Niepewność rynkowa, zmiany regulacyjne i rosnące wymagania użytkowników sprawiają, że właściciele i inwestorzy nieruchomości coraz częściej sięgają po profesjonalne doradztwo strategiczne. Dotyczy to wszystkich sektorów rynku – od biur i handlu po magazyny oraz obszar ESG.
- Rynek wymaga strategii, nie intuicji – zmiany funkcji budynków, optymalizacja powierzchni i wysokie koszty adaptacji sprawiają, że decyzje inwestycyjne muszą być poprzedzone pogłębionymi analizami.
- Sektor biurowy w fazie redefinicji – właściciele rozważają konwersje, modernizacje lub nowe funkcje (hotelowe, edukacyjne, konferencyjne), a każda opcja wymaga indywidualnej oceny opłacalności.
- Handel stawia na doświadczenia – centra handlowe ograniczają klasyczną powierzchnię sprzedażową na rzecz rozrywki i funkcji przyciągających klientów, co wymaga spójnej strategii zagospodarowania.
- Magazyny pozostają stabilne, ale coraz bardziej złożone – rośnie zapotrzebowanie na doradztwo w zakresie lokalizacji, łańcuchów dostaw i optymalizacji operacyjnej.
- ESG stało się standardem inwestycyjnym – due diligence ESG, analizy ryzyk klimatycznych i efektywności energetycznej są dziś kluczowe dla wartości nieruchomości i jej przyszłej sprzedaży.
- Rok 2026 przyniesie nowe wyzwania regulacyjne – plany ogólne zagospodarowania przestrzennego oraz ustawa o efektywności energetycznej budynków znacząco wpłyną na strategie właścicieli i inwestorów.
W sektorze biurowym coraz częściej pojawia się potrzeba korzystania z profesjonalnego doradztwa strategicznego. Wynika to z niepewności rynkowej, która skłania część inwestorów do rozważania zmiany przeznaczenia nieruchomości, na przykład z funkcji biurowej na mieszkaniową lub w odwrotnym kierunku. Takie decyzje wiążą się z wysokimi kosztami, dlatego kluczowe znaczenie ma rzetelna analiza, która pozwala określić, w jaki sposób najlepiej wykorzystać posiadaną nieruchomość. Przedmiotem decyzji bywają także kwestie częściowego wynajmu powierzchni pod handel, a także zmiany w układzie przestrzeni biurowej, tak aby odpowiadała ona oczekiwaniom użytkowników i sprzyjała regularnemu korzystaniu z biur. Wymaga to szczegółowej wiedzy o rynku oraz analiz opartych na aktualnych danych.
Dodatkowe wyzwania stoją przed właścicielami starszych budynków biurowych. W takich przypadkach rozważane są różne scenariusze, w tym modernizacja i zmiana funkcji obiektu albo jego wyburzenie. Każda z tych opcji wymaga osobnej, kompleksowej analizy, obejmującej lokalizację, potencjał nieruchomości, aktualną sytuację rynkową, poziom konkurencji oraz stan techniczny budynku. Nie wszystkie obiekty dają się przekształcić w podobnym stopniu – przykładowo budynki z lat 80. bywają łatwiejsze do adaptacji niż nowsze konstrukcje. Jednym z przykładów zmiany funkcji jest biurowiec we Wrocławiu, który został przekształcony w hotel. W takich projektach kluczową rolę odgrywają koszty adaptacji, które często są wyższe niż zakładane zwroty z inwestycji. Alternatywą dla likwidacji funkcji biurowej bywa nadanie budynkom innego, zbliżonego charakteru, na przykład centrum konferencyjnego lub placówki edukacyjnej, zwłaszcza w rejonach o rosnącej liczbie budynków mieszkalnych.
Rosnące zapotrzebowanie na doradztwo strategiczne widoczne jest także w sektorze handlowym. Właściciele obiektów coraz częściej poszukują specjalistycznej wiedzy dotyczącej zagospodarowania działek lub zmniejszania powierzchni handlowej. Duże hale supermarketów tracą na atrakcyjności, co prowadzi do decyzji o ograniczaniu przestrzeni sprzedażowej na rzecz funkcji, które mogą dłużej zatrzymać klientów i przynieść dodatkowe przychody. W takich obiektach pojawiają się elementy związane z rozrywką, takie jak korty sportowe, wrotkarnie czy przestrzenie do gier. Tego typu zmiany wymagają jednak przygotowania spójnej strategii, obejmującej wybór odpowiednich lokalizacji dla nowych funkcji oraz optymalizację pozostałej części obiektu.
