14. edycja raportu Deloitte Property Index ujawnia pogłębiającą się nierównowagę na europejskim rynku mieszkaniowym, gdzie niska podaż mieszkań i rosnące czynsze ograniczają dostęp do własnego lokum – podała PAP Biznes. Ceny mieszkań w Europie wzrosły w 2024 roku, z medianą 3 739 €/m² w 75 miastach, a w Polsce o 19% r/r, osiągając średnio 2 792 €/m².

14. edycja raportu Deloitte Property Index – Overview of European Residential Markets, opublikowana 1 września 2025 roku przez PAP Biznes, wskazuje na pogłębiające się trudności na europejskim rynku mieszkaniowym. Niska podaż nowych mieszkań, rosnące ceny i wysokie czynsze ograniczają dostępność lokali dla przeciętnych mieszkańców. Mediana cen w 75 badanych miastach wyniosła 3 739 €/m² w 2024 roku, podczas gdy w Polsce ceny wzrosły o 19% r/r, osiągając średnio 2 792 €/m², z rekordowymi wzrostami w Krakowie (+28,1% r/r).

Wysokie koszty kredytów hipotecznych, w Polsce sięgające 7,67% oprocentowania, oraz spadek liczby nowych mieszkań w dużych miastach, takich jak Warszawa (-37%) czy Wrocław (-45%), pogłębiają lukę podażową. W Europie najdroższe rynki, jak Luksemburg (8 760 €/m²) czy Paryż (10 760 €/m²), kontrastują z tańszymi, jak Turcja (949 €/m²). Rosnące czynsze, najwyższe w Luksemburgu (43,4 €/m²) i Paryżu (32 €/m²), dodatkowo utrudniają dostęp do mieszkań, szczególnie w metropoliach.

Raport podkreśla, że w większości krajów popyt przewyższa podaż, a wzrost cen mieszkań wyprzedza wzrost wynagrodzeń, co negatywnie wpływa na jakość życia. Polska, mimo wysokiej aktywności deweloperów (200 tys. mieszkań oddanych w 2024 roku), boryka się z podobnymi wyzwaniami. Artykuł analizuje ceny, dostępność, sytuację w Polsce i Europie, a także czynniki napędzające presję cenową i potencjalne ryzyko dla rynku.

Ceny mieszkań w Europie

Według raportu Deloitte Property Index 2024, mediana cen mieszkań w 75 badanych miastach wyniosła 3 739 €/m², odzwierciedlając zróżnicowanie na europejskim rynku. Najdroższe miasta to Tel Awiw (13 970 €/m²), Luksemburg (11 074 €/m²), Monachium (10 800 €/m²) i Paryż (10 760 €/m²), gdzie wysokie ceny wynikają z ograniczonej podaży i dużego popytu w metropoliach. Na drugim końcu skali znalazła się Ankara (905 €/m²), oferująca najbardziej przystępne ceny wśród analizowanych miast.

Najwyższy wzrost cen odnotowano w Krakowie (+28,1% r/r), co plasuje to miasto wśród liderów dynamiki cenowej w Europie. Inne metropolie, takie jak Budapeszt (+13,9% r/r), Warszawa (+12,7% r/r) czy Lizbona (+12,1% r/r), również zanotowały znaczące podwyżki, napędzane niedoborem nowych mieszkań i rosnącym popytem. W przeciwieństwie do tego, niektóre miasta, jak Kopenhaga, odnotowały spadek cen na rynku pierwotnym (-10,7% r/r), co jest wyjątkiem w trendzie wzrostowym.

Ograniczenie podaży nowych mieszkań w dużych miastach, w połączeniu z wysokimi kosztami budowy i oprocentowaniem kredytów, przyczyniło się do rekordowych cen ofertowych w 2024 roku. Na przykład w Paryżu średnia cena osiągnęła 14 900 €/m², a w Tel Awiwie 13 886 €/m², co odzwierciedla presję na rynkach o wysokim popycie.

