Fundusze inwestycyjne z Zatoki Perskiej i Chin kupują całe apartamentowce, by zarabiać na turystach. Ceny nieruchomości szybują, a zwykłych ludzi nie stać na własne cztery ściany we własnym regionie. W Karpaczu na 100 stałych mieszkańców przypada dziś 473 miejsca noclegowe – to absolutny rekord w skali kraju. W Zakopanem wskaźnik ten wynosi 214, a w Szklarskiej Porębie 324. Różnice są druzgocące, a trend od lat ten sam – miast przybywa apartamentów, a ubywa mieszkańców, których stać na zamieszkanie w centrum.

• Fundusze z Zatoki Perskiej i Chin nie kupują pojedynczych mieszkań, ale całe budynki lub duże pakiety lokali w nowych inwestycjach deweloperskich. Działają często przez spółki-córki w Luksemburgu, Holandii lub na Cyprze, co utrudnia identyfikację rzeczywistego właściciela. Deweloperzy chętnie wchodzą w takie transakcje, bo sprzedaż hurtowa to mniej formalności, mniejsze ryzyko i szybszy zwrot kapitału.
• Skala zjawiska jest dramatyczna – w Karpaczu na 100 stałych mieszkańców przypada 473 miejsca noclegowe, w Szklarskiej Porębie 324, a w Zakopanem 214. W samym Zakopanem w ciągu roku przybyło ponad tysiąc nowych miejsc noclegowych, a liczba stałych mieszkańców maleje. To absolutny rekord w skali kraju, który pokazuje, jak bardzo górskie miejscowości zmieniają swój charakter.
• Dla lokalnych mieszkańców oznacza to drastyczny wzrost cen nieruchomości. W Zakopanem ceny mieszkań przekroczyły 20 tys. zł za metr kwadratowy. Przy średniej krajowej pensji 7 tys. zł brutto, wkład własny 20 proc. za 50-metrowe mieszkanie to 200 tys. zł – kwota nieosiągalna dla większości osób pracujących w lokalnej turystyce, handlu i usługach.

Jeszcze kilka lat temu Zakopane i Karpacz kojarzyły się z drewnianymi willami, pensjonatami prowadzonymi przez rodziny od pokoleń i gośćmi wracającymi w te same miejsca co roku. Dziś krajobraz się zmienia – w miejscu starych domów wyrastają szklano-betonowe apartamentowce, a klucze do nowych mieszkań trafiają nie w ręce lokalnych mieszkańców, ale inwestorów z drugiego końca świata.

Fundusze inwestycyjne z Zatoki Perskiej – głównie z Kataru, Zjednoczonych Emiratów Arabskich i Arabii Saudyjskiej – oraz z Chin od kilku lat regularnie pojawiają się na polskim rynku nieruchomości. Ich celem nie jest jednak Warszawa czy Kraków, ale właśnie miejscowości turystyczne, które gwarantują wysokie stopy zwrotu z najmu krótkoterminowego. Jak wynika z danych zestawionych przez lokalne portale, w samym Karpaczu liczba miejsc noclegowych w przeliczeniu na stu mieszkańców sięgnęła w 2025 roku niewyobrażalnych 473, podczas gdy w Zakopanem, mimo wzrostu o ponad tysiąc miejsc, wskaźnik ten wyniósł 214.

Mechanizm jest prosty: fundusze nie kupują pojedynczych mieszkań, ale całe budynki lub duże pakiety lokali w nowych inwestycjach deweloperskich. Często działają przez spółki-córki rejestrowane w Luksemburgu, Holandii lub na Cyprze, co utrudnia identyfikację rzeczywistego właściciela. Deweloperzy chętnie wchodzą w takie transakcje, bo sprzedaż hurtowa całego budynku jednemu inwestorowi to mniej formalności, mniejsze ryzyko i szybszy zwrot kapitału niż sprzedaż detaliczna pojedynczych mieszkań.