W sektorze magazynowym sytuacja pozostaje stabilna, a liczba transakcji utrzymuje się na wysokim poziomie. Rynek ten nadal się rozwija, a zapotrzebowanie na doradztwo koncentruje się na optymalizacji powierzchni magazynowych dla najemców, analizach łańcuchów dostaw oraz decyzjach lokalizacyjnych. Przykładem takich działań są analizy dotyczące wyboru lokalizacji centrów dystrybucyjnych w Europie, uwzględniające dostępność siły roboczej oraz koszty transportu. Tego rodzaju prace analityczne prowadzone są w sposób ciągły i stanowią istotny element funkcjonowania rynku magazynowego.
ESG: od raportowania do realnych działań
Aspekt ESG w nieruchomościach w ostatnich dwóch latach zmienił swój charakter. Początkowo koncentrował się głównie na obowiązkach raportowych, natomiast obecnie coraz częściej dotyczy konkretnych działań związanych z zarządzaniem ryzykiem i wartością obiektów. Inwestorzy zaczęli traktować brak analizy ESG jako istotny brak informacji przy podejmowaniu decyzji zakupowych. Coraz częściej przed transakcją sprawdzane są czynniki środowiskowe, społeczne i związane z ładem zarządczym, aby uniknąć nieprzewidzianych kosztów lub ograniczeń w przyszłym użytkowaniu nieruchomości.
Firmy działające na rynku nieruchomości coraz dokładniej identyfikują ryzyka i planują konkretne działania oraz inwestycje. Po okresie intensywnego zapoznawania się z zasadami ESG właściciele obiektów i inwestorzy skupiają się na analizie opłacalności poszczególnych rozwiązań. Sprawdzają, jakie nakłady finansowe są potrzebne, które elementy budynku mogą obniżać jego wartość oraz czy istnieją czynniki, które w kolejnych latach mogą utrudnić sprzedaż nieruchomości.
W praktyce analizowane są m.in. kwestie związane z efektywnością energetyczną budynków. Oceniany jest wpływ modernizacji instalacji, zastosowania odnawialnych źródeł energii, takich jak fotowoltaika, oraz stan techniczny obiektu. Sprawdzane jest, czy dach umożliwia montaż paneli oraz jakie koszty wiązałyby się z ewentualnym wzmocnieniem konstrukcji. Tego typu informacje są uwzględniane przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych.
Rynek nieruchomości osiągnął etap, w którym due diligence ESG stało się standardowym elementem procesu zakupu, porównywalnym z badaniem technicznym obiektu. Analiza ta nie jest już traktowana jako dodatkowa opcja, lecz jako niezbędny element oceny jakości inwestycji. Szczególną uwagę zwraca się na ryzyka klimatyczne, takie jak zagrożenie powodzią, pożarami czy przerwami w dostawach energii.
Znaczenie tych kwestii dostrzegają również najemcy. Coraz częściej oczekują oni informacji o zabezpieczeniach budynków, w tym o ochronie przeciwpowodziowej oraz bezpieczeństwie kluczowych instalacji, takich jak serwerownie. Istotne są także dane dotyczące możliwych zagrożeń dla ciągłości prowadzenia działalności w danym obiekcie. ESG staje się tym samym stałym elementem oceny nieruchomości zarówno przez inwestorów, jak i użytkowników budynków.
Wyzwania na 2026 rok
Rok 2026 przyniesie dwa kluczowe wydarzenia, które jeszcze bardziej wzmocnią rolę doradztwa strategicznego. Po pierwsze, na połowę roku zaplanowane jest uchwalenie ogólnych planów zagospodarowania przestrzennego w całej Polsce. Plan ogólny wpłynie na plany miejscowe, które determinują, czy dana działka może być przeznaczona pod handel, mieszkania czy przemysł. To bezpośrednio przełoży się na wartość nieruchomości i wymusi nowe strategie zagospodarowania. Drugim ważnym wydarzeniem będzie ustawa o efektywności energetycznej budynków, zaplanowana na maj 2026 roku. Wprowadzi klasy energetyczne, dzięki którym budynki w Polsce będą mogły być porównywane z zagranicznymi. Jeśli fundusz ma osiągnąć klasę A lub B, a polski budynek nie da rady utrzymać takiego zużycia energii jak np. we Francji – trzeba będzie działać. Ustawa sprawi, że uczestnicy rynku będą musieli zająć się tą kwestią, zwłaszcza jeśli planują sprzedaż nieruchomości.
Właściciele i inwestorzy potrzebują dziś nie tylko danych, ale interpretacji, nie tylko diagnoz, ale strategii działania. W tej nowej rzeczywistości rynku nieruchomości doradztwo strategiczne pełni fundamentalną rolę jako most między niepewnością a świadomymi, rentownymi decyzjami biznesowymi.
Źródło: CBRE
