W sierpniu 2025 roku Trójmiasto umocniło swoją pozycję jako jedna z najdroższych metropolii na polskim rynku mieszkaniowym, wyprzedzając Kraków z rekordową średnią ceną 16,9 tys. zł za m², co oznacza wzrost o 1% w porównaniu z lipcem – wynika z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl.
Sierpień 2025 roku przyniósł kontynuację stabilizacji cen mieszkań na rynku pierwotnym w większości polskich metropolii, ale Trójmiasto, z Gdańskiem na czele, ponownie wyróżniło się dynamicznym wzrostem. Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, średnia cena metra kwadratowego w Trójmieście wzrosła o 1% w porównaniu z lipcem, osiągając 16,9 tys. zł, co pozwoliło wyprzedzić Kraków (16,7 tys. zł/m²) i uplasować się tuż za Warszawą (17,7 tys. zł/m²). Wzrost cen w Trójmieście wynika z ograniczonej podaży nowych mieszkań i napływu droższych lokali, szczególnie w Gdańsku, gdzie oferta luksusowych apartamentów podbija średnią. W innych miastach, takich jak Wrocław (14,7 tys. zł/m²), Poznań (13,6 tys. zł/m²), Łódź (11,5 tys. zł/m²) czy Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia (11,4 tys. zł/m²), ceny pozostają stabilne, odzwierciedlając ostrożność deweloperów i sezonowy spadek popytu.
Rok do roku dynamika cen w Trójmieście wynosi 8%, co plasuje je wśród najszybciej drożejących rynków, obok Wrocławia (+12%) i Poznania (+7%). Kraków i Łódź odnotowały niższe wzrosty, odpowiednio 5% i 1%, co wskazuje na spowolnienie w tych miastach. Warszawa, mimo najwyższych cen, utrzymuje stabilność z zaledwie 3% wzrostem rok do roku.
Gdańsk, główny motor wzrostu w Trójmieście, zawdzięcza swoją pozycję napływowi drogich lokali, szczególnie w dzielnicach takich jak Młyniska czy Śródmieście. Stabilizacja w innych metropoliach wynika z większej podaży i mniejszej presji popytowej, co kontrastuje z ograniczoną ofertą w Trójmieście.
Czynniki wpływające na wzrost cen w Trójmieście
Wzrost cen mieszkań w Trójmieście w sierpniu 2025 roku wynika z kilku kluczowych czynników. Po pierwsze, deweloperzy wprowadzili na rynek mniej mieszkań, niż sprzedali, co zmniejszyło ofertę do 8 644 lokali, o 872 więcej niż w lipcu, ale nadal poniżej popytu. Ograniczenie podaży wywiera presję na ceny, szczególnie w Gdańsku.
Po drugie, w Trójmieście dominuje segment popularny, z cenami poniżej 15 tys. zł/m², ale napływ droższych lokali, szczególnie w Gdańsku, podbija średnią. W ciągu roku liczba mieszkań z ceną powyżej 20 tys. zł/m² wzrosła z 733 do 1537, co stanowi 27% oferty. Drogie apartamenty w dzielnicach takich jak Młyniska (20,7 tys. zł/m²) czy Śródmieście (17 tys. zł/m²) znacząco wpływają na statystyki. Po trzecie, atrakcyjność Trójmiasta jako regionu turystycznego i biznesowego przyciąga inwestorów, co zwiększa popyt na mieszkania, szczególnie w Gdańsku. Inwestycje infrastrukturalne, takie jak rozwój komunikacji czy portu, dodatkowo napędzają ceny.
Sezonowość i wpływ stóp procentowych
Sierpień, jako okres urlopowy, tradycyjnie przynosi spadek sprzedaży mieszkań, co potwierdzają dane BIG DATA RynekPierwotny.pl. W Trójmieście sprzedaż w drugim kwartale 2025 roku była niższa niż w pierwszym, co częściowo wynika z sezonowości. Klienci odkładają decyzje zakupowe, oczekując na potencjalną obniżkę stóp procentowych we wrześniu 2025 roku, która może poprawić dostępność kredytów.
Wysokie stopy procentowe NBP, utrzymujące się na poziomie 5,75% od października 2023 roku, ograniczają zdolność kredytową, szczególnie wśród młodych nabywców. Jednak oczekiwania na obniżkę stóp, sygnalizowane przez analityków, mogą zwiększyć popyt w kolejnych miesiącach, co dodatkowo podbije ceny w Trójmieście.
Psychologia rynku odgrywa kluczową rolę – nabywcy, świadomi stabilizacji cen w innych miastach, mogą spieszyć się z zakupami w Trójmieście, obawiając się dalszych wzrostów. Wpływ polityki monetarnej jest szczególnie widoczny w Gdańsku, gdzie popyt inwestycyjny pozostaje silny mimo wakacyjnej stagnacji.
