Mimo sezonowego spadku liczby mieszkań na wynajem w grudniu, czynsze w większości dużych miast nie wzrosły. W skali roku rynek wyraźnie wyhamował.
- W grudniu 2025 r. liczba ofert najmu sezonowo spadła, ale w większości dużych miast była wyższa niż rok wcześniej.
- Mediana czynszów w 2025 r. nie wzrosła, a w części miast – m.in. w Warszawie i Łodzi – odnotowano spadki rok do roku.
- W stolicy mediana czynszu wyniosła 4,2 tys. zł i była o 12 proc. niższa niż na szczycie pod koniec 2024 r.
- Wyjątkiem były Katowice, gdzie czynsze wzrosły o 5 proc. rdr, choć to rynek o relatywnie małej liczbie ofert.
- Eksperci wskazują, że ewentualne ograniczenia najmu krótkoterminowego mogą zwiększyć podaż mieszkań na wynajem długoterminowy i dalej stabilizować ceny.
W grudniu w największych polskich miastach widoczny był sezonowy spadek liczby mieszkań oferowanych na wynajem, jednak mimo tego ograniczenia oferta pozostawała wyraźnie większa niż rok wcześniej. Z danych zebranych przez portal GetHome.pl wynika, że końcówka roku tradycyjnie przynosi mniejszą aktywność zarówno po stronie właścicieli lokali, jak i osób poszukujących najmu. Jednocześnie poziom stawek czynszów w 2025 roku pozostawał stabilny. Mediana cen nie wzrosła, a w części miast odnotowano nawet obniżki oczekiwań finansowych właścicieli.
Autorzy raportu podkreślają, że grudzień od lat jest okresem, w którym liczba dostępnych mieszkań gwałtownie maleje, co ma związek z cyklem rocznym rynku najmu.
– To normalne, ze względu na sezonowość rynku najmu, że w końcówce roku oferta mieszkań gwałtownie się kurczy, a aktywność najemców stopniowo słabnie. Jednak zwykle już w lutym rynek zaczyna się ożywiać – wskazał Marek Wielgo GetHome.pl.
W analizie zwrócono uwagę na elementy, które mogą mieć znaczenie dla osób planujących wynajem mieszkania. W większości metropolii liczba dostępnych ofert była wyższa niż dwanaście miesięcy wcześniej. Właściciele lokali częściej decydowali się na obniżenie oczekiwań dotyczących czynszu niż na pozostawienie mieszkania pustego przez dłuższy czas. W rezultacie w 2025 roku mediana stawek czynszu spadła albo utrzymała się na poziomie zbliżonym do wcześniejszego.
Najsilniejsze grudniowe ograniczenie podaży było widoczne w Łodzi. Liczba mieszkań dostępnych na wynajem zmniejszyła się tam do około dwóch tysięcy lokali, co oznacza spadek o 17 procent w porównaniu z sytuacją sprzed roku. Było to jedyne duże miasto, w którym oferta była wyraźnie mniejsza w ujęciu rocznym. W pozostałych ośrodkach sytuacja wyglądała inaczej. Choć grudzień przyniósł typowy sezonowy spadek liczby ogłoszeń, to jednocześnie oferta była większa niż pod koniec 2024 roku.
We Wrocławiu liczba mieszkań dostępnych do wynajęcia była o około 15 procent wyższa niż rok wcześniej i wynosiła około 4,6 tysiąca lokali. Dwucyfrowy wzrost odnotowano również w Katowicach, gdzie liczba ofert zwiększyła się o 13 procent do około 1,8 tysiąca mieszkań. W Krakowie dostępnych było około 5,5 tysiąca lokali, co oznacza wzrost o 8 procent w ujęciu rocznym. W Poznaniu oferta wynosiła około 2,5 tysiąca mieszkań i była o 4 procent większa niż przed rokiem, natomiast w Gdańsku około 3,3 tysiąca lokali, co oznacza wzrost o 3 procent. W Warszawie liczba mieszkań na wynajem utrzymała się na poziomie zbliżonym do ubiegłorocznego i w grudniu dostępnych było około 12,5 tysiąca lokali.
