Polski rynek najmu znalazł się w przełomowym momencie: liczba dostępnych mieszkań spadła do najniższego poziomu w tym roku, podczas gdy popyt osiągnął rekordowe wartości. Studenci wracający na uczelnie, młodzi pracownicy i migranci napędzają rywalizację o mieszkania, szczególnie w dużych miastach, gdzie ceny szybują, a oferta kurczy się w oczach.

Polski rynek najmu mieszkań stał się jednym z kluczowych segmentów gospodarki mieszkaniowej, odzwierciedlając zmiany demograficzne, migracyjne i ekonomiczne ostatnich lat. Wraz z rosnącą liczbą studentów, pracowników tymczasowych i migrantów zarobkowych, wynajem stał się dla wielu jedyną dostępną formą zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Jednak lipiec 2025 roku przyniósł punkt zwrotny: rekordowy popyt na mieszkania spotkał się z historycznie niską podażą, tworząc presję na ceny i budząc obawy o dostępność lokali dla młodych Polaków.

Dane z platformy Otodom wskazują, że w lipcu 2025 roku liczba aktywnych ofert mieszkań na wynajem spadła do zaledwie 22,2 tysiąca, najniższego poziomu w tym roku, podczas gdy zainteresowanie najemców osiągnęło rekordowe 476 tysięcy odpowiedzi na ogłoszenia. Ten dysonans, napędzany sezonowością związaną z początkiem roku akademickiego, uwypukla strukturalne problemy rynku: niedostatek nowych inwestycji, rosnącą popularność najmu krótkoterminowego i decyzje właścicieli o wstrzymywaniu ofert.

Obraz rynku najmu

W lipcu 2025 roku polski rynek najmu znalazł się w stanie bezprecedensowego napięcia. Według danych Otodom, liczba aktywnych ofert mieszkań na wynajem spadła do 22,2 tysiąca, co stanowi najniższy poziom od początku roku. To spadek o 3,9 procent w porównaniu z czerwcem 2025 roku, choć mniejszy niż w analogicznym okresie rok wcześniej, kiedy podaż skurczyła się o 8 procent. Jednocześnie popyt na mieszkania osiągnął rekordowy poziom: w lipcu odnotowano 476 tysięcy odpowiedzi na ogłoszenia, co oznacza wzrost o 29 procent w porównaniu z poprzednim miesiącem.

Porównanie z poprzednimi latami pokazuje, że rynek najmu nigdy nie był tak napięty. W lipcu 2023 roku liczba ofert wynosiła 26,5 tysiąca, a w 2024 roku – 24,8 tysiąca, co wskazuje na systematyczny spadek dostępności mieszkań. Popyt, napędzany powrotem studentów na uczelnie i rosnącą liczbą migrantów zarobkowych, osiągnął najwyższy poziom od pięciu lat, co potwierdzają eksperci Otodom. Taki stan rzeczy budzi obawy o dalszy wzrost czynszów, szczególnie w miastach akademickich, gdzie rywalizacja o mieszkania jest najbardziej zacięta.

Sezonowość rynku

Sezonowość od zawsze kształtowała dynamikę polskiego rynku najmu, a okres od lipca do września jest tradycyjnym szczytem aktywności. Początek roku akademickiego przyciąga do dużych miast setki tysięcy studentów, którzy poszukują mieszkań lub pokoi na wynajem. W 2025 roku ten trend jest szczególnie wyraźny – w lipcu liczba zapytań o mieszkania wzrosła o 29 procent w porównaniu z czerwcem, a eksperci przewidują, że sierpień i wrzesień przyniosą jeszcze większą falę zainteresowania.

Mechanizmy ograniczające podaż w tym okresie obejmują kilka czynników. Po pierwsze, właściciele mieszkań coraz częściej decydują się na najem krótkoterminowy, np. przez platformy takie jak Airbnb, które oferują wyższe zyski w sezonie letnim. Po drugie, wielu wynajmujących przeprowadza remonty lub wstrzymuje oferty do września, licząc na wyższe ceny w szczycie sezonu studenckiego. Po trzecie, część mieszkań jest wycofywana z rynku na rzecz sprzedaży lub użytkowania przez właścicieli, co dodatkowo ogranicza dostępność. Te czynniki sprawiają, że lipiec 2025 roku stał się symbolem kurczącej się oferty w obliczu rosnącego popytu.

Regionalne różnice podaży i popytu

Rynek najmu w Polsce jest zróżnicowany regionalnie, a siedem największych miast – Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Łódź i Katowice – odpowiada za 65 procent wszystkich ofert. W lipcu 2025 roku podaż w tych miastach spadła średnio o 4 procent w porównaniu z czerwcem. Największe spadki odnotowano w Lublinie (-17 procent), Bydgoszczy (-15 procent) i Katowicach (-11 procent), co odzwierciedla lokalne uwarunkowania, takie jak mniejsza liczba nowych inwestycji mieszkaniowych i przejście na najem krótkoterminowy.

