Działka z pozwoleniem na budowę, widok na najpiękniejsze jezioro Lombardii i spektakularne trasy trekkingowe w tle. Polski deweloper właśnie zabezpieczył grunt pod swój pierwszy zagraniczny projekt premium.

•  Spółka z Grupy Dekpol zabezpieczyła grunt w Toscolano-Maderno w Lombardii, nad jeziorem Garda.
• Nieruchomość posiada aktualne pozwolenie na budowę kompleksu apartamentów premium.
• Projekt we Włoszech ma uzupełniać ofertę wakacyjnych nieruchomości inwestycyjnych poza Polską.
• Lokalizacja łączy walory turystyczne z rozwiniętą infrastrukturą rekreacyjną i widokiem na jezioro Garda.
• Dla Dekpolu rynek krajowy pozostaje kluczowy, a inwestycja zagraniczna to element dywersyfikacji oferty.

Polska flaga nad Gardą. Dekpol rusza do Włoch z apartamentami dla zamożnych

Działka z pozwoleniem na budowę, widok na najpiękniejsze jezioro Lombardii i spektakularne trasy trekkingowe w tle. Polski deweloper właśnie zabezpieczył grunt pod swój pierwszy zagraniczny projekt premium.

Jedenastego lutego 2026 roku zarząd Dekpol Deweloper podjął decyzję o historycznej ekspansji zagranicznej. Spółka ogłosiła, że zabezpieczyła działkę budowlaną w Toscolano-Maderno nad jeziorem Garda w regionie Lombardia. Transakcja obejmuje grunt z ostatecznym, prawomocnym pozwoleniem na budowę. Deweloper przystępuje właśnie do finalnych negocjacji poprzedzających podpisanie umowy przyrzeczonej.

Wartość transakcji nie została ujawniona ani w komunikacie prasowym, ani w raporcie bieżącym ESPI. Sama decyzja ma jednak znaczenie przełomowe. Żaden polski deweloper działający dotychczas wyłącznie na rynku krajowym nie podjął się realizacji prestiżowego kompleksu apartamentowego w tak ekskluzywnej lokalizacji Europy Zachodniej.

Szczególną wartością jest już gotowe pozwolenie na budowę. Włoski system planowania przestrzennego słynie z opieszałości, zawiłości proceduralnych i częstych protestów lokalnych komitetów mieszkańców. Dekpol nie będzie więc tracił lat na uzgadnianie planów zagospodarowania, zmianę przeznaczenia gruntów czy walkę z konserwatorem zabytków. Może wkroczyć na plac budowy w ciągu kilku tygodni od sfinalizowania umowy notarialnej.

Optymistyczny scenariusz zakłada, że pierwsi klienci odbiorą klucze do swoich apartamentów jeszcze przed końcem 2027 lub na początku 2028 roku.

Klient z Polski, marzenie o Italii. Kto kupi apartament nad Gardą?

Prezes Dekpol Deweloper Michał Skowron w obszernym komunikacie prasowym precyzyjnie określił grupę docelową nowej inwestycji. To klient zamożny, często posiadający już jedno lub nawet kilka mieszkań w Polsce. Nabywcy ci traktują nieruchomości nie tylko jako dobro konsumpcyjne, ale przede wszystkim jako bezpieczną, długoterminową lokatę kapitału.

Takiego klienta nie interesują już standardowe osiedla z wielkiej płyty ani apartamenty na wynajem krótkoterminowy w przeludnionych kurortach Hiszpanii czy Chorwacji. Poszukuje on lokalizacji łączącej walory krajobrazowe z dostępem do międzynarodowej infrastruktury. Potrzebuje też potwierdzenia, że jego pieniądze trafią w ręce sprawdzonego, wiarygodnego dewelopera.

