Oczekiwane ożywienie popytu na rynku mieszkaniowym po obniżkach stóp procentowych NBP okazało się słabsze od przewidywań branży – wynika z raportu Metrohouse i Credipass. Choć banki notują większe zainteresowanie kredytami, wielu nabywców nadal wstrzymuje się z zakupem, licząc na dalsze spadki cen i niższe koszty finansowania.

• Eksperci wskazują, że popyt na mieszkania odradza się powoli mimo łagodzenia polityki pieniężnej przez RPP.
• Część kupujących wróciła na rynek, jednak tzw. zamrożony popyt pozostaje duży i może się ujawnić dopiero przy dalszych obniżkach stóp procentowych.
• Spadek stawek WIBOR 3M zwiększył popularność kredytów o zmiennym oprocentowaniu i nasilił konkurencję między bankami.
• Wciąż barierą dla wielu nabywców pozostaje niska zdolność kredytowa i trudności w zgromadzeniu wkładu własnego.
• Na rynku wtórnym w III kwartale spadły średnie ceny sprzedawanych mieszkań, natomiast na rynku pierwotnym obniżki widoczne były głównie w Łodzi.

Raport przygotowany przez Metrohouse i Credipass pokazuje, że przewidywania o szybkim odbiciu rynku mieszkaniowego w związku z obniżkami stóp procentowych NBP okazały się zbyt optymistyczne. Choć rzeczywiście widać pewien wzrost zainteresowania kredytami hipotecznymi, proces ożywienia jest znacznie wolniejszy niż zakładano w scenariuszach optymistycznych.

Eksperci wskazują, że kolejne decyzje Rady Polityki Pieniężnej, które obniżały stopę referencyjną, rzeczywiście wspierały rynek nieruchomości. W III kwartale 2025 roku odnotowano wzrost popytu na mieszkania i domy, jednak nie był on tak dynamiczny, jak zakładano wcześniej. W praktyce oznacza to, że kupujących jest więcej niż w poprzednich miesiącach, ale nie na tyle, by wywołać gwałtowny wzrost cen lub nagły wzrost liczby transakcji.

Według raportu powolne ożywienie wynika z kilku czynników. Po pierwsze, wciąż wysokie raty kredytów, mimo obniżek stóp, ograniczają zdolność finansową wielu osób do zakupu nieruchomości. Po drugie, na decyzje klientów wpływają nadal niepewność co do przyszłych kosztów utrzymania mieszkań, w tym opłat za media i podatków od nieruchomości. Po trzecie, część potencjalnych nabywców woli obserwować rynek, zanim zdecyduje się na poważne zobowiązanie finansowe.

– Choć część klientów oczekujących na tańsze finansowanie zakupu zdecydowała się już wejść na rynek, nadal oceniamy, że tzw. zamrożony popyt stanowi znaczący potencjał zakupowy, który może zostać uwolniony pod warunkiem dalszej liberalizacji polityki monetarnej RPP, ale też stabilizacji rynku i sytuacji geopolitycznej – stwierdził Marcin Jańczuk z Metrohouse.

Andrzej Łukaszewski z Credipass zauważył z kolei, że popyt kształtowany jest nie tylko przez łagodzenie polityki pieniężnej NPB, ale także działania banków komercyjnych.

– Do tej pory dominowały kredyty z czasowo stałą stopą procentową (najczęściej pięcioletnią). Jednak spadek stawki referencyjnej WIBOR 3M oraz perspektywa dalszych obniżek stóp procentowych sprawiają, że zmienne oprocentowanie wraca do łask. Ożywiło to konkurencję wśród banków – zaznaczył.

Kilka czynników zakupowych

Eksperci zauważają, że na decyzje o zakupie mieszkania wpływa kilka czynników jednocześnie – poziom oprocentowania kredytów hipotecznych, dostępność finansowania oraz oczekiwania dotyczące cen nieruchomości. W obecnej sytuacji wielu potencjalnych nabywców wstrzymuje się z zakupem, licząc na spadki cen, które mogłyby umożliwić korzystniejszy zakup lub mniejsze zobowiązania kredytowe.

