W 2026 r. ceny mieszkań pozostaną stabilne w pierwszej połowie roku, a w drugiej pojawią się umiarkowane wzrosty – wolniejsze niż w czasie programu Bezpieczny Kredyt 2 proc.
- Eksperci SonarHome.pl prognozują stabilizację cen mieszkań w I połowie 2026 r. i umiarkowany wzrost w II połowie roku.
- Dane z 2025 r. wskazują na minimalne korekty cenowe – spadki rzędu 1–3 proc. w największych miastach.
- Według NBP w III kw. 2025 r. największe spadki zanotowano w Krakowie (-1,7 proc.) i Gdańsku (-1,4 proc.).
- Na rynku nadal dominuje podaż nad popytem, choć w Warszawie liczba ofert zaczyna się zmniejszać.
- Sprzedający częściej akceptują negocjacje cenowe, co ogranicza presję wzrostową.
Eksperci rynku nieruchomości prognozują, że w 2026 roku sytuacja cenowa na rynku mieszkaniowym będzie zróżnicowana w czasie. W pierwszych miesiącach roku ceny mieszkań mają pozostać na zbliżonym poziomie do obecnego. Dopiero w drugiej połowie 2026 roku przewidywane są podwyżki, jednak ich tempo ma być wyraźnie wolniejsze niż w okresie obowiązywania programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. Takie wnioski przedstawiono w raporcie przygotowanym przez SonarHome.pl.
Dane zgromadzone przez SonarHome.pl za sierpień i październik 2025 roku wskazują na stabilizację cen ofertowych na rynku wtórnym. W największych miastach odnotowano niewielkie obniżki, mieszczące się w przedziale od 1 do 3 procent. W miastach regionalnych zmiany cen były ograniczone i nie miały wyraźnego kierunku. Oznacza to, że w analizowanym okresie rynek nie notował gwałtownych wahań.
Autorzy raportu zwracają uwagę, że bardziej szczegółowa ocena sytuacji będzie możliwa po publikacji danych za czwarty kwartał 2025 roku. Raporty te mają zostać opublikowane na początku 2026 roku i pozwolą dokładniej określić, czy obserwowana stabilizacja utrzymała się do końca roku.
Wstępne informacje publikowane przez Narodowy Bank Polski pokazują, że korekty cen w trzecim kwartale 2025 roku były ograniczone. Największe spadki zanotowano w Krakowie, gdzie ceny obniżyły się o 1,7 procent, oraz w Gdańsku, gdzie spadek wyniósł 1,4 procent. W większości miast regionalnych ceny mieszkań wzrosły, a jedynym miastem, w którym odnotowano spadek w ujęciu kwartalnym, była Bydgoszcz, gdzie obniżka wyniosła 1 procent.
Zebrane dane wskazują, że końcówka 2025 roku upłynęła pod znakiem niewielkich zmian cenowych, a przewidywane na 2026 rok wzrosty mają mieć umiarkowany charakter.
Druga połowa przyniesie wzrost cen
Eksperci analizujący rynek mieszkaniowy zakładają, że w 2026 roku ceny nieruchomości przez pierwszą część roku pozostaną bez większych zmian. Dopiero w drugiej połowie roku możliwe są umiarkowane wzrosty. Według prognoz tempo tych podwyżek ma być wyraźnie wolniejsze niż w okresach gwałtownych zmian cenowych, takich jak rok 2023, kiedy funkcjonował program Bezpieczny Kredyt 2 proc. Wskazuje się, że sytuacja cenowa ma być bardziej stonowana niż w latach silnych impulsów popytowych.
Obecnie na rynku mieszkaniowym nadal widoczna jest przewaga podaży nad popytem. Jednocześnie pojawiają się różnice pomiędzy poszczególnymi miastami. W części największych ośrodków, w tym w Warszawie, liczba dostępnych ofert zaczyna się zmniejszać. W takich warunkach, przy stopniowo odbudowującym się zainteresowaniu zakupem mieszkań, sprzedający częściej akceptują rozmowy o cenach i są skłonni do negocjacji.
– Na rynku wciąż widać przewagę podaży nad popytem, chociaż w niektórych miastach, takich jak Warszawa, liczba ofert zaczyna się zmniejszać. Przy odbudowującym się popycie sprzedający częściej godzą się na negocjacje cen. Jeśli w 2026 roku poprawi się dostępność kredytów, rynek pracy pozostanie stabilny, a podaż wciąż będzie maleć, ceny powinny utrzymać stabilny poziom lub zacząć rosnąć w drugiej połowie roku – powiedział Anton Bubiel z SonarHome.pl.
Z raportu wynika również, że mimo utrzymującej się podwyższonej podaży, dane z trzeciego kwartału oraz z października 2025 roku pokazują pierwsze sygnały jej spadku w wybranych miastach. Autorzy analizy zwracają uwagę, że zmiany te nie obejmują całego rynku w równym stopniu, lecz są widoczne lokalnie, zależnie od sytuacji w danym ośrodku miejskim.