Toscolano-Maderno spełnia wszystkie te kryteria. Miejscowość położona jest na zachodnim, zalesionym brzegu jeziora Garda, około trzydziestu kilometrów na północny wschód od Brescii. Międzynarodowe lotnisko Mediolan-Malpensa oddalone jest o niespełna dwie godziny jazdy samochodem.

Sama działka znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie lokalnych restauracji, pól golfowych o międzynarodowej renomie oraz rozbudowanej sieci tras rowerowych. W okolicy prowadzą też szlaki trekkingowe na Monte Pizzocolo, jeden z najwyższych szczytów otaczających jezioro. Przy dobrej widoczności roztacza się stamtąd panorama obejmująca nie tylko całą Gardę, ale także ośnieżone szczyty Alp Weneckich.

Deweloper nie ujawnia na razie szczegółów architektonicznych inwestycji. Nie podaje ani planowanej liczby apartamentów, ani ich powierzchni, ani przewidywanych cen metra kwadratowego. Zapowiada jednak, że będzie to kompleks o podwyższonym, ekskluzywnym standardzie. Projekt ma wpisywać się w lokalny krajobraz i wykorzystywać tradycyjne dla regionu Gardy materiały oraz formy architektoniczne. To z kolei ma ułatwić uzyskanie akceptacji lokalnej społeczności i władz konserwatorskich.

Polska przede wszystkim. Włochy to dodatek, a nie rewolucja

Mimo wyraźnego entuzjazmu dla włoskiego projektu, zarząd Dekpol Deweloper z dużą starannością studzi ewentualne obawy rynku. Michał Skowron wielokrotnie podkreśla w swoich wystąpieniach, że Polska pozostaje absolutnym, niekwestionowanym numerem jeden w segmencie apartamentów inwestycyjnych.

Komunikat jest czytelny i kierowany do dwóch grup odbiorców. Analitycy giełdowi mają usłyszeć, że spółka nie zamierza rezygnować ze sprawdzonego, dochodowego rynku krajowego na rzecz ryzykownej i niepewnej ekspansji zagranicznej. Klienci indywidualni mają otrzymać gwarancję, że terminowość i jakość realizowanych w Polsce osiedli nie ucierpią z powodu nowego przedsięwzięcia.

Analiza dotychczasowej działalności Grupy Dekpol potwierdza to konserwatywne podejście. Spółka traktuje projekt nad Gardą jako naturalne, organiczne uzupełnienie istniejącej oferty, a nie rewolucyjną zmianę modelu biznesowego. Polskie aglomeracje wciąż oferują deweloperom stabilny, przewidywalny popyt i satysfakcjonujące marże.

Paradoksalnie, to właśnie ta wyważona strategia może okazać się kluczem do sukcesu we Włoszech. Dekpol nie wchodzi nad Gardę jako agresywny fundusz nastawiony na szybki zysk i natychmiastowy exit. Pojawia się tam jako doświadczony, odpowiedzialny deweloper, który rozumie lokalne uwarunkowania, szanuje włoską kulturę biznesową i jest gotów dostosować się do wymogów stawianych przez lokalne władze i społeczność.

W segmencie nieruchomości luksusowych zaufanie jest walutą bezcenną. Relacje z kontrahentami, dostawcami i instytucjami często ważą więcej niż lokalizacja i architektura.

Trzy filary imperium z Trójmiasta. Czym dziś żyje Grupa Dekpol?

Dla obserwatorów polskiego rynku kapitałowego decyzja o wejściu na rynek włoski nie jest ani zaskoczeniem, ani przypadkiem. Grupa Dekpol od momentu debiutu giełdowego w 2015 roku konsekwentnie realizuje strategię dywersyfikacji. Systematycznie poszerza zarówno zakres działalności, jak i geograficzny zasięg swoich operacji.

Początki spółki sięgają 1993 roku i koncentrowały się przede wszystkim na produkcji osprzętu do maszyn budowlanych. Łyżki do koparek, ładowarek i innych maszyn do robót ziemnych przez dwie dekady stanowiły podstawę jej działalności.

