Od 1 lipca 2026 roku na terenie całej Unii Europejskiej przestało obowiązywać wieloletnie zwolnienie z cła dla przesyłek o rzeczywistej wartości do 150 euro, importowanych z państw trzecich, między innymi z Chin, Turcji, Wielkiej Brytanii czy Stanów Zjednoczonych. Jednym z głównych celów reformy jest wyrównanie warunków konkurencji pomiędzy przedsiębiorcami z Unii a sprzedawcami spoza Wspólnoty, którzy dotąd mogli oferować takie towary bez jakiegokolwiek obciążenia celnego.
Efektem tych zmian jest zasadnicza transformacja modelu dystrybucji chińskich platform e-commerce. Firmom takim jak Shein, Temu czy Aliexpress przestało się opłacać przesyłanie pojedynczych, niskowartościowych paczek bezpośrednio do klientów w Europie. Zamiast tego platformy zaczęły szybko poszukiwać dużych magazynów w Polsce, przenosząc centra dystrybucyjne bliżej europejskiego odbiorcy.
Coraz większa część towaru trafia do europejskich magazynów w formie masowej w kontenerach, a nie jako gotowe paczki pod zamówienie, a kompletacja zamówień odbywa się już lokalnie. Polska jest dla tych firm naturalnym wyborem, ponieważ oferuje dobrą infrastrukturę magazynową oraz nadal konkurencyjne wobec Europy Zachodniej koszty najmu i pracy.
Skala zjawiska jest imponująca. Azjatyckie platformy e-commerce wynajęły w pierwszej połowie 2026 roku ponad 400 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni magazynowych. Tym samym dostępność modułów większych niż 15 tysięcy metrów kwadratowych spadła z 1,54 miliona do 0,78 miliona metrów kwadratowych. Popyt pojawia się dokładnie w tym segmencie rynku, w którym powierzchnia kurczy się najszybciej. Jeden z wiodących chińskich graczy e-commerce ma już w Polsce około 800–900 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni w różnych regionach kraju, co dobrze obrazuje skalę zjawiska.
– Coraz większa część towaru trafia do europejskich magazynów w formie masowej w kontenerach, nie zaś jako gotowe paczki pod zamówienie. Kompletacja zamówień odbywa się już lokalnie. Polska jest dla tych firm naturalnym wyborem, bo oferuje dobrą infrastrukturę magazynową oraz nadal konkurencyjne wobec Europy Zachodniej koszty najmu i pracy – powiedziała Anna Galas, dyrektor ds. rozwoju biznesu w DHL Supply Chain Polska.
Największym zainteresowaniem chińskich platform cieszył się początkowo Dolny Śląsk, gdzie duże dostępne powierzchnie magazynowe zostały bardzo szybko zaabsorbowane. Początkowo firmy poszukiwały obiektów o powierzchni około 50 tysięcy metrów kwadratowych i większych, jednak wraz z kurczeniem się podaży zaczęły interesować się także modułami od około 20 tysięcy metrów kwadratowych. Kolejnymi kierunkami stały się Górny Śląsk i województwo łódzkie oraz korytarze transportowe wzdłuż S3 i A4, obejmujące między innymi Poznań i Wrocław.
– Na obecnym etapie chińscy klienci przede wszystkim wynajmują istniejące obiekty, ponieważ zależy im na uruchomieniu operacji w możliwie najkrótszym czasie, nawet jeśli magazyn wymaga dodatkowych inwestycji i dostosowania – dodała Anna Galas z DHL Supply Chain Polska.
Rynek reaguje: pustostany spadają, czynsze rosną
Popyt przyspiesza w momencie, gdy nowej powierzchni jest wyjątkowo mało. Z danych AXI IMMO wynika, że na koniec czerwca 2026 roku pustostany wynosiły 6,3 procent, a w budowie było tylko 1,30 miliona metrów kwadratowych – najmniej od ponad dziewięciu lat. Dostępność największych powierzchni gwałtownie spada, a popyt netto wzrósł aż o 58 procent rok do roku. Wskaźnik pustostanów spadł w drugim kwartale do najniższego poziomu od trzech lat, a większość zawieranych umów to nowe kontrakty, a nie tylko renegocjacje, co świadczy o realnym absorpcji powierzchni.
– Wskaźnik pustostanów spadł w drugim kwartale do najniższego poziomu od trzech lat. Jednocześnie większość zawieranych umów to nowe kontrakty, a nie tylko renegocjacje. To pokazuje, że powierzchnia jest realnie absorbowana. Przy rosnącym popycie i ograniczonej nowej podaży w najlepszych lokalizacjach możemy w kolejnych kwartałach obserwować presję na wzrost stawek – powiedział Marek Dobrzycki, szef Panattoni w Polsce.
