Warszawska Wola stała się nową stolicą luksusowych mieszkań w Polsce – wynika z najnowszego raportu CBRE. Na rynku premium dominuje stolica, ale atrakcyjne inwestycje powstają także w Trójmieście, Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu.
- W Warszawie dostępnych jest 19 projektów premium, z cenami przekraczającymi 35 tys. zł/m², najwięcej w dzielnicy Wola. Najdroższe lokale kosztują ponad 12 mln zł, a ceny za m² mogą sięgać 70 tys. zł.
- Sprzedaż mieszkań luksusowych w stolicy jest wolniejsza niż na rynku masowym: w III kw. 2025 r. sprzedano 8% oferty premium wobec 18% całego rynku.
- W Trójmieście funkcjonuje 9 projektów premium (5 w Gdańsku, 3 w Gdyni, 1 w Sopocie), głównie mieszkania dwu- i trzypokojowe. Największe lokale mają 180 m², a ceny sięgają 7 mln zł. Sprzedaż wyniosła 12% oferty.
- Kraków oferuje 10 inwestycji premium, głównie na Starym Mieście. Dominują kameralne projekty – średnio 29 mieszkań na budynek. Najdroższe lokale kosztują kilka milionów złotych, a tempo sprzedaży w III kw. 2025 r. wyniosło 17%.
- We Wrocławiu działają 3 inwestycje powyżej 35 tys. zł/m² oraz kolejne w przedziale 30–35 tys. zł/m². Budynki liczą średnio 94 mieszkania, a ceny najdroższych lokali przekraczają 10 mln zł. Tempo sprzedaży wyniosło 13%.
Rynek mieszkań luksusowych w Polsce wciąż koncentruje się głównie w największych miastach. Najwięcej projektów premium znajduje się w Warszawie, gdzie w ofercie jest 19 inwestycji z cenami przekraczającymi 35 tys. zł za metr kwadratowy. Najwięcej z nich powstaje w dzielnicy Wola. W Trójmieście dostępnych jest 9 projektów z tego segmentu, w Krakowie 7, we Wrocławiu 3, a w Poznaniu również 3 inwestycje przekraczają próg 30 tys. zł za metr kwadratowy. Najdroższe mieszkania w stolicy mogą kosztować ponad 70 tys. zł za metr kwadratowy, a całkowita cena lokalu może wynieść ponad 12 mln zł. Sprzedaż mieszkań premium postępuje wolniej niż w przypadku rynku masowego. W trzecim kwartale 2025 roku w najdroższych warszawskich projektach sprzedano 8 proc. dostępnej oferty, podczas gdy na całym rynku odnotowano sprzedaż na poziomie 18 proc.
– Segment mieszkań luksusowych w Polsce rozwija się w największych miastach, przy czym Warszawa pozostaje niekwestionowanym liderem. Warszawska Wola zastąpiła tradycyjne prestiżowe dzielnice i jest obecnie najbardziej dynamicznie rozwijającą się lokalizacją dla apartamentów premium. Poza stolicą, silną pozycję ma także Trójmiasto, gdzie ceny są porównywalne dzięki unikalnemu położeniu nad morzem. Kraków utrzymuje długoletnią tradycję segmentu luksusowego i wyróżnia się najszybszą sprzedażą. Nieco mniejszą ofertę mają Wrocław i Poznań. Wolniejsze tempo sprzedaży w segmencie premium to naturalna konsekwencja węższej grupy docelowej i coraz większej podaży. Klienci dokładnie analizują lokalizację, standard i potencjał inwestycyjny przed podjęciem decyzji o zakupie za kilka, a często kilkanaście milionów złotych – powiedziała Anna Awłasewicz, Lead in Residential Partnerships, CBRE.
Warszawa wciąż pozostaje centrum segmentu premium w Polsce, a szczególnie Wola stała się lokalizacją z największą liczbą inwestycji i najwyższymi cenami. Trójmiasto oferuje również znaczną liczbę luksusowych mieszkań, głównie dzięki lokalizacji nad morzem, co wpływa na wycenę. Kraków utrzymuje tradycję i większą dynamikę sprzedaży, natomiast Wrocław i Poznań mają mniejszą liczbę projektów premium. Tempo sprzedaży w segmencie luksusowym pozostaje wolniejsze niż na rynku masowym, co wynika z ograniczonej grupy klientów oraz rosnącej liczby dostępnych mieszkań.
Najdroższe oferty w Warszawie mogą osiągać wartość przekraczającą 12 mln zł za lokal, a średnia cena za metr kwadratowy w najdroższych projektach sięga ponad 70 tys. zł. Takie ceny sprawiają, że decyzja o zakupie wymaga szczegółowej analizy zarówno lokalizacji, jak i standardu wykończenia, a także potencjału inwestycyjnego nieruchomości.
Liderem Warszawska Wola
W Warszawie rynek nieruchomości premium obejmuje zarówno niewielkie inwestycje, w których znajduje się po kilka mieszkań, jak i nowoczesne wieżowce mieszkalne oferujące od 200 do 300 jednostek. Największe zagęszczenie takich projektów znajduje się na Woli, kolejne w Śródmieściu i na Mokotowie. Wśród wszystkich mieszkań dostępnych na sprzedaż w stolicy luksusowe lokale stanowią około 5 procent.
Większość oferowanych mieszkań premium to jedno- i dwupokojowe lokale, jednak w sprzedaży są także mieszkania wielopokojowe o powierzchni przekraczającej 200 mkw. Ceny za metr kwadratowy w luksusowych inwestycjach mogą przekraczać 70 tysięcy złotych, a całkowity koszt najdroższych lokali sięga 12 milionów złotych. Zdecydowanie częściej ceny wynoszą od 3 do 8 milionów złotych.
