5 maja 2026 roku polski rząd przyjął projekt Osobistego Konta Inwestycyjnego (OKI), będący wierną kopią szwedzkiego Investeringssparkonto. Zamiast 19‑procentowego podatku Belki od zysków kapitałowych, OKI wprowadza zryczałtowany podatek od wartości zgromadzonych aktywów – od 0,85 do 1,09 procent rocznie. Minister finansów Andrzej Domański nie kryje, że jeśli OKI się przyjmie, będzie to argument za szerszą reformą podatków majątkowych, w tym za wprowadzeniem podatku katastralnego od nieruchomości.
5 maja 2026 r. polski rząd przyjął projekt OKI, będący kopią szwedzkiego Investeringssparkonto. Zamiast podatku od zysków kapitałowych wprowadza zryczałtowany podatek od wartości aktywów. Minister finansów Andrzej Domański sygnalizuje, że sukces OKI może być argumentem za szerszą reformą podatków majątkowych, w tym za podatkiem katastralnym.
Wprowadzenie (trzy długie akapity):
Dyskusja o podatkach od wartości aktywów powraca w polskiej debacie publicznej z rosnącą intensywnością, a sprawa ta rozgrywa się obecnie na dwóch głównych polach. Pierwsze pole to Osobiste Konto Inwestycyjne, czyli OKI, którego projekt Rada Ministrów przyjęła 5 maja 2026 roku jako wierną kopię szwedzkiego Investeringssparkonto (ISK). Polski rząd, podobnie jak szwedzki w 2012 roku, zdecydował się na fundamentalną zmianę filozofii opodatkowania kapitału, rezygnując z opodatkowania zysków kapitałowych w momencie ich realizacji, czyli z tak zwanego podatku Belki, na rzecz zryczałtowanego podatku od wartości zgromadzonych aktywów. Drugie pole to podatek od nieruchomości, ponieważ równolegle do prac nad OKI toczy się zażarta debata o zastąpieniu obecnego podatku od metrażu podatkiem katastralnym liczonym od wartości rynkowej nieruchomości. Międzynarodowe instytucje, w tym OECD i Międzynarodowy Fundusz Walutowy, od lat zalecają Polsce ten krok, ale do tej pory żadnemu rządowi nie udało się go zrealizować. Kluczowe pytanie, które postawił polski minister finansów Andrzej Domański, brzmi, czy OKI może być poligonem doświadczalnym dla szerszej zmiany, a więc czy nowy model opodatkowania aktywów finansowych, jeśli okaże się sukcesem i zachęci Polaków do oszczędzania, stanie się argumentem za podobną reformą w podatku od nieruchomości. Niniejsza analiza szczegółowo wyjaśnia, jak działa model szwedzki, jakie dokładnie jest jego polskie odwzorowanie w OKI, a także bada, czy i kiedy podobne podejście może zostać zastosowane do opodatkowania nieruchomości w miejsce przestarzałego podatku od metrażu.
Szwedzki model Investeringssparkonto jako odpowiedź na problemy rynku kapitałowego
Przed 2012 rokiem Szwecja borykała się z podobnymi problemami co dzisiejsza Polska, ponieważ niskie oszczędności gospodarstw domowych i dominacja lokat bankowych nad inwestycjami giełdowymi były skutkiem skomplikowanego systemu podatkowego. Szwedzi musieli samodzielnie rozliczać każdą transakcję kupna i sprzedaży, prowadzić księgi, kalkulować koszty uzyskania przychodu, odróżniać zyski krótkoterminowe od długoterminowych i wypełniać zawiłe formularze podatkowe, co zniechęcało do aktywnego inwestowania. Investeringssparkonto, czyli ISK, zostało wprowadzone 1 stycznia 2012 roku przez rząd Fredrika Reinfeldta, a założenie było proste, ale rewolucyjne, ponieważ zakładało całkowite uwolnienie inwestorów od obowiązku rozliczania podatku od zysków kapitałowych. Zamiast tego wprowadzono niewielki, zryczałtowany podatek od całej wartości zgromadzonych aktywów, płacony niezależnie od tego, czy aktywa przyniosły zysk, czy stratę, a w zamian za tę prostotę państwo szwedzkie zyskało to, co najcenniejsze, czyli kapitał ulokowany w legalnym, przejrzystym systemie.