Sytuacja w Polsce

Polska odnotowała w 2024 roku znaczący wzrost cen mieszkań, średnio o 19% r/r, osiągając 2 792 €/m², co plasuje kraj w czołówce pod względem dynamiki cenowej, obok Węgier (+13,3% r/r) i Portugalii (+11,5% r/r). W Warszawie średnia cena wyniosła 3 849 €/m², a w Krakowie 3 800 €/m², co zbliża te miasta do innych stolic Europy Środkowej, takich jak Budapeszt (3 863 €/m²) czy Bratysława (3 909 €/m²). Praga, z ceną 6 121 €/m², pozostaje najdroższą stolicą w regionie.

Czynsze w polskich miastach również wzrosły, osiągając w Warszawie 17,9 €/m², w Krakowie 15,3 €/m², w Gdańsku 14,9 €/m² i we Wrocławiu 14,6 €/m². Wzrosty te, w przedziale 27,8–32,4% r/r w 2023 roku, wynikają z ograniczonej podaży mieszkań na wynajem i wysokiego popytu, szczególnie w dużych miastach. Dla porównania, czynsze w Warszawie są niższe niż w Paryżu (32 €/m²) czy Luksemburgu (43,4 €/m²), ale wyższe niż w Pradze (13,4 €/m²) czy Rzymie (13,4 €/m²).

Polska pozostaje w czołówce pod względem liczby nowych mieszkań (200 tys. oddanych w 2024 roku), ale spadek podaży w dużych miastach, takich jak Warszawa (-37%) czy Wrocław (-45%), zwiększa presję cenową. Programy rządowe, takie jak „Bezpieczny Kredyt 2%”, napędzały popyt, ale nie rozwiązały problemu luki podażowej.

Sytuacja w Europie

Najdroższymi krajami w Europie pod względem cen mieszkań w 2024 roku były Luksemburg (8 760 €/m²), Izrael (6 131 €/m²) i Wielka Brytania (5 203 €/m²), gdzie wysokie koszty wynikają z ograniczonej podaży i dużego popytu w metropoliach. Najtańsze rynki to Turcja (949 €/m²), Bośnia i Hercegowina (1 482 €/m²) oraz Albania (1 620 €/m²), które oferują bardziej przystępne ceny, ale często borykają się z niższą jakością infrastruktury.

Czynsze w Europie również osiągają rekordowe poziomy, z Luksemburgiem (43,4 €/m²), Paryżem (32 €/m²) i Dublinem (31,7 €/m²) na czele. Wzrosty czynszów, sięgające w niektórych miastach, jak Maribor w Słowenii (+60% r/r w 2023 roku), wynikają z ograniczonej podaży mieszkań na wynajem i rosnącej popularności najmu krótkoterminowego, co zmniejsza dostępność lokali dla mieszkańców. W Europie Środkowo-Wschodniej, w miastach takich jak Budapeszt czy Bratysława, ceny mieszkań i czynsze rosną w tempie porównywalnym do Polski, napędzane urbanizacją i popytem inwestycyjnym. W krajach zachodnich, takich jak Niemcy czy Francja, wysoka podaż mieszkań premium kontrastuje z niedoborem lokali przystępnych cenowo.

Dostępność mieszkań a zarobki

Wskaźnik dostępności cenowej mieszkań, mierzony liczbą rocznych pensji brutto potrzebnych na zakup 70 m² lokalu, pokazuje znaczące różnice w Europie. W Amsterdamie, Atenach i Pradze zakup mieszkania wymaga ponad 15 lat przeciętnych zarobków, co czyni te rynki jednymi z najmniej dostępnych. W Turynie i Odense wskaźnik wynosi zaledwie 4,9 rocznych pensji, co odzwierciedla większą przystępność.

W Polsce dostępność mieszkań różni się między miastami: w Katowicach zakup 70 m² wymaga 7,1 rocznych pensji, podczas gdy w Warszawie aż 9,7. Dla porównania, w Budapeszcie (11,4), Bratysławie (12,3) i Pradze (15,0) dostępność jest jeszcze niższa, co wskazuje na większe wyzwania w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Wzrost cen mieszkań szybszy niż wzrost wynagrodzeń w większości krajów pogłębia problem dostępności. W 2023 roku 10,6% gospodarstw domowych w miastach UE wydawało ponad 40% dochodów na koszty mieszkaniowe, z najwyższym odsetkiem w Grecji (31%). W Polsce problem ten dotyczy około 8% gospodarstw, co plasuje kraj w środku europejskiej stawki.