Dziś Grupa Dekpol opiera się na trzech równorzędnych filarach, z których każdy generuje stabilne przepływy pieniężne i posiada własne, unikalne przewagi konkurencyjne.

Pierwszym, historycznym rdzeniem grupy pozostaje generalne wykonawstwo obiektów przemysłowych, magazynowych, handlowych i użyteczności publicznej. Segment ten obsługuje zarówno klientów zewnętrznych, jak i potrzeby własnych projektów deweloperskich.

Drugi filar to wciąż produkcja łyżek i osprzętów do maszyn budowlanych. Choć mniej medialna niż działalność deweloperska, stanowi stabilne, eksportowe źródło przychodów i zysków. Jest przy tym odporne na wahania koniunktury na rynku mieszkaniowym i biurowym.

Trzecim, najmłodszym, ale najbardziej dynamicznie rozwijającym się segmentem jest działalność deweloperska. Spółka celowa Dekpol Deweloper koncentrowała się dotychczas na rynku Trójmiasta, Warszawy i okolic. Od lutego 2026 roku, w ograniczonym na razie zakresie, działa również na rynku włoskim.

W 2024 roku Grupa Dekpol wypracowała 1,404 miliarda złotych skonsolidowanych przychodów ze sprzedaży. Wynik ten oznaczał wzrost o kilkanaście procent w porównaniu z rokiem poprzednim. To właśnie ta solidna, wygenerowana na rynku krajowym baza kapitałowa pozwala dziś spółce podejmować kalkulowane ryzyko ekspansji zagranicznej.

Włoski sen czy biznesowa pułapka? Szanse i ryzyko inwestycji

Pytanie o komercyjny sens projektu nad jeziorem Garda pozostaje otwarte. Rynek nieruchomości wakacyjnych w tej części Europy jest niezwykle konkurencyjny. Działają na nim zarówno lokalni, rodzinni deweloperzy, często obecni w tym samym miejscu od kilku pokoleń, jak i międzynarodowe fundusze inwestycyjne.

Ceny gruntów w najlepszych lokalizacjach są wysokie. Oczekiwania nabywców co do standardu wykończenia, architektury i udogodnień są jeszcze wyższe. Marża, jaką może osiągnąć deweloper, jest więc znacznie niższa niż na rynku polskim. Dekpol ma jednak w tym starciu kilka istotnych przewag konkurencyjnych.

Po pierwsze, wchodzi na rynek z pozycji podmiotu, który ma już za sobą udane, dochodowe projekty w segmencie apartamentów inwestycyjnych w Polsce. Dysponuje wykwalifikowanym zespołem inżynierów, architektów i menedżerów projektu.

Po drugie, ma dostęp do stosunkowo taniego, stabilnego finansowania bankowego w złotych. We Włoszech koszty kredytu są wyższe niż w strefie euro, a banki znacznie ostrożniej podchodzą do finansowania nowych inwestycji mieszkaniowych.

Po trzecie, i to być może najważniejsze, Dekpol nie buduje swojego projektu w próżni. Opiera się na konkretnych, zidentyfikowanych wcześniej potrzebach swoich dotychczasowych klientów. To właśnie oni od lat deklarowali zainteresowanie zakupem apartamentu nad włoskim jeziorem.

Dotychczas powstrzymywał ich jednak brak zaufania do lokalnych deweloperów. Nie mieli też ochoty mierzyć się z włoską biurokracją, nieznanym systemem podatkowym i obcym rynkiem nieruchomości. Jeśli Dekpol zdoła przekonać tę grupę, że jest wiarygodnym, solidnym partnerem, sukces projektu wydaje się bardzo prawdopodobny. Kluczowe będzie dostarczenie produktu o oczekiwanym standardzie, w ustalonym terminie i bez ukrytych kosztów.

Źródło: Dekpol

Fot. Dekpol