Szwedzki Urząd Skarbowy, Skatteverket, co roku nalicza podatek według wzoru, w którym podstawa opodatkowania to połowa sumy wartości aktywów na koniec roku kalendarzowego oraz wszystkich wpłat dokonanych na konto w ciągu roku, następnie mnożona przez stopę procentową ISK, która jest stopą wolną od ryzyka i odpowiada średniej rynkowych stóp procentowych, a na koniec przez 30 procent standardowej stawki podatku od dochodów kapitałowych. W praktyce dla 2026 roku, przy stopie procentowej ISK wynoszącej około 2,94 procent, efektywna stawka opodatkowania wynosi zaledwie około 0,88 procent wartości zgromadzonych aktywów, co czyni ISK jednym z najtańszych i najprostszych sposobów inwestowania na świecie. System jest systematycznie waloryzowany, ponieważ gdy stopy procentowe rosną, rośnie też stopa procentowa ISK, co przekłada się na wyższy podatek, ale dzieje się to automatycznie, bez potrzeby zmiany ustawy, a ta przewidywalność jest kluczowa dla firm maklerskich i banków.
Sukces ISK przerósł najśmielsze oczekiwania jego twórców, ponieważ obecnie ISK posiada około 3,5 miliona aktywnych użytkowników w 10 milionowej Szwecji, co oznacza, że co trzecia osoba dorosła ma takie konto, a wartość aktywów zgromadzonych na ISK odpowiada około 31 procent PKB Szwecji, czyli kwocie rzędu setek miliardów euro. ISK odpowiada za około 60 do 70 procent całkowitego wolumenu obrotu akcjami na sztokholmskiej giełdzie NASDAQ Nordic, a przed reformą udział obywateli w rynku kapitałowym był bliski zeru, podczas gdy dziś Szwecja należy do światowych liderów pod względem zaangażowania gospodarstw domowych w inwestycje giełdowe. ISK okazało się także genialnym narzędziem polityki społecznej, ponieważ w Szwecji funkcjonuje ISK dla dzieci, w ramach którego rodzice lub dziadkowie mogą założyć dziecku konto, a wpłacone środki podlegają niższej stopie podatkowej lub są całkowicie zwolnione z podatku do określonego wieku, dzięki czemu miliony Szwedów mają już od najmłodszych lat świadomość finansową i oszczędności. Sukces ISK zainspirował inne kraje, ponieważ w Finlandii w 2020 roku wprowadzono OSPI, czyli Osakesäästötili, a w Danii Aktiesparekonto, zaś w grudniu 2025 roku fiński parlament zdecydował się na podniesienie limitu wpłat na OSPI do 200 tysięcy euro, co jest dowodem na to, że model się sprawdza i jest rozwijany.
Polski OKI jako implementacja modelu szwedzkiego z kwotą wolną od podatku
Polska, wzorując się na Szwecji, postanowiła pójść tą samą drogą, ale z charakterystycznym dla naszych czasów i lokalnego rynku akcentem, a 5 maja 2026 roku Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o Osobistych Kontach Inwestycyjnych, który wejdzie w życie 1 stycznia 2027 roku, przy czym pierwotnie planowany termin 1 lipca 2026 roku został przesunięty po konsultacjach. Podstawowa konstrukcja OKI jest taka sama jak ISK, ponieważ zamiast podatku Belki wynoszącego 19 procent od zysków kapitałowych wprowadzono podatek od wartości aktywów, co oznacza, że posiadacze OKI płacą zryczałtowany podatek roczny od całej wartości zgromadzonych na koncie aktywów.
Zgodnie z projektem, aktywa zgromadzone na OKI będą częściowo zwolnione z podatku, przy czym do 100 tysięcy złotych w przypadku aktywów inwestycyjnych denominowanych w złotych, takich jak akcje, obligacje czy fundusze inwestycyjne, oraz do 25 tysięcy złotych w przypadku aktywów oszczędnościowych, takich jak lokaty bankowe i obligacje oszczędnościowe, a od 2030 roku limity te mają być waloryzowane o wskaźnik CPI.
Polska przyjęła precyzyjny wzór obliczania podatku, w którym podatek od wartości aktywów wynosi 19 procent wartości stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego pomnożone przez wartość aktywów w OKI, przy czym stawka podatku od aktywów nie może być niższa niż 0,1 procent, a w pierwszym roku działania OKI, czyli w 2027 roku, stawka ta ma wynieść 0,85 procent jako promocyjny okres przejściowy.
