Plany ogólne (POG) zaczynają trafiać do sądów administracyjnych, ale na razie skargi składają wyłącznie osoby fizyczne. W jednej z pierwszych spraw WSA w Gliwicach utrzymał plan gminy Pyskowice. Właściciele nieruchomości pytają, czy mogą liczyć na odszkodowanie za niekorzystne zapisy – odpowiedź nie napawa optymizmem.
Pierwsze uchwały dotyczące planów ogólnych trafiły na wokandę. W lutym 2026 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozpatrywał skargę mieszkańca gminy Pyskowice na przyjęty przez radę miasta plan ogólny. Sąd utrzymał uchwałę w mocy, oddalając zastrzeżenia dotyczące m.in. ograniczeń w zabudowie działki. Kolejne sprawy – dotyczące Radzionkowa i Starogardu Gdańskiego – czekają już na rozpatrzenie.
Co to są plany ogólne i dlaczego budzą emocje?
Plany ogólne zastępują dla wielu terenów obowiązujące wcześniej warunki zabudowy (popularne „wuzetki”). Od 2026 r. gminy mają obowiązek uchwalenia POG dla całego swojego obszaru. Dokument określa, jakie inwestycje mogą powstać na danej działce – od budynków mieszkalnych po obiekty przemysłowe. Dla właścicieli nieruchomości to często rewolucja: działka, na której wcześniej można było postawić dom, nagle zostaje przeznaczona pod zieleń lub usługi.
Jak podaje Prawo.pl, coraz więcej kancelarii oferuje pomoc w kwestionowaniu POG jeszcze na etapie projektu. Eksperci ostrzegają jednak, że zaskarżenie uchwalonego planu do sądu administracyjnego to droga trudna i obarczona ryzykiem. – Samo uchylenie planu przez sąd nie gwarantuje odszkodowania. Najpierw trzeba udowodnić, że uchwała narusza prawo, a to długotrwały proces – powiedział mec. Tomasz Kowalski, radca prawny specjalizujący się w prawie nieruchomości.
Odszkodowanie za plan ogólny – czy to możliwe?
Polskie przepisy nie przewidują automatycznej odpowiedzialności odszkodowawczej gminy za ograniczenie możliwości korzystania z nieruchomości wynikające z planu ogólnego. Jedyna możliwość to dochodzenie roszczeń na podstawie art. 417(1) kodeksu cywilnego, czyli za szkodę wyrządzoną wydaniem aktu normatywnego. Wymaga to jednak uprzedniego stwierdzenia nieważności POG przez sąd administracyjny. – To procedura wieloetapowa i kosztowna. Przeciętny właściciel działki rzadko ma szanse na sukces – dodaje mec. Kowalski.
Innym rozwiązaniem jest czekanie na uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dostosowanego do POG. Jeśli wtedy wartość nieruchomości spadnie, można ubiegać się o odszkodowanie od gminy. Ale i tu pojawiają się ograniczenia: roszczenie trzeba zgłosić w określonym terminie, a gmina często argumentuje, że spadek wartości wynika z ogólnej sytuacji rynkowej, a nie z zapisów planu.
Źródło: Prawo.pl, Fot. Shutterstock/Oleg 08