Ile dokładnie mieszkań w polskich górach należy do zagranicznych funduszy? Nikt tego oficjalnie nie liczy. Transakcje pakietowe nie są ujawniane w publicznych rejestrach w sposób, który pozwoliłby na łatwe oszacowanie skali. Wiadomo jednak, że w samym Zakopanem w ostatnich latach przybyło kilkanaście nowych apartamentowców, w których większość lokali należy do jednego właściciela – często spółki z zagranicznym kapitałem. Dane Urzędu Marszałkowskiego Województwa Małopolskiego nie pozostawiają złudzeń – pod Giewontem w ciągu roku przybyło ponad tysiąc nowych miejsc noclegowych, co przy malejącej liczbie stałych mieszkańców pogłębia dramatyczną dysproporcję.

Podobnie jest w Karpaczu, gdzie nowe inwestycje wyrastają jak grzyby po deszczu, a liczba miejsc noclegowych na stu mieszkańców jest ponad dwukrotnie wyższa niż w Szklarskiej Porębie. W Szklarskiej Porębie, Wiśle, Krynicy-Zdroju – wszędzie tam, gdzie turyści chcą wypoczywać, pojawiają się fundusze szukające zysku. Lokalni pośrednicy nieruchomości opowiadają o klientach z Zatoki Perskiej, którzy przyjeżdżają, oglądają kilka inwestycji i decydują się na zakup całego budynku w ciągu kilku dni. Dla nich ceny w polskich górach wciąż są atrakcyjne – apartament za 15-20 tysięcy złotych za metr kwadratowy to w porównaniu z alpejskimi kurortami okazja.

Dlaczego akurat polskie góry?

Polska jest atrakcyjna dla zagranicznych inwestorów z kilku powodów. Po pierwsze, ceny nieruchomości wciąż są niższe niż w Europie Zachodniej. Po drugie, rynek najmu krótkoterminowego w polskich górach kwitnie – turyści przyjeżdżają tłumnie zarówno zimą, jak i latem, a stawki za nocleg rosną z roku na rok. Po trzecie, Polska oferuje stabilność prawną i polityczną, która dla inwestorów z regionów niestabilnych jest istotną zaletą.

Nie bez znaczenia są też programy rządowe, które zachęcają deweloperów do budowy mieszkań na wynajem. Część z tych mieszkań trafia na rynek najmu długoterminowego, ale część – zwłaszcza w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach – jest przeznaczona pod najem krótkoterminowy. Deweloperzy chętnie sprzedają całe budynki funduszom, które obiecują szybką zapłatę i brak problemów z windykacją. Wiceburmistrz Zakopanego Bartłomiej Bryjak w rozmowie z mediami nie krył frustracji, mówiąc o presji wywieranej na urząd miasta.

– Wchodzą i myślą, że jak mają pieniądze, znajomości, wpływy, to mają wszystko. Urzędu Miasta mieć nie będą – cytuje słowa wiceburmistrza portal TVP Kraków.

Ceny nieruchomości poza zasięgiem

Dla zwykłych ludzi mieszkających w Zakopanem, Karpaczu czy innych górskich miejscowościach oznacza to jedno – drastyczny wzrost cen nieruchomości. Młode rodziny, które chciałyby zamieszkać we własnym mieszkaniu w rodzinnym mieście, nie mają szans w starciu z funduszami dysponującymi miliardowymi budżetami.

W Zakopanem ceny mieszkań przekroczyły już 20 tysięcy złotych za metr kwadratowy w nowych inwestycjach. Dla porównania, średnia krajowa pensja to około 7 tysięcy złotych brutto. Nawet przy korzystnym kredycie, wkład własny w wysokości 20 procent przy mieszkaniu 50-metrowym to 200 tysięcy złotych – kwota nieosiągalna dla większości lokalnych mieszkańców pracujących w turystyce, handlu czy usługach.

Jak wynika z projektu budżetu Zakopanego na 2026 rok, miasto od lat boryka się z brakiem mieszkań socjalnych i komunalnych, przez co wielu młodych ludzi nie wraca po studiach pod Tatry, bo nie mają gdzie mieszkać. W kwestii mieszkań komunalnych sytuacja od lat nie ulega poprawie, a planowane inwestycje w tym zakresie są symboliczne w porównaniu z lawinowo rosnącymi potrzebami.

