Nowy projekt wymiany nieruchomości pod CPK

Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi proponuje zmiany w rozporządzeniu, które umożliwią właścicielom gruntów na terenach Centralnego Portu Komunikacyjnego (CPK) bezpośrednią zamianę nieruchomości na inne z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (ZWRSP). Rozwiązanie, realizowane przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR), ma uprościć proces i lepiej odpowiadać na potrzeby właścicieli, szczególnie tych preferujących grunty nad odszkodowania finansowe.

17 czerwca 2025 roku Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi (MRiRW) opublikowało projekt zmiany rozporządzenia w sprawie warunków i trybu dokonywania zamiany nieruchomości, który wprowadza nowy mechanizm wspierający realizację Centralnego Portu Komunikacyjnego (CPK). Projekt, zgłoszony przez pełnomocnika rządu ds. CPK Marcina Horałę, umożliwia osobom fizycznym i prawnym, posiadającym nieruchomości na terenach objętych ustawą o CPK, zamianę tych gruntów na inne nieruchomości z ZWRSP za pośrednictwem KOWR. Zmiana ma usprawnić proces inwestycji, odpowiadając na potrzeby właścicieli gruntów, którzy wolą otrzymać nowe działki zamiast odszkodowań pieniężnych – poinformowała PAP.

Kluczowe założenia projektu

Projekt zmiany rozporządzenia (opublikowany w Biuletynie Informacji Publicznej Rządowego Centrum Legislacji) wprowadza następujące regulacje:

Uprawnieni do zamiany: Z możliwości zamiany będą mogły skorzystać osoby fizyczne (nie tylko rolnicy indywidualni) oraz osoby prawne, których nieruchomości znajdują się na terenach przeznaczonych pod CPK, w tym:
- Obszar przyszłego lotniska w gminie Baranów (powiat grodziski, woj. mazowieckie).
- Inwestycje towarzyszące, takie jak linie kolejowe (np. linia dużych prędkości Warszawa–Łódź), drogi publiczne czy linie elektroenergetyczne.
Mechanizm zamiany: Właściciele gruntów przekażą swoje nieruchomości na potrzeby CPK, a w zamian otrzymają od KOWR nieruchomości z ZWRSP. Zamiana będzie realizowana na podstawie umów zawieranych zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.
Wycena nieruchomości: Wartość gruntów oddawanych pod CPK nie będzie uwzględniała ich przeznaczenia na cel publiczny, co oznacza, że wycena ma być oparta na wartości rynkowej nieruchomości rolnej, a nie na potencjalnym wzroście wartości wynikającym z planowanej inwestycji. Jeśli wartości zamienianych nieruchomości różnią się, dopłata (od KOWR lub strony prywatnej) nie może przekroczyć 30 procent wartości nieruchomości o wyższej wartości, by zapobiec ukrytej sprzedaży.
Cel zmian: Projekt odpowiada na trudności zgłaszane przez właścicieli gruntów, którzy – jak wskazano w Ocenie Skutków Regulacji (OSR) – często preferują otrzymanie nowych działek nad odszkodowania finansowe. Obecny system zamiany nieruchomości rolnych jest określany jako „niezwykle złożony, ani efektywny, ani skuteczny”, co utrudnia realizację inwestycji strategicznych, takich jak CPK.

Wyzwania CPK

Centralny Port Komunikacyjny, flagowy projekt infrastrukturalny Polski, obejmuje budowę megalotniska w Baranowie oraz sieci 1800 km nowych linii kolejowych, w tym 10 „szprych” łączących CPK z głównymi miastami kraju. Realizacja inwestycji wymaga pozyskania ok. 3700 ha gruntów, głównie rolnych, co wiąże się z koniecznością wykupu lub zamiany nieruchomości od prywatnych właścicieli. Ustawa o CPK z 10 maja 2018 roku (Dz.U. 2024 poz. 1133) określa ramy prawne inwestycji, w tym procedury wywłaszczenia i odszkodowań, ale nie przewiduje prostego mechanizmu zamiany gruntów, co generuje niezadowolenie wśród mieszkańców.

OSR projektu podkreśla, że wielu właścicieli gruntów na terenach CPK (ok. 7000 nieruchomości) woli kontynuować działalność rolną na nowych działkach zamiast przyjmować odszkodowania pieniężne. Dotychczasowy system zamiany, regulowany rozporządzeniem MRiRW z 2 marca 2009 roku (Dz.U. 2009 Nr 45, poz. 367), ograniczał się głównie do rolników i był obarczony biurokratycznymi wymogami, co czyniło go niepraktycznym. Nowy projekt rozszerza grupę uprawnionych i upraszcza procedury, umożliwiając zamianę także z osobami prawnymi (np. firmami) oraz uwzględniając nieruchomości nierolne w ZWRSP, jeśli są przeznaczone na cele inne niż rolnicze w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego.

Projekt ma kilka kluczowych zalet:

Elastyczność dla właścicieli: Możliwość zamiany gruntów zamiast wywłaszczenia i odszkodowania lepiej odpowiada potrzebom rolników i innych właścicieli, którzy chcą kontynuować działalność gospodarczą.
Przyspieszenie inwestycji: Uproszczenie procedur zamiany może przyspieszyć pozyskiwanie gruntów pod CPK, minimalizując spory i protesty społeczne. Do 2025 roku spółka CPK wykupiła lub objęła w posiadanie ok. 1600 ha, ale proces nadal napotyka opór lokalnych społeczności.
Gospodarcze korzyści: Jak wskazano w OSR, umożliwienie zamiany nieruchomości inwestycyjnych z ZWRSP z podmiotami innymi niż rolnicy (np. spółkami zarządzającymi strefami ekonomicznymi) wspiera rozwój gospodarczy, przyciągając inwestycje i tworząc miejsca pracy.
Ochrona interesów Skarbu Państwa: Limit dopłaty (30 procent) i wycena bez uwzględnienia celu publicznego zapobiegają nadużyciom, takim jak spekulacja gruntami.