Po latach galopujących wzrostów cen mieszkań w Polsce, rynek nieruchomości zdaje się wchodzić w fazę stabilizacji. Raport Rankomat.pl i Rentier.io pokazuje, że w 2025 roku ceny w wielu miastach przestały rosnąć, a w niektórych nawet spadły. Średnia zmiana cen rok do roku wyniosła zaledwie 1%, a w połączeniu z niższymi ratami hipotecznymi o około 10%, mieszkania stają się bardziej dostępne.

Polski rynek mieszkaniowy, który przez ostatnią dekadę notował niemal nieprzerwane wzrosty cen, w 2025 roku wyraźnie zwolnił. Według raportu Rankomat.pl i Rentier.io, w pierwszym półroczu 2025 roku ceny mieszkań w największych miastach Polski osiągnęły swoisty sufit. Spośród 17 analizowanych miast, w 10 odnotowano spadki lub stabilizację cen, co jest zjawiskiem niespotykanym od lat. Średnia zmiana cen rok do roku wyniosła zaledwie 1%, w porównaniu do dwucyfrowych wzrostów w latach 2022–2024, napędzanych m.in. programem „Bezpieczny Kredyt 2%”.

Główną przyczyną stagnacji jest nadwyżka podaży nad popytem. Po zakończeniu rządowego programu dopłat do kredytów w 2024 roku, liczba transakcji na rynku pierwotnym spadła o niemal jedną trzecią w miastach takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław. Deweloperzy, zmagając się z rosnącymi kosztami budowy i mniejszą liczbą kupujących, zaczęli oferować promocje, takie jak darmowe miejsca parkingowe czy wykończenie mieszkań pod klucz. Na rynku wtórnym sprzedający coraz częściej godzą się na negocjacje, oferując obniżki nawet o 10% od ceny ofertowej.

Stagnacja cen to także efekt zmieniających się oczekiwań nabywców. Wielu z nich wstrzymuje się z zakupem, licząc na dalsze obniżki stóp procentowych, które zwiększą ich zdolność kredytową.

Najdroższe miasta

Mimo ogólnej stagnacji, niektóre miasta wciąż utrzymują wysokie ceny mieszkań. Warszawa pozostaje liderem z rekordową średnią ceną 17.060 zł/m² na rynku wtórnym, co odzwierciedla jej status centrum biznesowego i kulturalnego. W stolicy wzrost cen w pierwszym kwartale 2025 roku wyniósł 1%, ale w porównaniu do poprzedniego roku ceny małych mieszkań (do 35 m²) spadły o 2%, co jest pierwszym takim przypadkiem od 2017 roku. Popyt na mieszkania premium w centralnych lokalizacjach pozostaje jednak stabilny.

Kraków, z ceną 15.252 zł/m², utrzymuje drugą pozycję w rankingu. Miasto przyciąga zarówno inwestorów, jak i młodych profesjonalistów, co ogranicza spadki cen. W pierwszym kwartale 2025 roku Kraków odnotował niewielki spadek cen małych mieszkań o 3% kwartał do kwartału, ale średnie i duże lokale nadal drożały o 0,28–0,53%. Gdańsk, z ceną 13.698 zł/m², pozostaje drogi ze względu na ograniczoną dostępność gruntów i atrakcyjność turystyczną. Wzrost cen w Gdańsku wyniósł jedynie 0,6% rok do roku, co wskazuje na wyhamowanie dynamiki.

Toruń i Rzeszów, z cenami powyżej 10.000 zł/m², zaskoczyły dynamicznymi wzrostami. W Toruniu ceny małych mieszkań wzrosły o 10% rok do roku, napędzane rosnącym popytem ze strony studentów i inwestorów. Rzeszów zyskał na znaczeniu dzięki rozwojowi sektora IT i infrastruktury.

Najtańsze miasta

Na drugim biegunie cenowym znajdują się miasta takie jak Radom (7.926 zł/m²), Częstochowa (6.947 zł/m²) i Sosnowiec (6.743 zł/m²), które pozostają najbardziej przystępne w Polsce. Sosnowiec odnotował największy spadek cen małych mieszkań w ujęciu rocznym – aż o 18% – co wynika z ograniczonego popytu i dużej podaży lokali z rynku wtórnego. W pierwszym kwartale 2025 roku ceny w Sosnowcu spadły o kolejne 12% kwartał do kwartału, co czyni miasto jednym z najbardziej „przyjaznych” dla kupujących.