Spośród 19 warszawskich inwestycji luksusowych sześć jest już gotowych, dziewięć znajduje się na różnych etapach budowy, a cztery są w trakcie prac przygotowawczych lub ziemnych. Oferta obejmuje zarówno kameralne budynki z kilkoma mieszkaniami, jak i duże wieżowce, które mają pełnić funkcję nowoczesnych kompleksów mieszkalnych.
Luksus nad morzem
Trójmiasto przyciąga nabywców z całej Polski ze względu na swoje położenie nad Bałtykiem oraz historię, która kształtowała charakter aglomeracji. W regionie działa dziewięć inwestycji oferujących mieszkania w cenie powyżej 35 tys. zł za metr kwadratowy. Z tej liczby pięć znajduje się w Gdańsku, trzy w Gdyni, a jedna w Sopocie. Łącznie stanowią one około 6 procent całkowitej oferty mieszkaniowej w Trójmieście.
Podobnie jak w stolicy, wśród dostępnych lokali dominują mieszkania dwu- i trzypokojowe. Tylko w jednym projekcie zaprojektowano lokale o powierzchni mniejszej niż 30 mkw. Największe mieszkania osiągają wielkość 180 mkw., a całkowita cena może wynosić ponad 7 mln zł, choć w większości przypadków nie przekracza 5 mln zł.
Z oferowanych inwestycji cztery są gotowe do zamieszkania, trzy znajdują się na różnych etapach budowy, a dwie dopiero na etapie prac ziemnych. Sprzedaż w trzecim kwartale 2025 roku wyniosła 12 procent, podczas gdy średnia dla całego rynku mieszkaniowego osiągnęła 17 procent.
Najszybsza sprzedaż w Krakowie
Segment luksusowych mieszkań w Krakowie obejmuje obecnie dziesięć inwestycji, w których cena za metr kwadratowy wynosi 35 tys. zł lub więcej. Lokale te stanowią mniej niż 3 proc. całkowitej oferty mieszkaniowej w mieście. Większość projektów znajduje się w centralnej części Krakowa, głównie na Starym Mieście, a ich charakterystyczną cechą jest kameralność. Siedem spośród dziesięciu inwestycji zaprojektowano na mniej niż sto mieszkań, przy średniej wynoszącej 29 lokali na budynek.
W ofercie dominują mieszkania dwu- i trzypokojowe, przy czym powierzchnia lokali jest bardzo zróżnicowana. Znajdują się zarówno mieszkania o powierzchni poniżej 30 mkw., jak i przestronne apartamenty przekraczające 250 mkw. Ceny całkowite również wykazują dużą rozpiętość – niektóre mieszkania mogą kosztować nawet kilkanaście milionów złotych, jednak zdecydowana większość nie przekracza 5 mln zł.
Kraków wyróżnia się spośród innych miast w kraju szybkością sprzedaży w segmencie premium. W trzecim kwartale 2025 roku sprzedano 17 proc. dostępnej oferty luksusowych mieszkań, podczas gdy średnia dla całego rynku wyniosła 12 proc. To oznacza, że lokale w najwyższym przedziale cenowym znajdują nabywców szybciej niż przeciętne mieszkania w mieście.
Wieża we Wrocławiu
Wrocław plasuje się pod względem cen mieszkań poniżej Warszawy, Krakowa i Trójmiasta. W mieście znajdują się trzy inwestycje, w których ceny przekraczają 35 tys. zł za metr kwadratowy. Kolejne trzy projekty oferują lokale w przedziale 30–35 tys. zł za metr kwadratowy. Łącznie stanowią one ponad 7 proc. całkowitej oferty mieszkaniowej w mieście. Wrocław jest jednym z dwóch miast w Polsce, obok Warszawy, gdzie luksusowe mieszkania powstają w dużych budynkach liczących kilkaset lokali, w tym w wieży o ponad 30 kondygnacjach. Średnio jeden budynek mieści 94 mieszkania, choć powstają też kameralne inwestycje liczące mniej niż 30 lokali.
W strukturze oferowanych mieszkań dominują lokale jedno- i dwupokojowe, które stanowią ponad 70 proc. wszystkich dostępnych mieszkań. Najdroższe mieszkania kosztują powyżej 10 mln zł, choć częściej ich cena nie przekracza 7 mln zł. Ceny niektórych mieszkań zaczynają się od kwoty poniżej 1 mln zł. Tempo sprzedaży w trzecim kwartale 2025 roku było porównywalne z rynkiem masowym i wyniosło 13 proc.
Trzy projekty w Poznaniu
W Poznaniu segment nieruchomości premium pozostaje ograniczony i skoncentrowany głównie na domach jednorodzinnych w aglomeracji miejskiej. Oferta apartamentów premium jest znacznie mniejsza – na Starym Mieście działają jedynie trzy inwestycje, w których ceny przekraczają 30 tys. zł za metr kwadratowy. Najdroższe lokale nie osiągają jednak poziomu 35 tys. zł za metr kwadratowy, a ich udział w całkowitym rynku wynosi mniej niż 2 proc.
Dominują mieszkania dwu- i trzypokojowe o zróżnicowanej powierzchni, od około 30 mkw. do ponad 200 mkw. Najdroższe mieszkania kosztują ponad 9 mln zł, jednak zwykle cena nie przekracza 5 mln zł, a część lokali dostępna jest za mniej niż 1 mln zł.
W trzecim kwartale 2025 roku sprzedaż w segmencie premium była niższa niż średnia dla całego rynku. W tym okresie sprzedano około 8 proc. dostępnej oferty luksusowych mieszkań, podczas gdy w pozostałych segmentach rynku sprzedaż wyniosła 13 proc.
Źródło: CBRE
