W Chorwacji 37 proc. wszystkich mieszkań kupują obcokrajowcy, głównie Niemcy, Austriacy i Słoweńcy, a coraz częściej także Polacy, Czesi i Węgrzy. Rynek pozostaje drogi, szczególnie w miastach nad Adriatykiem, ale popyt ze strony inwestorów zagranicznych nie słabnie, mimo rosnących cen i spowolnienia sprzedaży.
- 80–90 proc. mieszkań kupowanych przez obcokrajowców znajduje się na chorwackim wybrzeżu Adriatyku.
- Średnia cena nowego mieszkania w Chorwacji w pierwszej połowie 2025 roku wyniosła 2754 euro za metr kwadratowy, co oznacza wzrost o 15,9 proc. w porównaniu z pierwszą połową 2024 roku.
- W Zagrzebiu średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania wyniosła 2958 euro, a w innych miejscowościach 2511 euro. Od stycznia do czerwca 2025 sprzedano w Chorwacji 2086 nowych mieszkań, z czego 1205 w Zagrzebiu i 881 w pozostałych lokalizacjach.
- Wynajem w Zagrzebiu pozostaje drogi: dwupokojowe mieszkanie na obrzeżach kosztuje od 500 euro miesięcznie, a w strefie tramwajowej 600–1000 euro miesięcznie. W 2025 roku mieszkania coraz częściej przechodzą z wynajmu krótkoterminowego na długoterminowy w związku z korzystniejszą polityką podatkową dla wynajmu powyżej 10 miesięcy.
- Około 50 proc. nieruchomości w Zagrzebiu jest kupowanych za gotówkę, a na wybrzeżu transakcje gotówkowe dominują ze względu na ograniczenia kredytowe dla obcokrajowców.
W Chorwacji aż 37 proc. wszystkich mieszkań kupują obcokrajowcy, z czego zdecydowana większość – od 80 do 90 proc. – trafia na rynek nieruchomości zlokalizowanych na wybrzeżu Adriatyku. Jak podkreśla ekspert branży, Boro Vujović, wśród zagranicznych nabywców dominują Niemcy, Austriacy i Słoweńcy, jednak w ostatnich latach coraz częściej pojawiają się także inwestorzy z Polski, Czech, Słowacji, Węgier oraz Bośni i Hercegowiny.
Vujović, który jest założycielem i dyrektorem agencji „Nekretnine Opereta” oraz wiceprezesem Stowarzyszenia Nieruchomości przy Chorwackiej Izbie Handlowej, zwraca uwagę, że perspektywy cenowe nie wskazują na znaczące spadki. Jak tłumaczy, rosną koszty budowy – zarówno materiałów, jak i robocizny – a dodatkowo podaż nowych mieszkań jest zbyt mała, by zaspokoić popyt. W rezultacie ceny nieruchomości z rynku wtórnego pozostają, jego zdaniem, niesłusznie wysokie. Obecnie średnia cena mieszkań używanych w Zagrzebiu wynosi około 3000 euro za m², natomiast w przypadku nowych nieruchomości kształtuje się w granicach 3500–4000 euro, przy czym tańsze lokalizacje znajdują się głównie na obrzeżach miasta. Stolica zajmuje dopiero 10. miejsce w kraju pod względem wysokości cen, ustępując m.in. takim lokalizacjom jak Dubrownik, Split, Opatija, Rovinj czy Makarska – czyli miejscowościom położonym nad Adriatykiem, gdzie popyt na mieszkania wakacyjne jest największy.
Według danych Chorwackiego Urzędu Statystycznego, średnia cena za metr kwadratowy nowego mieszkania w pierwszej połowie 2025 roku wyniosła 2754 euro. To wzrost o 15,9 proc. w porównaniu z analogicznym okresem roku 2024 i o 5,3 proc. więcej niż w drugiej połowie ubiegłego roku. W Zagrzebiu ceny osiągnęły poziom 2958 euro za m², czyli o 4,5 proc. więcej niż przed rokiem, natomiast w innych miejscowościach średnia wyniosła 2511 euro, co oznacza aż 22-procentowy wzrost.
