Rynek magazynowy w Polsce wykazuje odporność mimo geopolitycznej niepewności. W 2026 r. oczekiwane jest stopniowe ożywienie, napędzane głównie przez Warszawę i e-commerce.
- W 2025 roku największy wzrost popytu odnotowała Warszawa, silny był także Górny Śląsk, a inwestorzy wykazywali rosnące zainteresowanie Szczecinem.
- Spadek udziału projektów spekulacyjnych oznacza wydłużenie czasu wejścia na rynek do 6–7 miesięcy, co wpływa na decyzje najemców.
- Strona podażowa dostosowuje się do niższego popytu, a część firm rozważa budowę własnych magazynów zamiast wynajmu.
- Długość umów najmu powoli się wydłuża, osiągając 12–15 lat, co świadczy o stabilizacji rynku i rosnącym bezpieczeństwie inwestycji.
- Od sierpnia i września 2025 roku widać wzrost liczby zapytań od klientów, co może przełożyć się na wyraźniejsze ożywienie rynku w 2026 roku.
Michał Śniadała, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w CBRE
Polska pozostaje jednym z kluczowych rynków magazynowych w Europie, oferując nowoczesne zasoby i stabilne fundamenty rozwoju. Choć konkurencja w regionie CEE rośnie, a inwestorzy działają ostrożniej w obliczu niepewności geopolitycznej, rynek wciąż wykazuje odporność. W 2025 roku motorem wzrostu była Warszawa, a prognozy na kolejne lata wskazują na stopniowe ożywienie popytu.
Z perspektywy Europy pozycja polskiego rynku magazynowego pozostaje dobra. Polska jest piątym największym rynkiem magazynowym, z relatywnie młodym i nowoczesnym zasobem. W regionie CEE konkurujemy dziś nie tylko z Czechami, ale coraz częściej także z Rumunią i Węgrami, szczególnie w kontekście kosztów pracy i energii. Mimo to stabilność rynku i jego potencjał wciąż pozostają istotnym atutem.
W 2025 r. zdecydowanym liderem wzrostu rynku magazynowego w kraju była Warszawa, silny był również Górny Śląsk. Inwestorzy z zainteresowaniem patrzyli także na Szczecin. Słabiej wypadły Wrocław i Poznań. Struktura najemców pozostaje stabilna: produkcja odpowiada za ok. 20 proc. popytu. Widać też odbicie w branży logistycznej – po spadku poniżej 30 proc. w ubiegłym roku, obecnie sektor ponownie zaczyna rosnąć. Dalszy rozwój e-commerce może dodatkowo wzmocnić ten trend w kolejnym roku.
Trendy w magazynach
Jednym z kluczowych trendów na polskim rynku magazynowym pozostaje spadek udziału projektów spekulacyjnych. Ten kierunek najprawdopodobniej utrzyma się lub pozostanie na zbliżonym poziomie w kolejnych miesiącach. W praktyce oznacza to mniejszą dostępność gotowej powierzchni i wydłużenie czasu wejścia na rynek – najemcy muszą dziś liczyć się z okresem oczekiwania rzędu 6–7 miesięcy.
Strona podażowa dopasowuje się do popytu. Mamy obecnie do czynienia z rynkiem najemcy. Niższy popyt sprawia, że strona podażowa konkuruje o klientów, a procesy decyzyjne się wydłużają. Część firm rozważa zakup gruntów i realizację własnych obiektów, a długość umów najmu stopniowo się wydłuża, nawet do 12–15 lat.
Może wzrosnąć jednak zapotrzebowanie na powierzchnię ze strony wewnętrznego rynku, ze względu na duży wzrost gospodarczy. Będzie to odczuwalne szczególnie w Warszawie i w centrum kraju. To właśnie te regiony najszybciej reagują na poprawę kondycji gospodarki i wzrost konsumpcji. Na rynek silnie wpływa również sytuacja geopolityczna. Nieprzewidywalność na rynkach globalnych, wojna w Ukrainie oraz zmiany polityczne powodują, że inwestorzy i firmy działają bardziej zachowawczo. Widać skracanie horyzontów decyzyjnych i większą ostrożność w podejmowaniu strategicznych inwestycji, co nie sprzyja bardzo szybkiemu wzrostowi, choć rynek nadal rozwija się stabilnie.
Prognozy na 2026 r.
Patrząc w przyszłość, nastroje są umiarkowanie optymistyczne. Od sierpnia i września bieżącego roku widać wzrost liczby zapytań ze strony klientów, co może przełożyć się na wyraźniejsze ożywienie w przyszłym roku, a jeszcze mocniej w kolejnym. Potencjalne zakończenie wojny oraz poprawa sytuacji gospodarczej w Europie Zachodniej, zwłaszcza w Niemczech, mogą szczególnie wpłynąć na odbudowę popytu na zachodniej ścianie kraju – w rejonie Poznania, Wrocławia i Zielonej Góry.
Źródło: CBRE