Zaskakującym wyjątkiem jest Trójmiasto, gdzie liczba ofert wzrosła o 23 procent, głównie dzięki popularności Gdańska i Sopotu jako celów turystycznych i akademickich. Lokalny rynek napędzają zarówno studenci, jak i turyści, co skłania właścicieli do zwiększania liczby mieszkań na wynajem. W mniejszych miastach akademickich, takich jak Białystok czy Kielce, podaż pozostaje stabilna, ale liczba ofert jest ograniczona – w Białymstoku dostępnych jest zaledwie 1,2 tysiąca mieszkań, a w Kielcach 900. Te rynki, choć mniejsze, odczuwają podobne presje popytowe, szczególnie ze strony studentów i młodych pracowników.

Struktura popytu

Struktura popytu na rynku najmu w lipcu 2025 roku pokazuje wyraźne preferencje najemców. Najczęściej poszukiwane są mieszkania dwupokojowe, które odpowiadają za 52 procent wszystkich wyszukiwań na platformach takich jak Otodom. Popularnością cieszą się lokale o metrażu powyżej 40 metrów kwadratowych (22 procent) oraz około 30 metrów kwadratowych (18 procent), które są atrakcyjne dla studentów i młodych par. Zainteresowanie pokojami na wynajem spadło o 12 procent w porównaniu z 2024 rokiem, co wskazuje na rosnącą preferencję dla samodzielnych mieszkań.

Preferencje cenowe różnią się w zależności od regionu. W Warszawie najemcy najczęściej szukają mieszkań w przedziale do 3,5 tysiąca złotych, co stanowi rekordowy poziom zapytań. W większości miast wojewódzkich, takich jak Kraków, Wrocław czy Poznań, preferowanym budżetem jest 2,5–3 tysiące złotych, podczas gdy w Białymstoku dominują oferty do 2 tysięcy złotych. Te różnice odzwierciedlają zarówno lokalne warunki ekonomiczne, jak i poziom życia w poszczególnych miastach.

Ceny najmu. Stabilizacja czy cisza przed burzą?

W lipcu 2025 roku średnia cena najmu mieszkania w Polsce wyniosła 3,6 tysiąca złotych, co przekłada się na 72 złote za metr kwadratowy. W porównaniu z czerwcem 2025 roku czynsze wzrosły o 1 procent, a w stosunku do lipca 2024 roku o 3 procent, co wskazuje na umiarkowaną stabilizację. Najtańszymi rynkami pozostają Kielce (2 tysiące złotych), Białystok (2,1 tysiąca złotych) i Bydgoszcz (2,2 tysiąca złotych), podczas gdy najdroższe są Warszawa (5 tysięcy złotych), Trójmiasto (3,4 tysiąca złotych), Kraków i Wrocław (po 3,2 tysiąca złotych).

Eksperci Otodom ostrzegają jednak, że obecna stabilizacja może być jedynie ciszą przed burzą. Rekordowy popyt i kurcząca się podaż mogą wywołać dalsze podwyżki czynszów, szczególnie przed początkiem roku akademickiego. W miastach takich jak Warszawa czy Kraków, gdzie popyt jest największy, wzrosty mogą sięgnąć nawet 5–10 procent do października 2025 roku. W mniejszych miastach, takich jak Białystok, presja cenowa jest mniejsza, ale wciąż zauważalna, szczególnie w segmencie mieszkań jedno- i dwupokojowych.

Czynniki strukturalne ograniczające podaż

Kurcząca się podaż mieszkań na wynajem w Polsce wynika z kilku czynników strukturalnych. Po pierwsze, sektor mieszkań na wynajem instytucjonalny (PRS, ang. Private Rented Sector) pozostaje niedostatecznie rozwinięty. W przeciwieństwie do krajów takich jak Niemcy czy Wielka Brytania, gdzie fundusze inwestycyjne budują całe osiedla pod wynajem, w Polsce PRS obejmuje zaledwie 1 procent rynku. Brak nowych inwestycji mieszkaniowych pod wynajem ogranicza podaż, szczególnie w dużych miastach.

Po drugie, rośnie popularność najmu krótkoterminowego przez platformy takie jak Airbnb i Booking, które oferują właścicielom wyższe zyski, zwłaszcza w sezonie letnim. W Trójmieście czy Krakowie wiele mieszkań jest wynajmowanych turystom, co zmniejsza pulę lokali dostępnych dla stałych najemców. Po trzecie, właściciele często wstrzymują oferty do września, licząc na wyższe ceny w szczycie sezonu studenckiego. W końcu, rosnące koszty kredytu hipotecznego i utrzymania nieruchomości – w tym podatki i opłaty za media – skłaniają niektórych wynajmujących do sprzedaży mieszkań lub ograniczenia ich dostępności.

Źródło: Otodom