Polskie miasta przechodzą bezprecedensową transformację: biurowce ustępują miejsca osiedlom mieszkaniowym, hotelom i akademikom. W ciągu ostatnich pięciu lat ponad 600 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni biurowej zamieniono na mieszkania, a kolejne 200 tysięcy na obiekty hotelowe i studenckie. Spadek liczby nowych biurowców z 125 w 2018 roku do zaledwie 35 w 2025 roku oraz kurcząca się podaż powierzchni biurowej wskazują na zmianę paradygmatu urbanizacji.

Jeszcze dekadę temu biurowce wyrastały w polskich miastach jak grzyby po deszczu, symbolizując gospodarczy boom i ambicje metropolii. Warszawa, Kraków, Wrocław czy Gdańsk prześcigały się w budowie nowoczesnych przestrzeni dla biznesu. Jednak pandemia COVID-19 i zmiany w modelach pracy wywróciły ten trend do góry nogami. Deweloperzy, reagując na spadek popytu na biura, coraz częściej przekształcają je w mieszkania, hotele czy akademiki. Jak podaje portal propertynews.pl, w ciągu ostatnich pięciu lat ponad 1,1 miliona metrów kwadratowych powierzchni komercyjnej, głównie biurowej, zmieniło swoje przeznaczenie. 

Ta wielka przebudowa miast rodzi pytanie: czy to chwilowa adaptacja do nowych realiów, takich jak praca zdalna i hybrydowa, czy też trwała zmiana w sposobie projektowania przestrzeni miejskiej? Czy biurowce, które przez lata definiowały miejskie skyline, ustąpią miejsca osiedlom mieszkaniowym, spełniając rosnące potrzeby mieszkaniowe Polaków? Odpowiedź kryje się w danych, przyczynach tego zjawiska i przykładach, takich jak Warszawa, gdzie transformacja jest najbardziej widoczna.

Tysiące metrów kwadratowych, setki inwestycji

Dane dotyczące przebudowy polskich miast są imponujące i wskazują na skalę transformacji. Według raportów propertynews.pl i inwestycje.pl, w ciągu ostatnich pięciu lat (2020–2025) około 604 tysiące metrów kwadratowych powierzchni biurowej zostało przekształconych na cele mieszkaniowe, a kolejne 200 tysięcy metrów kwadratowych zaadaptowano na hotele, akademiki (PBSA) oraz lokale na wynajem instytucjonalny (PRS). Dodatkowo, ponad 485 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni biurowej i handlowej zostało wyburzonych lub czeka na rozbiórkę, by ustąpić miejsca nowym osiedlom mieszkaniowym.

Równolegle obserwujemy drastyczny spadek podaży nowych powierzchni biurowych. W 2018 roku w budowie znajdowało się 1,8 miliona metrów kwadratowych biur, a liczba aktywnie realizowanych biurowców wynosiła 125. W 2025 roku te liczby spadły do zaledwie 440 tysięcy metrów kwadratowych i 35 budów – to historyczne minimum od niemal 20 lat. Współczynnik pustostanów w miastach regionalnych osiągnął 17,5% w pierwszym kwartale 37%, a w niektórych miastach, jak Łódź czy Katowice, nawet 20–22%.

Na tym tle sektor mieszkaniowy pozostaje dynamiczny, choć również wykazuje oznaki stabilizacji. W 2024 roku rozpoczęto budowę 233,8 tysiąca mieszkań, co oznacza wzrost o 24% w porównaniu z 2023 rokiem. Jednak w pierwszym kwartale 2025 roku liczba nowych budów spadła o 7% (55,7 tysiąca mieszkań), a pozwoleń na budowę o 12% (61,9 tysiąca), co wskazuje na ostrożność deweloperów w obliczu niepewności gospodarczej. Największe projekty mieszkaniowe, takie jak Mokotów Sportowy w Warszawie (1000 mieszkań) czy Soho by Yareal (900 mieszkań), pokazują, że deweloperzy przenoszą ciężar inwestycji z biur na osiedla. Ta zmiana funkcji przestrzeni miejskiej zmienia krajobraz polskich miast, szczególnie w kluczowych lokalizacjach.