Jeśli stopa referencyjna NBP wynosi 5,75 procent, jak w marcu 2026 roku, to podatek od wartości aktywów to 19 procent razy 5,75 procent, czyli około 1,09 procent wartości zgromadzonych aktywów, a przy stopie 5,0 procent daje to około 0,95 procent. Model został tak skonstruowany, by podatek był niższy niż przeciętny zysk z inwestycji, ale wystarczająco wysoki, by zachęcać do trzymania kapitału w legalnym systemie. Porównując szwedzkie ISK z polskim OKI, należy zauważyć, że w Szwecji podstawa opodatkowania to aktywa na koncie liczone jako średnia z wpłat i stanu na koniec roku, podczas gdy w Polsce to uproszczona kalkulacja oparta wyłącznie na wartości aktywów na koncie. Efektywna stawka w Szwecji to około 0,88 procent wartości aktywów, a w Polsce około 0,95 do 1,09 procent. Szwecja nie ma formalnego limitu kwoty wolnej, natomiast Polska wprowadza 100 tysięcy złotych dla aktywów inwestycyjnych i 25 tysięcy złotych dla oszczędnościowych. W Szwecji podatek Belki nie istnieje w ogóle, a zwolnienia są całkowite, podczas gdy w Polsce zwolnienia są limitowane do kwoty wolnej, a powyżej limitu obowiązuje podatek od wartości aktywów. Minister finansów Andrzej Domański mówi wprost, że OKI ma umożliwić inwestowanie do 100 tysięcy złotych bez podatku, co ma uczynić OKI bardziej przyjaznym dla mniej zamożnych. Kluczowe pytanie, które minister Domański i wiceminister Jarosław Neneman sygnalizują od tygodni, brzmi, czy OKI może być poligonem doświadczalnym dla podatku katastralnego, ponieważ jeśli OKI się przyjmie i okaże się sukcesem podobnym do ISK w Szwecji, rząd będzie miał argument za szerszym zastosowaniem tego modelu opodatkowania wartości, a nie zysku.
Wiceminister Neneman wielokrotnie powtarzał, że nie chcemy mnożyć bytów podatkowych ponad potrzebę, a wiceminister rozwoju Tomasz Lewandowski dodał, że do końca 2026 roku ma być przyjętych kilkanaście ustaw reformujących obszar mieszkalnictwa, co czyni powiązanie reformy podatku od nieruchomości z sukcesem OKI wysoce prawdopodobnym.
Rekomendacje OECD
W lutym 2025 roku OECD opublikowała raport o polskiej gospodarce, w którym zawarła jednoznaczne rekomendacje dotyczące podatku od nieruchomości, stwierdzając wprost, że obecny polski system jest nieefektywny i niesprawiedliwy, ponieważ opiera się na powierzchni, a nie na wartości rynkowej nieruchomości.
W konsekwencji właściciel apartamentu w centrum Warszawy o wartości 2 milionów złotych płaci taki sam podatek jak właściciel starego domu o powierzchni 50 metrów kwadratowych na wsi, wartego 200 tysięcy złotych, a OECD zarekomendowała wprowadzenie progresywnego podatku od nieruchomości powiązanego z jej wartością rynkową, czyli podatku katastralnego, który jest standardem w większości krajów OECD, takich jak Niemcy, Francja, Wielka Brytania czy Hiszpania.
Obecny podatek od nieruchomości w 2026 roku wynosi dla budynków mieszkalnych 1,25 złotego od 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej, co dla mieszkania o powierzchni 60 metrów kwadratowych daje rocznie około 75 złotych, a dla 100 metrów kwadratowych około 125 złotych, przy czym wzrost o 4,5 procent względem 2025 roku.
Polska jest jednym z nielicznych krajów Unii Europejskiej, które nie mają podatku katastralnego. 20 marca 2026 roku posłowie Lewicy złożyli w Sejmie projekt ustawy zakładający wprowadzenie podatku katastralnego od 2027 roku, który przewiduje opodatkowanie wartości mieszkania lub domu jednorodzinnego, a nie metrażu, z metodą określania wartości poprzez iloczyn metrów kwadratowych i średniej ceny transakcyjnej metra kwadratowego w danej gminie ogłaszanej co roku przez Główny Urząd Statystyczny, albo poprzez iloczyn metrów kwadratowych i wskaźnika kosztu odtworzenia 1 metra kwadratowego określanego przez wojewodę. Stawki podatku wynosiłyby 0,02 procent wartości dla pierwszego i drugiego mieszkania lub domu, a następnie 0,5 procent wartości dla trzeciego i każdego kolejnego mieszkania lub domu w pierwszym roku od wprowadzenia, a później 1,5 procent wartości. Projekt ten wywołał burzliwą dyskusję polityczną, a przeciwnicy, jak choćby Ryszard Petru, argumentują, że uderzy on w klasę średnią.