Porównanie cen rok do roku
Analiza cen rok do roku pokazuje, że Trójmiasto utrzymuje wysoką dynamikę wzrostu. W sierpniu 2024 roku średnia cena w Trójmieście wynosiła 15,6 tys. zł/m², co oznacza wzrost o 8% do 16,9 tys. zł/m² w sierpniu 2025 roku. W czerwcu 2025 roku dynamika wynosiła 10% w porównaniu z sierpniem 2024 roku, co wskazuje na lekkie wyhamowanie.
W innych metropoliach wzrosty cen spowalniają. Wrocław, który w styczniu 2025 roku odnotował 12% wzrost rok do roku, w sierpniu osiągnął jedynie 2%, z ceną 14,7 tys. zł/m². Kraków i Łódź utrzymują stabilizację, z wzrostami odpowiednio 5% i 1% rok do roku. Warszawa, z 3% wzrostem, pozostaje najbardziej stabilna wśród dużych miast. Spowolnienie w innych metropoliach wynika z większej podaży mieszkań i ostrożności deweloperów, którzy wprowadzają więcej lokali w segmencie popularnym. W Trójmieście ograniczona podaż i napływ drogich mieszkań utrzymują wysoką dynamikę cen, szczególnie w Gdańsku, gdzie dzielnice premium, jak Brzeźno czy Śródmieście, napędzają statystyki.
Stabilność cenowa w Polsce
Warszawa i Łódź rywalizują o miano najbardziej stabilnych cenowo metropolii. W Warszawie średnia cena 17,7 tys. zł/m² nie zmieniła się od sześciu miesięcy, a w Łodzi (11,5 tys. zł/m²) stabilizacja trwa od pięciu miesięcy. Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia (11,4 tys. zł/m²) również utrzymuje równowagę, z minimalnymi wahaniami. Czynniki ograniczające wzrost cen to większa podaż mieszkań w tych miastach, stabilny popyt oraz polityka kredytowa. W drugim kwartale 2025 roku deweloperzy wprowadzili więcej lokali w segmencie popularnym, co hamuje presję cenową. Na przykład w Krakowie oferta mieszkań poniżej 15 tys. zł/m² wzrosła o 60% rok do roku.
Lokalne regulacje, takie jak ograniczenia w dostępie do gruntów pod zabudowę, wpływają na ceny w mniejszym stopniu niż podaż i popyt. W Warszawie i Łodzi dostępność terenów pozwala na większą aktywność deweloperów, w przeciwieństwie do Trójmiasta, gdzie ograniczone grunty podnoszą koszty inwestycji.
Segmenty rynku i ich wpływ na średnią cenę
Trójmiasto wyróżnia się mieszanką segmentów rynku – od mieszkań popularnych po luksusowe apartamenty. W Gdańsku segment popularny, z cenami poniżej 15 tys. zł/m², stanowi 40% oferty, ale liczba droższych lokali (powyżej 20 tys. zł/m²) wzrosła o 110% w ciągu roku, windując średnią cenę. Dzielnice takie jak Młyniska (20,7 tys. zł/m²) i Śródmieście (17 tys. zł/m²) przyciągają inwestorów premium.
W innych metropoliach, takich jak Kraków czy Wrocław, segment popularny dominuje, co stabilizuje ceny. Na przykład w Krakowie mieszkania poniżej 15 tys. zł/m² stanowią 60% oferty, a w Warszawie 44%. W Trójmieście udział tanich lokali (poniżej 10 tys. zł/m²) spadł o 40% w ciągu roku, co zwiększa średnią cenę.
Mieszane oferty deweloperskie w Trójmieście, łączące mieszkania dla młodych rodzin z apartamentami inwestycyjnymi, powodują wahania statystyk. Wprowadzenie drogich lokali w Gdańsku, szczególnie w lokalizacjach nadmorskich, ma większy wpływ na średnią niż w Sopocie czy Gdyni, gdzie oferta jest bardziej jednolita.
Perspektywy na wrzesień i kolejne miesiące
Oczekiwana obniżka stóp procentowych we wrześniu 2025 roku może stać się impulsem dla rynku mieszkaniowego. Według analityków, spadek stóp o 0,25–0,5% poprawi zdolność kredytową, zwiększając popyt na mieszkania, szczególnie w Trójmieście, gdzie ceny rosną najszybciej.
W Trójmieście ograniczona podaż, która w sierpniu skurczyła się w porównaniu z lipcem, może dodatkowo podbić ceny, jeśli popyt wzrośnie. Deweloperzy, wprowadzając mniej mieszkań niż sprzedają, utrzymują presję cenową, szczególnie w Gdańsku.
W innych miastach, takich jak Warszawa czy Kraków, stabilizacja cen może zostać utrzymana dzięki większej podaży. Jednak program „Pierwsze klucze”, wspierający rynek wtórny, może ograniczyć popyt na nowe mieszkania, szczególnie w miastach z niższymi cenami, jak Łódź.
Scenariusze rynkowe zależą od polityki kredytowej i podaży. Optymistyczny zakłada wzrost sprzedaży i cen w Trójmieście, podczas gdy pesymistyczny przewiduje stagnację, jeśli podaż pozostanie niska, a stopy procentowe nie ulegną zmianie.