Ci, którzy mają szczęście posiadać działkę lub stary dom, często ulegają presji deweloperów i sprzedają – za kwoty, które wydają się astronomiczne, ale w perspektywie kilku lat okazują się niewystarczające na kupno nowego mieszkania w tym samym mieście. W efekcie rodziny, które mieszkały w Zakopanem od pokoleń, wyprowadzają się do okolicznych wsi, gdzie ceny są niższe, a dojazd do pracy dłuższy i bardziej uciążliwy.

Zmiana charakteru miejscowości

Napływ kapitału zagranicznego zmienia nie tylko strukturę własnościową, ale także charakter samych miejscowości. Tradycyjne pensjonaty, prowadzone przez rodziny od dziesięcioleci, przegrywają konkurencję z nowoczesnymi apartamentowcami oferującymi baseny, spa i obsługę w kilku językach. Goście, którzy kiedyś wracali w te same miejsca, bo lubili atmosferę i gospodarzy, teraz wybierają anonimowe apartamenty, bo są tańsze lub bardziej komfortowe.

W Karpaczu i Szklarskiej Porębie widać to gołym okiem – nowe budynki wyrastają tam, gdzie jeszcze kilka lat temu były łąki lub stare zabudowania. Architektura często odbiega od lokalnego stylu, co budzi protesty miłośników górskiego krajobrazu. Mieszkańcy skarżą się, że ich miejscowości stają się sypialniami dla turystów – w sezonie tłumy, hałas i problemy z parkingami, poza sezonem pustka i pozamykane na głucho apartamenty.

Burmistrz Zakopanego Łukasz Filipowicz w rozmowie z Portalem Samorządowym nie owijał w bawełnę, mówiąc o krzywdzie wyrządzonej miastu przez nieodpowiednie planowanie przestrzenne w poprzednich latach.

– Nasze miasto zostało skrzywdzone przez nieodpowiednie planowanie przestrzenne w poprzednich latach, gdy jeszcze nie byłem burmistrzem – tłumaczy Filipowicz.

– Liczę, że urbaniści, którzy przygotowują plan ogólny, a później ci, którzy będą opracowywać plany miejscowe, przywrócą w miarę możliwości naszemu miastu zakopiański charakter i nie pozwolą, aby w przyszłości była możliwość zbudowania niepasujących do naszych terenów budynków.

Kto na tym zyskuje, a kto traci?

Na wykupywaniu mieszkań pod wynajem krótkoterminowy zyskują przede wszystkim deweloperzy, którzy sprzedają swoje inwestycje szybciej i drożej, oraz zagraniczne fundusze, które lokują kapitał w bezpiecznej i dochodowej nieruchomości. Zyskują też pośrednicy, prawnicy i firmy zarządzające najmem, które obsługują te transakcje.

Tracą lokalni mieszkańcy, których nie stać na zakup mieszkania we własnej miejscowości. Tracą też ci, którzy wynajmują mieszkania na dłuższy czas – oferta najmu długoterminowego kurczy się, bo właściciele wolą zarabiać więcej na turystach. Tracą wreszcie sami turyści, którzy płacą coraz wyższe ceny za noclegi, często w anonimowych apartamentach pozbawionych lokalnego charakteru.

W dłuższej perspektywie traci też sama miejscowość – gdy większość mieszkań należy do inwestorów z zewnątrz, lokalna społeczność traci wpływ na to, co się dzieje. Decyzje o rozwoju, inwestycjach, zagospodarowaniu przestrzeni zapadają gdzie indziej, często bez oglądania się na potrzeby mieszkańców.

Presja deweloperska i walka o zachowanie tożsamości

Władze samorządowe próbują reagować, ale ich możliwości są ograniczone. W Krakowie radni przygotowali projekt uchwały ograniczającej najem krótkoterminowy w ścisłym centrum. Podobne pomysły pojawiają się w Zakopanem i innych miejscowościach turystycznych. Problem w tym, że polskie prawo nie daje samorządom wielu narzędzi do walki z niekontrolowanym rozwojem najmu krótkoterminowego.