Według raportu, na rynku wtórnym, czyli mieszkań sprzedawanych przez obecnych właścicieli, średnie ceny spadły w każdym z pięciu analizowanych miast w porównaniu z tym samym okresem w ubiegłym roku. Oznacza to, że osoby chcące kupić mieszkanie z drugiej ręki mogą znaleźć oferty w cenach nieco niższych niż wcześniej, choć spadki nie są dramatyczne i różnią się w zależności od lokalizacji.

Na rynku pierwotnym, czyli mieszkań sprzedawanych bezpośrednio przez deweloperów, zmiany są mniej jednolite. W Łodzi odnotowano nieznaczne spadki cen, natomiast w innych miastach ceny nowych mieszkań wzrosły. W praktyce oznacza to, że kupujący muszą dokładnie analizować oferty, bo w zależności od miasta różnica między rynkiem pierwotnym a wtórnym może być znaczna.

Raport wskazuje też, że wejście w życie ustawy o jawności cen mieszkań zwiększyło przejrzystość rynku. Dzięki temu potencjalni nabywcy mogą łatwiej porównywać oferty i oceniać, czy cena mieszkania jest adekwatna do standardu i lokalizacji. Transparentność sprzyja także większej konkurencji między sprzedawcami, co z kolei daje nabywcom możliwość wynegocjowania rabatów lub dodatkowych korzyści, takich jak wykończenie mieszkania w cenie czy miejsca parkingowe w cenie nieruchomości.

– Podaż mieszkań w ostatnim czasie adresowana jest głównie do klientów zainteresowanych zaspokojeniem własnych potrzeb mieszkaniowych. Rynek daleki jest od masowego inwestowania w lokale, jak to miało miejsce jeszcze 2-3 lata temu. Takie przetasowania powodują, że strona podażowa musi w dużej mierze zawierać transakcje finansowane za pomocą kapitału zewnętrznego. Tu jednak nadal barierą są wysokie, na tle Europy, koszty pozyskania finansowania, zbyt niska zdolność kredytowa przeciętnego nabywcy, a także problem zgromadzenia środków na wkład własny do kredytu – zauważył Jańczuk.

Raport pokazuje, że zmiany cen w III kwartale w poszczególnych miastach wyglądały różnie i nie zawsze odzwierciedlają typowy poziom rynku. W Warszawie i Wrocławiu średnia cena metra kwadratowego wzrosła przede wszystkim dlatego, że do statystyk włączono luksusowe mieszkania, które wcześniej nie były ujawniane. Chodzi tu o lokale nowe, o powierzchni ponad 100 m² i cenie ofertowej przekraczającej 20 tys. zł za metr. Te drogie nieruchomości znacząco podniosły średnią, nawet jeśli większość mieszkań w miastach kosztowała mniej.

W Łodzi natomiast sytuacja wyglądała inaczej – w III kwartale wyraźnie zwiększyła się liczba dostępnych mieszkań w przedziale cenowym 10–12 tys. zł za metr kwadratowy. Oznacza to, że na tym rynku więcej osób może znaleźć mieszkania w średnim segmencie cenowym, co może wpływać na decyzje zakupowe zarówno inwestorów, jak i osób szukających własnego lokum.

Eksperci podkreślają, że przy analizie zmian cen należy uwzględniać takie czynniki jak włączanie do zestawień ofert luksusowych czy większą dostępność mieszkań w określonym segmencie cenowym, bo same średnie mogą wprowadzać w błąd, jeśli nie spojrzymy na strukturę oferty w konkretnych miastach.

– W minionym kwartale łódzcy deweloperzy uzupełniali swoją ofertę o mieszkania w cenie ofertowej wyraźnie niższej od rynkowej średniej. Przykładowo, średnia cena lokali wprowadzonych na łódzki rynek pierwotny we wrześniu br. wyniosła 10 561 zł/m kw. Ta konsekwentna strategia inwestorów przyczyniła się do spadku średniej ceny ofertowej 1 m kw. z Łodzi, która teraz jeszcze bardziej odbiega od pozostałych badanych rynków. W przypadku Łodzi, znaczenie miały też „jawnościowe” korekty cen z września, które były bardziej widoczne niż na innych rynkach – zaznaczył Prajsnar.

Źródło: Metrohouse, Credipass