Ministerstwo Finansów ma trzy kluczowe zastrzeżenia dotyczące podatku katastralnego. Po pierwsze, brak katastru nieruchomości, czyli pełnego, cyfrowego rejestru wszystkich nieruchomości w Polsce wraz z ich urzędową wartością katastralną, stanowi barierę techniczną nie do przeskoczenia, ponieważ Polska takiego katastru nie ma i nie przeprowadzono jeszcze powszechnej taksacji nieruchomości. Po drugie, brak prac analitycznych, ponieważ Ministerstwo Finansów pod przewodnictwem Andrzeja Domańskiego wielokrotnie zapewniało, że nie prowadzi prac nad wprowadzeniem podatku katastralnego, a wiceminister Jarosław Neneman w Sejmie w lutym 2025 roku podkreślił, że rząd nie planuje, nie prognozuje i nie prowadzi żadnych prac analitycznych związanych z wprowadzeniem podatku katastralnego w Polsce. Po trzecie, sprzeciw społeczny i polityczny jest zbyt duży, ponieważ według badań 75 procent Polaków nie chce podatku katastralnego, a żaden rząd, zwłaszcza przed wyborami, nie odważy się na tak niepopularny krok.
Głosy organizacji społecznych są podzielone, ponieważ OPZZ ostrzega przed wzrostem kosztów utrzymania mieszkań, natomiast Fundacja FOR opowiada się za jak najszybszym wprowadzeniem podatku katastralnego, argumentując, że obecny podatek od powierzchni jest banalnie niski i nie zachęca do efektywnego wykorzystania gruntów, co napędza chaos przestrzenny.
Analiza porównawcza OKI i podatku katastralnego
Kluczowa hipoteza tej analizy brzmi, że OKI jest swego rodzaju poligonem doświadczalnym dla szerszej zmiany systemu podatków majątkowych, przy czym należy wyróżnić trzy perspektywy. Po pierwsze, techniczna łatwość implementacji OKI jest nieporównywalnie większa, ponieważ OKI jest kontem maklerskim lub bankowym, a instytucje finansowe same będą pobierać i odprowadzać podatek, co jest rozwiązaniem znacznie prostszym niż wycena milionów nieruchomości. Po drugie, psychologiczne przyzwyczajenie Polaków do płacenia małego, zryczałtowanego podatku od wartości swoich aktywów finansowych może sprawić, że łatwiej będzie im zaakceptować podobną daninę od nieruchomości. Po trzecie, fiskalny sukces OKI, jeśli przyniesie budżetowi wymierne korzyści, dostarczy rządowi argumentu, aby sięgnąć po podobne rozwiązanie w obszarze nieruchomości.
Przeszkody na drodze do podatku katastralnego są jednak znaczące, ponieważ brak katastru jest największą barierą techniczną, bez jednej scentralizowanej bazy danych o wartości wszystkich nieruchomości nie da się sprawiedliwie naliczać podatku. Sprzeciw polityczny, gdzie 75 procent Polaków nie chce podatku katastralnego, sprawia, że żaden rząd nie odważy się na tak niepopularny krok. Koszty społeczne są również wysokie, ponieważ podatek katastralny uderzy w emerytów i osoby o niskich dochodach, których jedynym majątkiem jest mieszkanie, a w Warszawie roczny podatek od mieszkania o wartości 1 miliona złotych mógłby wynieść około 5 tysięcy złotych rocznie, podczas gdy dziś to około 100 do 150 złotych.
W scenariuszu optymistycznym, który jest obecnie najbardziej prawdopodobny, OKI cieszy się dużą popularnością, osiągając 1 do 2 milionów kont w ciągu 2 lat, a rząd przedstawia projekt Kataster 2030 zakładający wprowadzenie podatku katastralnego od 2030 roku ze stawkami znacznie niższymi niż proponowane przez Lewicę, opartymi na modelu szwedzkim lub niemieckim, czyli 0,2 do 0,5 procent wartości.
W scenariuszu umiarkowanym OKI odnosi sukces, ale podatek katastralny zostaje wprowadzony tylko dla nowych nieruchomości wybudowanych po 2030 roku, podczas gdy dla istniejących nieruchomości utrzymany jest stary system opodatkowania od metrażu, co ma na celu uniknięcie gwałtownego wzrostu obciążeń dla obecnych właścicieli. W scenariuszu pesymistycznym OKI cieszy się nikłym zainteresowaniem z powodu skomplikowanych procedur i małej liczby zachęt, rząd wycofuje się z dalszych reform podatków majątkowych, a podatek katastralny powraca w debacie publicznej, ale rządzący go blokują, podczas gdy szara strefa na rynku nieruchomości rośnie, lecz nikt nie ma odwagi, by ją uregulować.