Liczba niesprzedanych gotowych mieszkań wzrosła w kwartał o 46 proc., do ponad 14 tys. Eksperci JLL ostrzegają, że grozi to problemami płynności deweloperów.

• W IV kwartale 2025 r. liczba niesprzedanych gotowych mieszkań na siedmiu największych rynkach wzrosła skokowo o 46 proc., przekraczając 14 tys. lokali.
• Najtrudniejsza sytuacja występuje w Łodzi i Katowicach, gdzie teoretyczny czas wyprzedaży oferty sięga od 9 do nawet 15 kwartałów.
• W Krakowie, Poznaniu i Łodzi niesprzedane mieszkania stanowią od 43 do 46 proc. rocznej sprzedaży, co budzi obawy o płynność firm deweloperskich.
• Ceny mieszkań w ujęciu kwartalnym spadły m.in. we Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu, podczas gdy stabilność utrzymuje się w Warszawie i Trójmieście.
• Eksperci JLL prognozują dalsze promocje cenowe, a kluczowe dla rynku będą decyzje dotyczące stóp procentowych i dostępności kredytów hipotecznych.

Na kilku największych rynkach mieszkaniowych w Polsce wzrosła liczba lokali, które nie znalazły nabywców. Z danych zawartych w raporcie firmy doradczej JLL wynika, że zjawisko to dotyczy m.in. Krakowa, Poznania i Wrocławia, a w największym stopniu widoczne jest w Łodzi oraz Katowicach. W raporcie wskazano, że rosnąca liczba niesprzedanych mieszkań może przełożyć się na trudności finansowe części firm deweloperskich, w tym na problemy z bieżącą płynnością.

Jednocześnie raport pokazuje, że sprzedaż nowych mieszkań w IV kwartale 2025 r. była najwyższa w całym ubiegłym roku. Wynik ten był także lepszy niż w I kwartale 2024 r., jeśli nie uwzględnia się transakcji realizowanych w ramach programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”. Na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych kwartalna sprzedaż była o 14,6 proc. wyższa niż rok wcześniej.

Eksperci JLL podali również, że obecny poziom sprzedaży jest zbliżony do wyników notowanych w 2014 r. Jednocześnie zaznaczyli, że dane te są wyraźnie niższe od rezultatów osiąganych w okresach silnego wzrostu rynku mieszkaniowego w latach 2016–2019 oraz w 2021 r.

Szybki wzrost „gotowców”

W większości dużych miast liczba mieszkań wprowadzanych do sprzedaży była zbliżona do liczby lokali sprzedanych. W czwartym kwartale ubiegłego roku oferta mieszkań na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce wzrosła o 5,5 proc. w ujęciu kwartalnym i osiągnęła 69,9 tys. lokali. Był to najwyższy poziom odnotowany w danych obejmujących te rynki. Za znaczną część tego wzrostu odpowiadała Łódź, gdzie liczba nowych lokali wprowadzonych do oferty była szczególnie wysoka. Deweloperzy działający w tym mieście odpowiadali za ponad 58 proc. całkowitego przyrostu oferty w grupie siedmiu największych miast. Odmienna sytuacja występowała w Warszawie, gdzie poziom oferty pozostawał wyraźnie niższy niż wcześniejsze rekordy.

Równolegle zwrócono uwagę na szybki wzrost liczby gotowych mieszkań, które nie znalazły nabywców. Na siedmiu analizowanych rynkach liczba takich lokali zwiększyła się w ciągu jednego kwartału o 46 proc. i przekroczyła 14 tys. mieszkań. Największa liczba niesprzedanych gotowych lokali była notowana w Krakowie, Poznaniu i Łodzi, gdzie ich liczba odpowiadała od 43 do 46 proc. rocznej sprzedaży. W Katowicach odsetek ten był wyższy i wynosił 75 proc.

– Relacja oferty do sprzedaży pokazuje duże zróżnicowanie rynków. Tak jak w poprzednich kwartałach, w Warszawie i Trójmieście można mówić o sytuacji zbliżonej do równowagi popytu i podaży. Poprawiła się nieco sytuacja we Wrocławiu, gdzie przy utrzymaniu wielkości sprzedaży z czwartego kwartału obecna oferta wyprzedałaby się szybciej niż w półtora roku. Trudniejszą sytuację mają deweloperzy w Krakowie i Poznaniu, gdzie jest to ok. siedmiu kwartałów. Jeszcze słabsza jest pod tym względem sytuacja w Łodzi -gdzie wyprzedaż trwałaby ok. dziewięciu kwartałów. W Katowicach mówimy już o rekordowo wysokim wskaźniku – 15 kwartałów, co oznacza prawie 4 lata teoretycznego czasu wyprzedaży oferty – wskazali autorzy raportu.

Dane zawarte w raporcie odnoszą się do porównania liczby mieszkań dostępnych w ofercie z aktualnym poziomem sprzedaży i pokazują istotne różnice pomiędzy poszczególnymi rynkami mieszkaniowymi w największych miastach.

Odnotowano spadki cen

Dane dotyczące cen mieszkań sprzedanych wskazują, że w porównaniu z poprzednim kwartałem częściej notowane są spadki cen niż ich utrzymanie na niezmienionym poziomie. Spadków nie odnotowano w tych miastach, w których nie występuje nadwyżka podaży lokali, czyli w Warszawie oraz w Trójmieście. W pozostałych dużych ośrodkach miejskich widoczne są obniżki cen lub ich stabilizacja.

W ujęciu kwartał do kwartału ceny mieszkań sprzedanych obniżyły się we Wrocławiu o 4,4 proc., a także w Krakowie i Poznaniu, gdzie spadek wyniósł po 2,7 proc. W innych analizowanych miastach ceny pozostały na zbliżonym poziomie. W relacji rok do roku wyraźny wzrost cen wystąpił wyłącznie w Warszawie i wyniósł 7,7 proc. Niewielkie wzrosty zanotowano w Trójmieście, Wrocławiu oraz Katowicach. W Poznaniu ceny były niższe o 3,6 proc. niż rok wcześniej, natomiast na pozostałych rynkach nie odnotowano istotnych zmian.

Autorzy zwrócili uwagę, że na wynik Warszawy mogło wpłynąć wprowadzenie do sprzedaży dużej liczby drogich mieszkań, zlokalizowanych w dzielnicach o najwyższych cenach. Taki skład oferty mógł oddziaływać na średni poziom cen transakcyjnych w tym mieście.

Prognozy dotyczące kolejnych okresów odnoszą się przede wszystkim do działań podejmowanych przez deweloperów oraz sytuacji na rynku kredytów hipotecznych.

– W nadchodzących kwartałach można spodziewać się dalszych promocji cenowych i działań mających na celu sprzedaż rosnącej w ostatnim czasie oferty. Kluczowym czynnikiem dla całego rynku pozostanie to, co dzieje się na rynku kredytów hipotecznych – spodziewane kolejne obniżki stóp procentowych mogą wzmocnić popyt i pomóc deweloperom w poradzeniu sobie z nadpodażą na części z rynków. Bez takiego wsparcia, deweloperzy na rynkach z blisko dwuletnim okresem wyprzedaży oferty będą zmuszeniu do dalszego uatrakcyjniania swojej oferty cenowej – stwierdzili eksperci.

Przytoczona prognoza dotyczy zarówno poziomu cen, jak i sposobów dostosowywania oferty do warunków popytowych na poszczególnych rynkach mieszkaniowych.

Źródło: JLL