Upadek biura jako dominującej przestrzeni pracy

Transformacja polskiego rynku nieruchomości ma swoje korzenie w zmianach społeczno-ekonomicznych zapoczątkowanych przez pandemię COVID-19. Praca zdalna i hybrydowa, które stały się normą dla wielu firm, drastycznie zmieniły zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe. Jak wskazują eksperci JLL, w pierwszym kwartale 2025 roku w miastach regionalnych zawarto transakcje na 177 tysięcy metrów kwadratowych biur – o 27% więcej niż rok wcześniej, ale nowa podaż biur wyniosła zaledwie 35 tysięcy metrów kwadratowych, co jest najniższym wynikiem od dwóch dekad. Wysoki współczynnik pustostanów (17,5% w regionach, 20–22% w Łodzi i Katowicach) oraz brak pewności co do przyszłości modeli pracy skłaniają deweloperów do zmiany strategii.

Koszty budowy i wykończenia nowych biurowców również stały się barierą. W latach 2010–2022 koszty budowy w UE wzrosły o 40%, a w Polsce dodatkowo obciążają je wysokie stopy procentowe i ceny materiałów budowlanych. Finansowanie nowych inwestycji komercyjnych jest coraz trudniejsze, a banki zaostrzyły kryteria kredytowe po zakończeniu programu „Bezpieczny Kredyt 2%” w 2024 roku, co ograniczyło popyt na kredyty hipoteczne. Równocześnie maleje zainteresowanie gruntami pod biurowce – atrakcyjne działki w centrach miast są obecnie bardziej pożądane pod budownictwo mieszkaniowe, gdzie popyt pozostaje wysoki mimo stabilizacji cen.

Pandemia osłabiła też trend zakupów inwestycyjnych w nieruchomości komercyjne, takie jak biura na wynajem krótkoterminowy, podczas gdy popyt na mieszkania na własne potrzeby pozostał stabilny. W efekcie deweloperzy, tacy jak Dom Development czy Yareal, kierują się ku wielofunkcyjnym projektom mieszkaniowym, które łączą funkcje mieszkalne, usługowe i rekreacyjne, jak w przypadku inwestycji Soho by Yareal w Warszawie. Upadek biura jako dominującej przestrzeni pracy to nie tylko efekt pandemii, ale i zmiany priorytetów – Polacy chcą mieszkać blisko centrum, a nie pracować w wieżowcach.

Przebudowa miast

Warszawa jest epicentrum transformacji polskiego rynku nieruchomości. W ciągu ostatnich trzech lat zniknęło 240 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni biurowej, głównie poprzez wyburzenia lub przebudowę na cele mieszkaniowe. Szczególnie widoczne zmiany zachodzą na Mokotowie i Służewcu Przemysłowym, które przez lata były zagłębiem biurowym stolicy. Służewiec, nazywany „Mordorem” ze względu na korki i biurową monotonię, traci swój komercyjny charakter – współczynnik pustostanów osiągnął tam 21,1% w drugim kwartale 2025 roku, podczas gdy w centrum miasta (CBD) wynosi zaledwie 7,8%.

Ceny transakcyjne za przebudowywane budynki różnią się znacząco w zależności od lokalizacji. Na Służewcu dawne biurowce sprzedaje się za 600–800 euro za metr kwadratowy, podczas gdy w centrum Warszawy ceny sięgają 2800–3000 euro za metr kwadratowy, co odzwierciedla wartość gruntów w prestiżowych lokalizacjach. Deweloperzy stosują dwie strategie: adaptację istniejących budynków, jak w przypadku przebudowy biurowców na mieszkania w kompleksie The Bridge, który w 2025 roku otrzymał pozwolenie na użytkowanie, lub całkowite wyburzenia, by zrobić miejsce pod nowe osiedla, jak na Woli, gdzie OKAM planuje duże osiedle obok kupionego biurowca.

Przykładem jest inwestycja Mokotów Sportowy od Dom Development, gdzie w trzech segmentach powstanie 397 mieszkań, a docelowo aż 1000, z lokalami usługowymi na parterze. Na Woli Matexi Polska osiągnęła „stan zero” w inwestycji mieszkaniowej, tymczasowo przeznaczając teren pod łąkę rekultywacyjną, co pokazuje, jak deweloperzy łączą funkcje mieszkalne z ekologicznymi. Walka o najlepsze lokalizacje w Warszawie zmusza deweloperów do kreatywności – przebudowa starych biurowców jest tańsza niż nowe inwestycje, a jednocześnie pozwala zaspokoić popyt na mieszkania w centrum.

Źródło: PAP