadzić do korekt stawek ofertowych – część firm może obniżyć cenniki zamiast udzielać rabatów, inne podniosą je jako bufor bezpieczeństwa.
• Nowe regulacje mają zwiększyć przejrzystość rynku i ułatwić kupującym porównywanie ofert.

Polski rynek nieruchomości wchodzi w nową erę. Od czwartku, 11 września 2025 roku, każdy deweloper musi ujawnić pełne ceny swoich mieszkań i domów – nie tylko za powierzchnię użytkową, ale i za komórki, miejsca postojowe czy wszelkie ukryte koszty. To efekt nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, podpisanej w maju przez prezydenta Andrzeja Dudę. Przepisy, które pierwotnie objęły inwestycje uruchomione po 11 lipca, teraz sięgają wszystkich ofert na rynku pierwotnym.  

Dla milionów Polaków szukających własnego kąta to szansa na koniec gier z „cenami na telefon” i rabatami, które maskowały realne stawki. Deweloperzy, zmuszeni do codziennego raportowania danych do portalu dane.gov.pl i publikowania ich na własnych stronach, nie będą mogli dłużej ukrywać, jak zmieniają się ceny w czasie.

Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) podkreśla, że wielu przedsiębiorców już wcześniej stosowało tę praktykę, ale teraz jednolite zasady mają wyrównać szanse.

Przepisy weszły w życie po burzliwych debatach. Sejm przyjął je w kwietniu, Senat poprawił w maju, a prezydent podpisał w czerwcu. Okres przejściowy dał deweloperom dwa miesiące na dostosowanie starszych projektów, ale eksperci ostrzegają przed chaosem.

UOKiK zapowiada kontrole, a kary za naruszenia mogą sięgnąć nawet 10% rocznego obrotu firmy. To nie żarty – w 2024 roku urząd nałożył grzywny na ponad 20 deweloperów za nieuczciwe praktyki, a teraz ma nowe narzędzie w arsenale.  

Koniec z cenami na telefon

Deweloperzy od lat grali w grę ukrywania stawek. Ogłoszenia z enigmatycznymi „zapytaj o cenę” czy „oferta specjalna po kontakcie” stały się normą, zmuszając kupujących do maratonu rozmów i wizyt w biurach sprzedaży. Od 11 września to przeszłość. Ustawa wymaga, by na stronach deweloperów znalazły się nie tylko ceny metra kwadratowego powierzchni użytkowej, ale i pełne koszty – od garażu po taras. Historia zmian cen musi być dostępna, z datami aktualizacji, co pozwoli śledzić, jak inwestycja drożeje w czasie.  

PZFD, reprezentujący ponad 200 firm deweloperskich, wita zmiany z mieszanymi uczuciami. Zastępca dyrektora generalnego związku, Przemysław Dziąg, przyznaje, że klienci docenią łatwość porównań. Ale podkreśla, że branża już wcześniej publikowała ceny w wielu przypadkach, a nowe przepisy mogą wymusić rezygnację z rabatów. Zamiast „atrakcyjnych ofert”, deweloperzy będą musieli korygować cenniki, co – według ekspertów – może obniżyć średnie stawki ofertowe o 5-10%.  

W praktyce oznacza to rewolucję w marketingu. Strony internetowe deweloperów, od Murapol po Echo Investment, muszą teraz być jak otwarte księgi. Dane trafiają też do dane.gov.pl, gdzie – po dopracowaniu – stworzą bazę do analiz. Wiceminister cyfryzacji Michał Gramatyka zapowiedział nową kategorię „deweloperzy”, co ułatwi wyszukiwanie. Ale PZFD krytykuje brak precyzyjnych wytycznych – w 2024 roku portal dane.gov.pl borykał się z nieczytelnymi danymi, a wyszukiwanie trwało godziny. Bez jasnych standardów raportowania, małe firmy mogą utonąć w biurokracji.  

Deweloperzy w pułapce biurokracji

Dla deweloperów nowe obowiązki to nie tylko etyka, ale i ryzyko. Codzienne raportowanie do dane.gov.pl, aktualizacja stron i archiwizacja historii cen to obciążenie, zwłaszcza dla mniejszych graczy. W 2024 roku sektor deweloperski wydał 2 miliardy złotych na compliance, a ROP i kaucja dodały presji. PZFD szacuje, że dostosowanie stron kosztuje średnio 50-100 tysięcy złotych na inwestycję, a raportowanie – godziny pracy działów prawnych. W lipcu 2025, gdy przepisy objęły nowe projekty, 30% deweloperów zgłosiło problemy z formatem plików do raportowania. Teraz, z pełną ofertą, sytuacja może się powtórzyć.  