Od stycznia do czerwca 2025 roku w Chorwacji sprzedano 2086 nowych mieszkań, z czego 1205 w samej stolicy, a 881 w innych lokalizacjach. Równocześnie wielu Chorwatów – zwłaszcza młode małżeństwa – rezygnuje z zakupu nieruchomości na rzecz wynajmu, co dodatkowo pokazuje, że ceny na rynku są coraz trudniej dostępne dla mieszkańców kraju.
– Za 500 euro miesięcznie trudno jest dostać dwupokojowe mieszkanie w Zagrzebiu. Może na obrzeżach miasta, z meblami po babci. Minimalna cena 40-metrowego mieszkania w strefie tramwajowej wynosi 600 euro, a może wzrosnąć do 800, a nawet 1000 euro. Wielu studentów popełnia błąd, szukając mieszkania do wynajęcia od 1 października we wrześniu zamiast w lipcu lub sierpniu, kiedy popyt jest mniejszy i znajdują tańsze mieszkania – stwierdził Vujović.
Ekspert zwrócił uwagę, że w 2025 roku po raz pierwszy obserwuje się wyraźne przesunięcie mieszkań z rynku najmu krótkoterminowego na długoterminowy. Zjawisko to wynika ze zmiany przepisów podatkowych, zgodnie z którymi mieszkania wynajmowane na okres dłuższy niż dziesięć miesięcy zostały zwolnione z podatku od nieruchomości. W opinii specjalisty decyzja ta sprzyja stabilizacji rynku i zwiększa podaż mieszkań dla osób poszukujących stałego miejsca zamieszkania.
Około połowa mieszkań kupiona za gotówkę
Odnosząc się do tematu zakupów mieszkań, ekspert podkreślił, że w stolicy Chorwacji około połowy transakcji realizowanych jest za gotówkę. Na wybrzeżu udział takich transakcji jest jeszcze większy. Wynika to z faktu, że kupującymi są głównie obcokrajowcy, którzy nie mają możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego w Chorwacji, a więc finansują zakupy z własnych środków.
– Rok 2025 przynosi zauważalną zmianę dynamiki na rynku nieruchomości w Chorwacji – spowolnienie sprzedaży, rosnące ceny, większą ostrożność kupujących. Dla tych, którzy potrafią analizować rynek – to może być moment, by wejść taniej – mówi Grzegorz Pałka z agencji „Nestovia” oferującej nieruchomości w Chorwacji. Zwrócił uwagę m.in. na starsze domy, wymagające inwestycji (remont, modernizacja), które są mniej pożądane.
Sprzedający w takich przypadkach mogą być skłonni zejść z ceny, by skrócić czas sprzedaży. Poza tym działki lub budynki położone nieco dalej od plaży, od głównych atrakcji turystycznych, ale mające dobry potencjał – mogą być łatwiej dostępne cenowo.Drugim największym chorwackim miastem (największym nad Adriatykiem) jest Split.
Jak podaje „Slobodna Dalmacija”, podczas gdy ceny mieszkań tam „szybują w kosmos” i przekroczyły już 10 tysięcy euro, stając się niemożliwą do zdobycia przeszkodą, w pobliżu Splitu trwa prawdziwy, choć niewielki boom budowlany.
– Około 25-30 kilometrów od Splitu można nabyć mieszkania w cenie od 2500 do 2700 euro. Ale pytanie brzmi, jak długo jeszcze wytrzymamy z taką ceną. Kupujących za wyższą stawkę nie ma, pomimo faktu, że rośnie liczba osób i młodych rodzin, które muszą zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe. Jesteśmy na granicy opłacalności. Wzrastają ceny np. robocizny. Niecałe trzy lata temu fachowcy oczekiwali 10 euro za ułożenie metra płytek, dziś ta cena jest trzykrotnie wyższa. Dodatkowo instalujemy windę we wszystkich budynkach wielopiętrowych – powiedział jeden z przedsiębiorców budujących niewielkie bloki.
Źródło: PAP