„Rynek znajdował się pod wpływem osłabionego popytu”
Ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo wskazał, że w ujęciu rocznym rynek najmu mieszkań znajdował się pod wpływem osłabionego popytu, co ograniczało możliwości podnoszenia czynszów przez właścicieli lokali. Dane z największych miast pokazują, że stawki przestały rosnąć, a w części lokalizacji odnotowano spadki. Najbardziej widoczne jest to w Warszawie, gdzie mediana czynszu w grudniu wyniosła 4,2 tys. zł. Była ona taka sama jak miesiąc wcześniej, ale o 12 procent niższa niż pod koniec 2024 roku, kiedy osiągnęła najwyższy poziom.
Spadek mediany czynszu rok do roku wystąpił także w Łodzi. W tym mieście mediana obniżyła się o 2 procent i wyniosła 2,1 tys. zł. Zmiana ta nastąpiła mimo wyraźnego zmniejszenia liczby mieszkań dostępnych na wynajem, co oznacza, że ograniczona podaż nie przełożyła się na wzrost stawek.
W pozostałych dużych ośrodkach miejskich poziomy czynszów pozostały zbliżone do ubiegłorocznych. W Krakowie, Gdańsku oraz Wrocławiu mediana czynszu w grudniu utrzymała się w okolicach 3 tys. zł. W Poznaniu było to około 2,6 tys. zł. Dane z tych miast pokazują brak wzrostów w ujęciu rocznym na rynkach o dużej liczbie ofert i zróżnicowanej strukturze mieszkań.
Zestawienie wyników z kilku największych rynków najmu wskazuje, że 2025 rok przyniósł wyraźne zatrzymanie wcześniejszego trendu podwyżek czynszów. Po okresie dynamicznych wzrostów stawki w wielu miastach ustabilizowały się, a w części lokalizacji odnotowano ich spadek w porównaniu z końcówką poprzedniego roku.
Końcówka roku zmieniła stawki
W części dużych miast końcówka roku przyniosła zauważalne zmiany stawek najmu w ujęciu miesiąc do miesiąca. W Poznaniu mediana czynszu była w grudniu wyższa niż w listopadzie o 7 procent, natomiast we Wrocławiu wzrost wyniósł 4 procent. Marek Wielgo zwrócił uwagę, że takie przesunięcia nie wynikały z jednolitego podnoszenia cen przez właścicieli mieszkań, lecz ze zmian w strukturze dostępnych ogłoszeń, które wpłynęły na poziom mediany.
Na tle innych dużych ośrodków miejskich wyróżniały się Katowice. Było to jedyne duże miasto, w którym najem podrożał również w ujęciu rocznym. Średni poziom czynszu wzrósł tam o 5 procent i osiągnął około 2,2 tys. zł. Wielgo zaznaczył, że katowicki rynek cechuje się stosunkowo niewielką liczbą ofert, co sprawia, że nawet ograniczone zmiany w dostępnej puli mieszkań mogą wyraźnie wpływać na statystyki cenowe.
– Jeśli wraz z początkiem roku na rynek zacznie wracać sezonowa oferta, rok 2026 może okazać się okresem dalszej normalizacji rynku najmu, co przyniesie wyraźną ulgę najemcom – ocenił ekspert.
Wielgo wskazał również na możliwy wpływ planowanych regulacji dotyczących najmu krótkoterminowego. Rozważane rozwiązania zakładają możliwość wprowadzania przez gminy stref, w których taka forma wynajmu byłaby ograniczona lub wyłączona. Pojawiła się także propozycja, aby decyzje w tym zakresie mogły podejmować wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe.
– Gdyby tego rodzaju rozwiązania weszły w życie, prawdopodobnie część właścicieli mieszkań przestawiłaby się z najmu krótkoterminowego na długoterminowy. Wzrost podaży zaostrzyłby konkurencję, a w efekcie działał stabilizująco na czynsze – ocenił Wielgo.
Źródło: GetHome.pl
Fot. Unsplash.