W największych polskich miastach w listopadzie znacząco spadła liczba dostępnych mieszkań z rynku wtórnego – wynika z analizy portalu GetHome.pl. Najmocniej skurczyła się oferta w Krakowie, Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu. Trend malejącej podaży trwa nieprzerwanie od kwietnia i zbiegł się z cyklem obniżek stóp procentowych oraz zwiększoną dostępnością kredytów mieszkaniowych.

• W listopadzie w Poznaniu liczba mieszkań z rynku wtórnego spadła o 8 proc., a w październiku o 3 proc., podobne zjawisko obserwowano także w Łodzi, Katowicach, Krakowie, Wrocławiu i Warszawie.
• Od kwietnia oferta mieszkań używanych zmniejszyła się: w Krakowie o 28 proc., w Warszawie o 27 proc., w Poznaniu o 25 proc., a we Wrocławiu o 24 proc.
• Mimo kurczącej się podaży sprzedający nie podnosili cen – presja ze strony rosnącej podaży mieszkań deweloperskich skłaniała ich nawet do obniżek ofertowych.
• Średnie ceny mieszkań z rynku wtórnego były w listopadzie niższe niż rok wcześniej: w Krakowie o 4 proc., w Warszawie o 3 proc., we Wrocławiu o 2 proc., a w Poznaniu o 1 proc.
• W części metropolii ceny rosły – o 1 proc. w Trójmieście (16,4 tys. zł/m²), Wrocławiu (14,2 tys. zł/m²) i Poznaniu (11,8 tys. zł/m²).

Analiza przeprowadzona przez portal GetHome.pl pokazuje, że listopad przyniósł wyraźne zmiany na rynku nieruchomości mieszkaniowych w największych polskich miastach. Choć w skali kraju kupujący częściej interesowali się lokalami oferowanymi przez deweloperów, to w największych aglomeracjach wyraźnie zmniejszyła się liczba mieszkań używanych dostępnych w sprzedaży. Zjawisko to widoczne jest zwłaszcza tam, gdzie rynek wtórny przez lata stanowił ważny element struktury ofert, a kupujący liczyli na dużą różnorodność lokali i konkurencyjne ceny.

Najsilniej odczuwalna zmiana nastąpiła w Krakowie, Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu, czyli w miastach, które przyciągają zarówno inwestorów, jak i osoby poszukujące mieszkań na własne potrzeby. W tych lokalizacjach oferta wtórna zaczęła się kurczyć, co może sugerować wzrost popytu połączony z ograniczoną podażą mieszkań, które spełniają oczekiwania nabywców. Rynek w tych miastach jest dynamiczny, dlatego nawet niewielkie różnice w liczbie ofert szybko przekładają się na zachowanie kupujących i tempo transakcji.

Dane z przeszukiwarki portali nieruchomości Adradar pokazują, że w Poznaniu był to już drugi miesiąc z rzędu, kiedy liczba dostępnych mieszkań używanych się zmniejszyła. W październiku spadła o około 3 procent, a w listopadzie o kolejne 8 procent, co tworzy zauważalny trend. Podobne zjawisko pojawiło się w Łodzi i Katowicach, gdzie liczba ofert skurczyła się o około 4 procent. We Wrocławiu i Krakowie spadki wyniosły około 3 procent, natomiast w Warszawie – największym rynku mieszkaniowym w kraju – było to około 1 procent.

Zmniejszanie się liczby mieszkań z rynku wtórnego nie musi oznaczać długotrwałego trendu, ale wyraźnie pokazuje, że nabywcy coraz częściej podejmują decyzje zakupowe szybciej, zwłaszcza gdy pojawiają się oferty odpowiadające ich oczekiwaniom. Jednocześnie rosnąca popularność mieszkań deweloperskich może wskazywać na rosnące zaufanie do nowych inwestycji oraz na zmianę preferencji dotyczących standardu, układu i energooszczędności budynków.