Kredyty hipoteczne i finansowanie

Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w badanych krajach wyniosło w 2024 roku niespełna 4%, ale zróżnicowanie jest znaczące. Najniższe stawki odnotowano w Bułgarii i Chorwacji (<3%), co wspiera dostępność finansowania. Najwyższe oprocentowanie, sięgające 9,35%, występuje na Węgrzech, a w Polsce wynosi 7,67%, ponad dwukrotnie więcej niż średnia strefy euro. Wysokie oprocentowanie w Polsce, najwyższe wśród badanych krajów w 2023 roku (8,08%), wynika z podwyżek stóp procentowych przez NBP w odpowiedzi na inflację. Programy rządowe, takie jak „Bezpieczny Kredyt 2%”, czasowo poprawiły dostępność kredytów, ale ich wpływ na rynek był ograniczony przez wysoką inflację i koszty budowy.

Prognozowane obniżki stóp procentowych w 2025 roku, zapowiadane przez EBC i banki centralne, mogą zmniejszyć koszty kredytów, zwiększając zdolność kredytową. Jednak w krajach takich jak Polska, gdzie popyt nadal przewyższa podaż, efekt ten może być ograniczony przez utrzymujące się wysokie ceny.

Podaż mieszkań i aktywność deweloperów

W 2024 roku w ponad połowie analizowanych krajów liczba nowych mieszkań oddanych do użytku spadła, co pogłębiło lukę podażową. Największe spadki odnotowano w Finlandii (-48,5%), na Węgrzech (-28,7%), w Danii (-21,9%) i Czechach (-20,4%). Polska, z około 200 tys. nowych mieszkań, zajęła czwarte miejsce w Europie, za Francją (373 tys.), Niemcami (245 tys.) i Hiszpanią, choć odnotowała spadek o 9,3% r/r.

W dużych polskich miastach podaż nowych lokali znacząco zmalała: we Wrocławiu o 45%, a w Warszawie o 37%. Przyczyny to rosnące koszty materiałów budowlanych, ograniczenia w dostępności gruntów i zaostrzone regulacje kredytowe. W Europie podobny trend widoczny jest w miastach takich jak Budapeszt czy Praga, gdzie aktywność deweloperów hamują wysokie koszty i niepewność gospodarcza.

Mimo spadku podaży, Polska pozostaje w czołówce pod względem intensywności budownictwa (5,86 mieszkań na 1000 mieszkańców), wyprzedzana tylko przez Irlandię (6,19) i Izrael (5,88). Jednak niedobór gruntów i długie procesy administracyjne mogą ograniczyć przyszłą podaż.

Presja cenowa i ryzyko dla rynku

Luka podażowa w Europie, szczególnie w dużych miastach, zwiększa presję cenową na rynku mieszkaniowym. W 2024 roku wzrost cen mieszkań w większości krajów, takich jak Polska (+19% r/r) czy Węgry (+13,3% r/r), wyprzedzał wzrost wynagrodzeń, pogłębiając problem dostępności. W miastach takich jak Warszawa, Kraków czy Budapeszt popyt na mieszkania pozostaje wysoki, mimo ograniczonej podaży, co utrzymuje wysokie ceny i czynsze. Wysokie koszty kredytów hipotecznych, w Polsce sięgające 7,67%, oraz rosnące koszty budowy (o 30–40% od 2022 roku) dodatkowo napędzają ceny. W metropoliach takich jak Paryż czy Luksemburg ograniczona dostępność gruntów i popularność najmu krótkoterminowego zmniejszają podaż mieszkań dla mieszkańców, co zwiększa czynsze. Ryzyko dla rynku obejmuje potencjalne przegrzanie w miastach o wysokim popycie, gdzie dalszy wzrost cen może wykluczyć kolejne grupy społeczne z możliwości zakupu. W Polsce programy rządowe, takie jak „Bezpieczny Kredyt 2%”, napędzały popyt, ale nie rozwiązały problemu podażowego, co może prowadzić do dalszej nierównowagi.