Małe firmy, które budują 70% mieszkań w Polsce, czują się szczególnie poszkodowane. PZFD apeluje o wydłużenie konsultacji i uproszczenie – na przykład ryczałtowe opłaty dla mikroprzedsiębiorstw. Bez tego, zamiast transparentności, dostaniemy lawinę skarg do UOKiK. W 2024 roku urząd rozpatrzył 1500 spraw deweloperskich, a 2025 rok może pobić rekord.  

Kupujący zyskują przewagę

Dla nabywców nowe przepisy to dar niebios. Koniec z godzinami negocjacji i ukrytymi kosztami – ceny będą na widoku, z historią zmian, co pozwoli śledzić, czy deweloper podnosi stawki w trakcie budowy. W Warszawie, gdzie średnia cena metra kwadratowego przekroczyła 15 tysięcy złotych, kupujący wreszcie porównają oferty bez wizyty w biurze.  

Eksperci z SonarHome szacują, że transparentność zwiększy negocjacje o 20%. W 2024 roku 40% transakcji kończyło się rabatami 5-10%, ale ukryte ceny maskowały realne stawki. Teraz, z danymi w dane.gov.pl, portale jak Otodom czy Morizon zintegrują bazę, tworząc mapę cen. To rewolucja dla młodych rodzin, których 60% szuka mieszkań poniżej 500 tysięcy złotych.  

Ale korzyści nie są oczywiste. Jeśli deweloperzy podniosą ceny jako „bufor bezpieczeństwa” przed karami, kupujący stracą. PZFD przewiduje dwa scenariusze: spadek ofertowych stawek o 5% lub wzrost o 3-5% w dużych miastach. W Krakowie i Wrocławiu, gdzie ceny wzrosły o 8% rok do roku, rynek może zareagować stabilizacją.

Ceny w dół czy w górę

Nowe przepisy mogą wstrząsnąć cenami. PZFD prognozuje spadek średnich stawek ofertowych, bo deweloperzy zrezygnują z rabatów na rzecz jawnych cenników. W 2024 roku rabaty stanowiły 7% ceny, maskując realne koszty. Teraz, z historią zmian, ukrywanie będzie niemożliwe, co – według ekspertów – obniży oferty o 5-7% w dużych aglomeracjach.  

Ale jest haczyk. Kara do 10% obrotu może skłonić firmy do podwyżek jako „poduszki bezpieczeństwa”. W Warszawie, gdzie ceny metra kwadratowego sięgają 16 tysięcy złotych, deweloperzy jak Dom Development już korygują strategie. W mniejszych miastach, jak Lublin czy Bydgoszcz, gdzie ceny to 9-10 tysięcy, efekt może być mniejszy, ale stabilizacja jest pewna.  

Rynek pierwotny, z 180 tysiącami mieszkań oddanych w 2024 roku, reaguje ostrożnie. Sprzedaż spadła o 10% w lipcu, ale transparentność może ożywić popyt. Dla decydentów to lekcja: jawność buduje zaufanie, ale bez ulg dla małych deweloperów rynek skonsoliduje się na korzyść gigantów. W 2025 roku ceny transakcyjne mogą spaść o 3%, ale oferty pozostaną wysokie.  

Biurokratyczny labirynt dla deweloperów

Deweloperzy toną w nowych obowiązkach. Codzienne raporty do dane.gov.pl, aktualizacja stron i archiwizacja historii cen to koszmar dla IT. W lipcu 2025, gdy przepisy objęły nowe projekty, 25% firm zgłosiło problemy z formatem plików. Teraz PZFD szacuje, że 40% deweloperów potrzebuje pomocy w wdrożeniu.  

Portal dane.gov.pl ma nową kategorię „deweloperzy”, ale brak standardów raportowania powoduje chaos. Ministerstwo Cyfryzacji, we współpracy z PZFD, wydało wytyczne, ale małe firmy, budujące 60% mieszkań, czują się pominięte. Koszty dostosowania to 50-200 tysięcy złotych na firmę, co podnosi ceny o 1-2%.  

UOKiK zapowiada naloty. W 2024 roku nałożył 50 milionów kar za nieuczciwe praktyki, a ROP i kaucja dodały presji. Dla menedżerów to wyzwanie – transparentność to szansa na lojalnych klientów, ale biurokracja może zabić innowacje. Bez uproszczeń, sektor MŚP straci 20% udziału w rynku.