Rynek magazynów samoobsługowych w Polsce dynamicznie rośnie – obłożenie obiektów self storage sięgnęło 78 proc., a popyt zwiększa się mimo spowolnienia obserwowanego w Europie. Jak wynika z raportu CBRE i Fedessa, sektor wciąż jest w fazie wczesnego rozwoju, ale wyróżnia się obiecującym potencjałem i rosnącą rentownością.
- Powierzchnia magazynów samoobsługowych w Polsce wynosi obecnie 225 tys. mkw., co stanowi 1,3 proc. europejskiego rynku.
- Obłożenie obiektów self storage w Polsce wzrosło w ciągu roku z 72 proc. do 78 proc., co oznacza rosnący popyt na tego typu usługi.
- O rynku magazynów samoobsługowych słyszało 60 proc. Polaków, natomiast 8 proc. deklaruje, że faktycznie korzystało z takiej usługi.
- Ponad połowa popytu pochodzi od klientów biznesowych, a przeciętny okres najmu sięga około ośmiu miesięcy.
- Czynsze za self storage w Polsce wynoszą średnio 182 euro/mkw. rocznie, co jest stawką niższą niż w większości krajów europejskich.
Rynek samoobsługowych magazynów w Polsce jest na wczesnym etapie rozwoju, jednak skala i dynamika zmian wskazują na znaczący potencjał w najbliższych latach. Z najnowszego raportu „European Self Storage Industry Report 2025”, przygotowanego przez CBRE oraz Fedessa, wynika, że całkowita powierzchnia usługowego magazynowania w kraju osiąga obecnie 225 tys. mkw. Jednocześnie rośnie poziom wykorzystania dostępnych przestrzeni – w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy obłożenie zwiększyło się i obecnie przekracza 78 proc.
Rozbudowie tego segmentu sprzyja coraz większe zapotrzebowanie na elastyczne powierzchnie do przechowywania, zarówno ze strony klientów indywidualnych, jak i firm. Wzrostowi sprzyjają także korzystne tendencje związane z rentownością projektów oraz rosnące zainteresowanie inwestorów, którzy coraz częściej dostrzegają w self storage stabilny i przyszłościowy element portfela nieruchomości.
– Rynek magazynów samoobsługowych w Polsce cały czas jest na początku swojego rozwoju, ale zyskuje na znaczeniu zarówno wśród konsumentów, jak i inwestorów. Zainteresowanie tym segmentem rośnie wraz ze zmianami stylu życia, wzrostem urbanizacji i ograniczoną dostępnością przestrzeni magazynowej w dużych miastach. Pod względem skali Polska pozostaje jednak daleko za rynkami Europy Zachodniej. Wskaźnik takiej powierzchni na mieszkańca nadal jest jednym z najniższych w regionie, a świadomość istnienia usługi poza największymi miastami, w których działają operatorzy tacy jak Less Mess, jest wciąż ograniczona. Dla dalszego rozwoju rynku ważne jest zwiększenie rozpoznawalności wśród klientów indywidualnych i biznesowych, w tym w średnich i mniejszych miastach – mówi Bartosz Szlęzak, Associate Director w CBRE.
Większośc wie, czym są magazyny samoobsługowe
Znajomość rynku magazynów samoobsługowych deklaruje sześciu na dziesięciu mieszkańców Polski. Co piąta osoba potrafi wskazać konkretne usługi dostępne w tego typu obiektach, a około osiem procent miało z nimi realny kontakt jako użytkownicy. W Polsce widać wyraźne odejście od obserwowanej w wielu państwach europejskich tendencji lekkiego spadku zapotrzebowania. Zamiast osłabienia popytu notowany jest jego dalszy wzrost.
Poziom zajętości magazynów zwiększył się w 2025 roku z siedemdziesięciu dwóch do siedemdziesięciu ośmiu procent w ujęciu rocznym, co wskazuje na stopniowe, ale stabilne rozszerzanie się grona klientów. Największą część zapotrzebowania generują podmioty biznesowe, które odpowiadają za więcej niż połowę rezerwacji. Typowy okres korzystania z wynajmowanej powierzchni to prawie osiem miesięcy, co świadczy o tym, że dla wielu użytkowników nie jest to rozwiązanie krótkotrwałe, lecz regularnie wykorzystywana usługa.
Dodatkowym elementem potwierdzającym dobrą kondycję krajowego rynku pozostaje rentowność obiektów. Operatorzy obsługujący magazyny samoobsługowe podkreślają, że stabilny poziom zyskowności sprzyja dalszym inwestycjom, a rosnące zainteresowanie klientów pozwala zakładać kontynuację rozwoju tej części sektora nieruchomości.
– Można przypuszczać, że bardziej dojrzałe rynki magazynów samoobsługowych osiągają wyższy poziom rentowności. I w dużej mierze tak właśnie jest. Jednak Polska wyłamuje się z tego trendu, będąc rynkiem w fazie rozwoju, a jednocześnie osiągając lepsze wyniki niż można by się spodziewać – mówi Bartosz Szlęzak,CBRE.
Jak wypadamy na tle Europy?
Z danych CBRE i Fedessa wynika, że w Europie funkcjonuje obecnie około 10,5 tysiąca obiektów self storage, których łączna powierzchnia sięga 17,7 mln metrów kwadratowych. Rynek jest silnie skoncentrowany: cztery największe państwa odpowiadają za większość istniejącej infrastruktury. Wielka Brytania, Francja, Hiszpania i Niemcy skupiają łącznie 68 procent wszystkich lokalizacji oraz aż 75 procent całej dostępnej powierzchni magazynowej.
Wśród nich zdecydowanym liderem pozostaje Wielka Brytania z udziałem na poziomie 34,5 procent. Kolejne miejsca zajmują Francja z wynikiem 15,2 procent, Niemcy z 13,6 procent oraz Hiszpania z 11,3 procent.
Polska, choć rozwija się dynamicznie, pozostaje rynkiem o umiarkowanej skali. Krajowa podaż magazynów samoobsługowych obejmuje około 225 tysięcy metrów kwadratowych, czyli około 1,3 procent powierzchni dostępnej w całej Europie. Pod względem wielkości porównywalne są Finlandia z zasobami rzędu 220 tysięcy metrów kwadratowych, Irlandia z 210 tysiącami oraz Szwajcaria z 200 tysiącami metrów kwadratowych. Na drugim biegunie znajduje się Rumunia, która według szacunków dysponuje jedynie 60 tysiącami metrów kwadratowych i należy do najmniej rozwiniętych rynków w tym segmencie.
Stawki czynszowe w Polsce utrzymują się na relatywnie atrakcyjnym poziomie na tle większości innych krajów europejskich. Średni roczny koszt wynajmu metra kwadratowego powierzchni self storage sięga około 182 euro netto. Cena ta jest zauważalnie niższa niż w wielu państwach zachodnich, co stanowi jeden z czynników przyciągających nowych klientów oraz zachęcających operatorów do dalszego rozbudowywania oferty.
Źródło: CBRE