Eksperci apelują o ostrożność
Na początku 2026 roku na rynku nadal utrzymywać się będzie stosunkowo wysoka podaż. Autorzy analiz wskazują, że sygnały możliwego ożywienia należy traktować ostrożnie. Choć w ostatnim czasie doszło do obniżek stóp procentowych, ich poziom wciąż pozostaje wyższy niż w większości lat minionej dekady. Jednocześnie każda kolejna redukcja stóp w nadchodzącym roku może stopniowo poprawiać dostępność finansowania, co z czasem może zwiększać zainteresowanie zakupami.
Równolegle obserwowane jest wyhamowanie na rynku pracy. Spada liczba nowych miejsc pracy, co przekłada się na mniejszą skłonność do podejmowania długoterminowych zobowiązań finansowych. Taka sytuacja ogranicza tempo wzrostu popytu i wpływa na decyzje potencjalnych nabywców. W rezultacie w 2026 roku nie przewiduje się gwałtownych zmian po stronie podaży i popytu, lecz raczej stopniowe zmniejszanie się nadwyżki dostępnych ofert.
W raporcie przywołano także najnowszą projekcję Narodowego Banku Polskiego z listopada 2025 roku. Zgodnie z tym dokumentem inflacja w 2026 roku ma zbliżyć się do celu banku centralnego i wynieść 2,9 proc., natomiast w 2027 roku spaść do poziomu 2,5 proc. Taki przebieg inflacji oznacza warunki sprzyjające utrzymaniu stabilnych kosztów kredytów hipotecznych, a w dalszej perspektywie możliwość ich obniżenia.
Stopy procentowe mogą spaść
Ekonomiści szacują, że stopa referencyjna NBP może spaść do 3,5 proc. Dla osoby planującej kredyt hipoteczny oznacza to poprawę zdolności kredytowej. Przy kredycie na 25 lat i kwocie 500 tys. zł potencjalne obniżki stóp zwiększyłyby zdolność o około 8 proc., czyli o 38-45 tys. zł. Wskaźnik DTI, określający stosunek miesięcznych rat wszystkich zobowiązań finansowych do dochodu netto, zbliżyłby się w takim przypadku do 50 proc., co odpowiada limitowi sugerowanemu przez KNF.
Bubiel wskazał na oczekiwany rozwój rynku kredytów hipotecznych w najbliższych latach.
– Obecnie największym źródłem niepewności pozostaje sytuacja geopolityczna, jednak przy braku silnych wstrząsów oczekuje się, że początek 2026 r. będzie okresem wyraźnego odbicia liczby i wartości nowych kredytów, typowego dla gospodarki wychodzącej z okresu wysokiej inflacji. W drugiej części roku tempo wzrostu może się obniżyć, utrzymując jednak dodatnią dynamikę – prognozuje Bubiel.
Raport przypomina o projektowanym programie dopłat do kredytów mieszkaniowych, który ostatecznie nie wszedł w życie. Wskazuje, że dyskusje polityczne dotyczyły zarówno potencjalnego pobudzenia popytu, jak i ryzyka szybkiego wzrostu cen, co można było obserwować w okresie działania programu Bezpieczny Kredyt 2 proc.
Eksperci zwrócili uwagę, że mniej znanym narzędziem wsparcia pozostaje Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, wcześniej funkcjonujący jako program gwarancji wkładu własnego.
– Rozwiązanie to umożliwia zakup mieszkania lub domu bez konieczności posiadania własnych oszczędności, ponieważ Bank Gospodarstwa Krajowego gwarantuje brakującą część wkładu, co w praktyce oznacza możliwość sfinansowania nieruchomości nawet w 100 proc. – przekazano.
Program pozostaje stosunkowo mało rozpoznawalny, a zainteresowanie nim dotychczas było umiarkowane. Jednocześnie raport wskazuje na wyhamowanie aktywności inwestorów kupujących nieruchomości pod wynajem. W wielu miastach wzrosła podaż mieszkań na wynajem, a rentowność takich inwestycji spadła z powodu wysokich cen zakupu i stabilizującej się wysokości czynszów.
Decyzje inwestorów ogranicza również pojawiająca się w debacie publicznej możliwość zmian w podatkach, w tym ograniczenia ulgi mieszkaniowej oraz wprowadzenia progresywnego podatku od nieruchomości. Na decyzje nabywców wpływa także niepewność geopolityczna, w tym przedłużająca się wojna w Ukrainie. W rezultacie rynek nieruchomości coraz bardziej opiera się na osobach kupujących lokale na własny użytek, których popyt rośnie wolniej niż inwestycje portfelowe.
Źródło:
