W czerwcu 2025 roku polski rynek mieszkaniowy odnotował spadek sprzedaży o 13% w porównaniu do maja, mimo rocznego wzrostu o 9%. Deweloperzy ograniczają nową podaż, a rynek wtórny notuje mniej ofert i słabsze zainteresowanie kupujących.
Jak wynika z danych Otodom, w czerwcu 2025 roku na siedmiu największych rynkach Polski (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź, Trójmiasto, Katowice) sprzedano niespełna 3,1 tys. mieszkań deweloperskich, co oznacza spadek o 13% w porównaniu do maja 2025 roku. To najniższy wynik sprzedaży od stycznia 2023 roku, wskazujący na chwilowy efekt obniżki stóp procentowych, która nie utrzymała dynamiki popytu.
Mimo to, w ujęciu rocznym sprzedaż w czerwcu była o 9% wyższa niż w 2024 i 2022 roku, a wyniki II kwartału 2025 roku wzrosły o 4% względem I kwartału. Deweloperzy pozostają jednak ostrożni – w czerwcu wprowadzono tylko 2,5 tys. nowych mieszkań, co przy wysokim poziomie pozwoleń budowlanych świadczy o dopasowaniu podaży do bieżącego popytu, a nie do prognozowanego wzrostu. Oferta mieszkań na rynku pierwotnym utrzymuje się na poziomie 62,1 tys. lokali, co oznacza wzrost o 30% rok do roku, głównie za sprawą powrotu wcześniej zarezerwowanych mieszkań.
Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka ds. badań rynku Otodom, podkreśla, że stabilizacja cen jest obecnie korzystnym scenariuszem dla deweloperów. Bez nowych impulsów, takich jak dalsze obniżki stóp procentowych czy zmiany w liczeniu zdolności kredytowej, można oczekiwać lokalnych korekt cenowych w ofertach indywidualnych.
Rynek wtórny: Mniejsza aktywność i stabilne ceny
Na rynku wtórnym czerwiec 2025 roku przyniósł spadek liczby nowych ogłoszeń sprzedaży. Największe spadki odnotowano we Wrocławiu (-10,4%), Krakowie i Warszawie (po -5%), Katowicach (-4,7%) oraz Poznaniu (-4,3%). Trójmiasto zanotowało mniejszy spadek (-3,1%). W ujęciu rocznym oferta wzrosła w Poznaniu (+17%) i Łodzi (+13%), ale zmalała w Krakowie (-5%) i Wrocławiu (-9%).
Popyt na rynku wtórnym również słabnie – liczba odpowiedzi na ogłoszenia spadła we wszystkich analizowanych miastach, z największymi spadkami w Katowicach (-14,4%), Wrocławiu (-12,4%) i Poznaniu (-10,8%). Kraków odnotował najmniejszy spadek (-1,6%). W ujęciu rocznym aktywność kupujących wzrosła w Poznaniu (+14,7%), Warszawie (+11,2%) i Krakowie (+9,6%), ale spadła w Katowicach, Łodzi i Wrocławiu. Ogólny wzrost aktywności nabywców na rynku wtórnym wyniósł zaledwie 7%, co jest najniższym wynikiem w 2025 roku.
Ceny ofertowe na rynku wtórnym pozostały stabilne, z minimalnymi zmianami miesiąc do miesiąca (do 0,5%). W ujęciu rocznym największe wzrosty cen odnotowano w Katowicach (+6%) i Trójmieście (+5%), natomiast spadki w Warszawie (-3%), Wrocławiu i Krakowie (po -2%). Milena Chełchowska, ekspertka Otodom, przewiduje, że lato 2025 roku może upłynąć bez większych zmian cenowych, przy ograniczonej presji ze strony kupujących i sprzedających.
Ceny mieszkań w głównych miastach
Na podstawie dostępnych danych, średnie ceny ofertowe na rynku wtórnym w czerwcu 2025 roku kształtowały się następująco (dane za marzec 2025 jako punkt odniesienia, z uwzględnieniem trendów stabilizacji):
- Warszawa: 17 024 zł/m² (-1,82% m/m, -3% r/r)
- Kraków: 15 587 zł/m² (-2,05% m/m, -2% r/r)
- Wrocław: 13 115 zł/m² (+0,34% m/m, -2% r/r)
- Poznań: 11 378 zł/m² (-0,33% m/m, stabilny r/r)
- Katowice: 9 749 zł/m² (+4,84% m/m, +6% r/r)
- Łódź: 8 769 zł/m² (stabilny m/m, +13% r/r w ofercie)
Na rynku pierwotnym średnia cena transakcyjna w I kwartale 2025 roku wyniosła 14 265 zł/m² dla siedmiu głównych miast, z największym wzrostem we Wrocławiu (+11,1% r/r do 14 257 zł/m²).
Perspektywy na II połowę 2025 roku
Rynek mieszkaniowy w Polsce znajduje się w fazie stabilizacji, z wyraźnym spowolnieniem popytu i ostrożnym podejściem deweloperów do nowej podaży. Eksperci wskazują, że kluczowe dla ożywienia rynku będą decyzje Rady Polityki Pieniężnej (RPP) dotyczące stóp procentowych, prognozowane na III kwartał 2025 roku, oraz ewentualne nowe programy wsparcia, takie jak „Kredyt na start”. Bez tych impulsów ceny mogą pozostać stabilne, z lokalnymi korektami, szczególnie w miastach z nadpodażą, jak Warszawa czy Kraków.
Piotr Wiak, ekspert rynku nieruchomości we Wrocławiu, podkreśla, że popyt „uśpiony” przez brak programów wsparcia i wysokie koszty kredytów może się aktywować w przypadku poprawy warunków kredytowych i wzrostu wynagrodzeń (prognozowane +5-8% w 2025 roku). Jednak wysoka podaż (62,1 tys. mieszkań na rynku pierwotnym) i słabnący popyt inwestycyjny, związany z nasyceniem rynku najmu, ograniczają presję na dalsze wzrosty cen.
Źródło: 300 gospodarka / otodom / rankomat.pl / rentier.io