Katowice wyróżniają się największym procentowym spadkiem cen w 2025 roku – o 6,9% rok do roku. Choć miasto nadal przyciąga inwestorów dzięki dynamicznemu rynkowi pracy, nadwyżka podaży mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym wymusiła korektę cen. Średnia cena w Katowicach wynosi obecnie około 9.000 zł/m², co czyni je atrakcyjnym wyborem w porównaniu do Krakowa czy Gdańska.

W Częstochowie i Radomiu ceny pozostają stabilne, z minimalnymi wzrostami (Radom: +1%) lub spadkami (Częstochowa: -0,4%). Niska dynamika zmian wynika z mniejszej presji inwestycyjnej i wolniejszego tempa rozwoju tych miast w porównaniu do liderów, takich jak Warszawa czy Wrocław.

Średnia cena mieszkań a raty kredytów

Kluczowym czynnikiem poprawiającym dostępność mieszkań w 2025 roku jest spadek rat kredytów hipotecznych, wynikający z obniżek stóp procentowych. Według danych NBP, średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych spadło z 7,45% w grudniu 2024 roku do około 6,45% w lipcu 2025 roku. W rezultacie średnia rata kredytu na mieszkanie o powierzchni 50 m² spadła o około 10%, czyli średnio o 345 zł w 17 analizowanych miastach. Największe obniżki odnotowano w Krakowie (610 zł) i Katowicach (16% spadku raty, z 3.503 zł do 2.940 zł).

Niższe raty zwiększają realną zdolność kredytową Polaków, umożliwiając zakup większych mieszkań lub lokali w lepszych lokalizacjach. Na przykład w Toruniu, mimo wzrostu cen mieszkań o 9,7%, rata kredytu na mieszkanie 50 m² wzrosła jedynie z 2.855 zł do 2.879 zł dzięki niższemu oprocentowaniu. Jednak część nabywców wstrzymuje się z zakupem, oczekując dalszych obniżek stóp procentowych, które mogą nadejść pod koniec 2025 roku.

Rządowy program „Pierwsze Klucze”, zapowiadany na 2026 rok, może dodatkowo zwiększyć popyt, wprowadzając dopłaty do kredytów z limitami cenowymi. Jak podkreśla Jarosław Sadowski z Rankomat.pl, „połączenie stabilnych cen i tańszych kredytów sprawia, że mieszkania są bardziej dostępne niż kiedykolwiek w ostatnich latach”.

Trendy w największych miastach

Największe miasta Polski wykazują zróżnicowane trendy cenowe, odzwierciedlając lokalne uwarunkowania gospodarcze i demograficzne. Lublin i Radom wyróżniają się najmniejszą zmiennością cen, z wahaniami na poziomie -0,4% i +1% rok do roku. Stabilność w tych miastach wynika z umiarkowanego popytu i braku presji inwestycyjnej, charakterystycznej dla Warszawy czy Krakowa. Lublin, z ceną 10.246 zł/m², zyskuje na popularności dzięki rozwojowi sektora technologicznego, ale wciąż pozostaje tańszy od liderów rynku.

Gdańsk, mimo ograniczeń przestrzennych i atrakcyjności turystycznej, odnotował minimalny wzrost cen o 0,6% rok do roku, osiągając 13.698 zł/m². Spadek popytu po zakończeniu programu „Bezpieczny Kredyt 2%” oraz rosnąca podaż mieszkań na rynku wtórnym ograniczyły dynamikę wzrostów. W podobnej sytuacji znajduje się Gdynia, gdzie ceny małych mieszkań spadły o 7% rok do roku.

Warszawa i Kraków, choć nadal najdroższe, pokazują oznaki stabilizacji. W stolicy ceny małych mieszkań spadły o 1% kwartał do kwartału, a w Krakowie o 3%. Wzrost podaży mieszkań na wynajem, napędzany inwestycjami z lat 2020–2023, dodatkowo hamuje presję cenową.

Źródło: Rankomat / Rentier.io