Zwrot na rynku mieszkaniowym

Rynek mieszkaniowy w największych polskich miastach przechodzi obecnie jeden z najszybszych zwrotów od kilku lat. Analitycy wskazują, że już od kwietnia obserwowane jest systematyczne kurczenie się podaży mieszkań z drugiej ręki. Proces ten zbiegł się z rozpoczętym cyklem obniżek stóp procentowych, które zwiększyły zdolność kredytową kupujących i pobudziły zainteresowanie lokalami dostępnymi od razu, bez konieczności czekania na zakończenie budowy.

Eksperci wyliczyli, że od wiosny zasoby rynku wtórnego topnieją w imponującym tempie. Najbardziej zauważalne zmiany zanotowano w Krakowie, gdzie oferta skurczyła się o 28 proc. W stolicy spadek również był bardzo wyraźny i osiągnął poziom 27 proc., natomiast w Poznaniu i we Wrocławiu wyniósł odpowiednio 25 oraz 24 proc. Tak gwałtowna redukcja liczby dostępnych mieszkań pokazuje, jak szybko rośnie zainteresowanie nabywców lokalami gotowymi do zamieszkania.

Analitycy podkreślają, że mimo kurczącego się zasobu mieszkań używanych, ich właściciele nie zdecydowali się na windowanie cen. Rynek zachował się inaczej niż można byłoby oczekiwać w okresie większego popytu. Kluczowym powodem stała się rosnąca oferta lokali od deweloperów, która wyraźnie zwiększyła wybór mieszkań w nowych inwestycjach. Co więcej, część sprzedających zaczęła schodzić z oczekiwanych cen już na etapie formułowania ofert, aby nie konkurować jedynie dostępnością, ale również poziomem cenowym.

Taka kombinacja czynników powoduje, że choć nabywcy poszukują mieszkań intensywnie jak dawno nie, rynek wtórny nie zaznaje typowej presji cenowej. Wzrost podaży projektów deweloperskich wyhamowuje oczekiwania dotyczące cen, a sprzedający coraz częściej dostrzegają, że utrzymanie zbyt wysokich stawek może prowadzić do wydłużenia procesu sprzedaży. Wszystko to wpływa na ukształtowanie dynamiki, w której to nie mniejsza liczba ofert, lecz bardziej zrównoważone działania sprzedających decydują o aktualnych trendach cenowych.

Zauważalne różnice

Listopadowe dane zebrane przez portal GetHome.pl pokazują wyraźne różnice w zachowaniu cen na największych rynkach mieszkaniowych w Polsce. Z zestawienia wynika, że w kilku kluczowych miastach średnie stawki za metr kwadratowy na rynku wtórnym spadły względem poziomu sprzed roku. Najmocniej obniżki widoczne są w Krakowie, gdzie średnia cena była niższa o 4 proc. Warszawa zanotowała spadek o 3 proc., a Wrocław o 2 proc. Mniejszą, ale wciąż zauważalną zmianę odnotowano w Poznaniu, gdzie średnie koszty zakupu mieszkań używanych zmniejszyły się o 1 proc.

Choć zestawienie obejmuje najważniejsze ośrodki miejskie, każde z miast pozostaje na innym poziomie cenowym. W Krakowie średnia stawka osiągnęła około 16,9 tys. zł za metr kwadratowy. Łódź, będąca jednym z tańszych dużych rynków, utrzymała średnią w okolicach 8,8 tys. zł. Warszawa nadal pozostaje najdroższą lokalizacją, gdzie średnio płacono około 17,8 tys. zł. Katowice natomiast, mimo dynamicznego rozwoju, utrzymały poziom zbliżony do 11,6 tys. zł za metr kwadratowy.

Jednocześnie w trzech metropoliach zanotowano wzrosty, choć nie były one wysokie. Trójmiasto osiągnęło średnio około 16,4 tys. zł za metr kwadratowy, co oznacza zwiększenie o 1 proc. Wrocław odnotował podobny, jednoprocentowy wzrost, osiągając poziom 14,2 tys. zł. Poznań również przekroczył dotychczasowy pułap, osiągając około 11,8 tys. zł za metr kwadratowy.

Źródło: GetHome