Ustawa o ochronie praw lokatorów nie reguluje kwestii najmu przez internetowe platformy rezerwacyjne. Gminy mogą co prawda wprowadzać ograniczenia w planach zagospodarowania przestrzennego, ale to proces długotrwały i często kwestionowany przez właścicieli nieruchomości. Dodatkowo, inwestorzy zagraniczni mogą odwoływać się do sądów administracyjnych, kwestionując zapisy planów jako naruszające ich prawa majątkowe.

Na poziomie krajowym również brakuje kompleksowych rozwiązań. Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiadało prace nad regulacjami dotyczącymi najmu krótkoterminowego, ale na razie nie widać konkretnych projektów. Tymczasem problem narasta, a mieszkańcy górskich miejscowości czują się pozostawieni sami sobie.

Wiceburmistrz Zakopanego Bartłomiej Bryjak w rozmowie z podhale24.pl podkreślał, że miasto nie zamierza uginać się pod presją inwestorów.

– Umowa jeszcze nie została podpisana, ale mamy już wybraną firmę, z którą prowadzimy rozmowy. Zostanie ona zawarta na 18 miesięcy. Oczywiście naszym celem jest, aby plan ogólny powstał do 30 czerwca 2026 roku, ale nawet jeśli dojdzie do lekkiego opóźnienia, nie musi to oznaczać paraliżu inwestycyjnego – mówił wiceburmistrz.

Czy to tylko problem gór?

Choć w górach zjawisko jest najbardziej widoczne, podobne procesy zachodzą także nad morzem, na Mazurach i w innych atrakcyjnych turystycznie rejonach Polski. Władysławowo, Międzyzdroje, Giżycko – wszędzie tam pojawiają się inwestorzy zainteresowani wykupem całych budynków pod wynajem krótkoterminowy. Mechanizm jest ten sam, skutki podobne.

W miastach problem przybiera nieco inną formę – tam fundusze często inwestują w mieszkania na wynajem długoterminowy, co również winduje ceny i utrudnia dostęp do własnego M młodym ludziom. Ale w miastach przynajmniej jest większy wybór i więcej inwestycji. W małych miejscowościach turystycznych każdy nowy apartamentowiec oddany w ręce zagranicznego funduszu to realny ubytek w tkance społecznej.

Plan ogólny jako szansa na ratunek

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2023 roku nakłada na gminy obowiązek uchwalenia planów ogólnych do 30 czerwca 2026 roku. Po tym terminie dotychczasowe studia uwarunkowań przestaną obowiązywać, a bez planu ogólnego nie będzie można wydawać decyzji o warunkach zabudowy.

Dla Zakopanego to wyzwanie, ale i szansa. Jak przyznaje burmistrz Filipowicz, bez uchwalonego planu ogólnego miasto czeka paraliż inwestycyjny, zwłaszcza na obszarach takich jak ulica Kościeliska czy rejon zakopianki, które nie mają miejscowych planów zagospodarowania.

– Z racji że, pomimo ogłoszenia kilku postępowań przetargowych, nie było chętnych urbanistów do przygotowania planu ogólnego w zaplanowanym przez nas budżecie, nie jesteśmy pewni, czy uda nam się uchwalić plan ogólny na czas – mówił burmistrz, wskazując na problemy z terminami.

Plan ogólny ma być narzędziem, które pozwoli uporządkować chaotyczną zabudowę i przywrócić miastu charakter. Urbaniści będą musieli policzyć, jak dużo terenu budowlanego można wyznaczyć zgodnie z przepisami, ile może być terenów pod usługi, a ile musi pozostać terenów rekreacyjnych. To oni – zgodnie z przepisami – określą także, na których konkretnie działkach będzie można się budować.

Zakaz aromatyzowanych saszetek nikotynowych. Branża mówi o milczeniu ministerstwa

Opracowano na podstawie: danych Urzędów Miast Karpacza, Szklarskiej Poręby i Zakopanego oraz Urzędów Marszałkowskich Województwa Dolnośląskiego i Małopolskiego , wypowiedzi burmistrza Zakopanego Łukasza Filipowicza dla Portalu Samorządowego , informacji PropertyNews.pl , artykułów Gazety Krakowskiej o planach dla ulicy Kościeliskiej i paraliżu inwestycyjnym , danych budżetowych miasta Zakopane oraz portali Lokalno.pl i Podhale24.pl .

Fot. Wikimedia