Chińskie firmy e-commerce są coraz ważniejsze dla polskiego rynku magazynowego. Według Damiana Kołaty z 7R odpowiadały one za kilkanaście procent popytu na powierzchnie magazynowe w pierwszej połowie roku. Skala samego handlu również jest znacząca – analizy wskazują, że trzy duże chińskie platformy mogą odpowiadać nawet za 15–19 procent obrotów polskiego e-commerce.
– Skala samego handlu również jest znacząca – analizy wskazują, że trzy duże chińskie platformy mogą odpowiadać nawet za 15-19 proc. obrotów polskiego e-commerce. To pokazuje, że nie mówimy już o marginalnym zjawisku, lecz o segmencie, który realnie wpływa na rynek logistyczny i nieruchomości magazynowych – stwierdził Damian Kołata, Head of Commercial w 7R.
Czy to trwały impuls dla polskiej gospodarki?
Deweloperzy zaczynają reagować na rosnący popyt, ale nie chcą bezwarunkowo obstawiać chińskiego boomu. Panattoni ma obecnie ponad 628 tysięcy metrów kwadratowych magazynów w budowie, a razem z projektami przygotowanymi do startu – blisko 1 milion metrów kwadratowych. Lider tego sektora zakłada dalszy wzrost rynku i chce być gotowy na kolejną falę popytu, która może wiązać się także z dalszym zacieśnianiem polityki celnej Unii Europejskiej.
– Jednocześnie przy każdym projekcie analizujemy ryzyko koncentracji, wiarygodność kontrahenta, jego strategię oraz oferowane zabezpieczenia, w tym gwarancje bankowe. Nasze duże obiekty wynajmujemy co do zasady na co najmniej 10 lat, dlatego nie będziemy angażować się w wiele krótkoterminowych kontraktów bez odpowiedniego zabezpieczenia – zadeklarował Damian Kołata z 7R.
Krótkoterminowo beneficjentami obecnej sytuacji są deweloperzy, właściciele magazynów, właściciele gruntów, przewoźnicy i operatorzy logistyczni. Pytanie jednak brzmi, ile z tego boomu zostanie trwale w polskiej gospodarce, a odpowiedź nie jest wcale jednoznaczna. Za dużymi platformami podążają również ich podwykonawcy – firmy obsługujące packaging, zwroty czy inne elementy całego łańcucha dostaw. W dłuższej perspektywie chińscy gracze często starają się ściągać własnych operatorów i partnerów, co oznacza, że część wartości dodanej może pozostawać poza polskim ekosystemem firm.
– Co istotne: za dużymi platformami podążają również ich podwykonawcy – firmy obsługujące packaging, zwroty czy inne elementy całego łańcucha dostaw. Krótkoterminowo chińscy gracze korzystają z polskich usługodawców, ale w dłuższej perspektywie często starają się ściągać własnych operatorów i partnerów. Jeżeli wraz z platformami do Polski przyjeżdża ich własny łańcuch dostaw i podwykonawcy, część wartości dodanej może pozostawać poza polskim ekosystemem firm – powiedziała Renata Osiecka z firmy doradczej AXI IMMO.
Dla DHL Supply Chain rosnące zainteresowanie chińskich platform Polską przełożyło się już na konkretną współpracę. Firma rozpoczęła obsługę jednego z chińskich marketplace-ów, a jej rola nie ograniczała się wyłącznie do uruchomienia operacji logistycznej – przez kilka miesięcy była dla klienta także konsultantem i doradcą. Chińskie firmy mają ogromne doświadczenie w prowadzeniu logistyki na dużą skalę, ale wchodząc do Polski potrzebują partnera, który zna lokalne regulacje, prawo pracy i realia prowadzenia operacji.
Wartość importu z Chin do Polski w 2025 roku wyniosła około 57,9 miliarda euro, wobec zaledwie około 3,1 miliarda euro polskiego eksportu do Chin. Tym samym Chiny odpowiadały już za około 15,5 procent całego polskiego importu, a same Temu, Shein i AliExpress miały wygenerować w Polsce około 11,6 miliarda złotych obrotów i około 100 milionów przesyłek rocznie.
Długofalowo dalsze zmiany celne mogą przyspieszać proces lokowania zapasów i operacji dystrybucyjnych bliżej europejskiego klienta, a Polska ma tutaj bardzo mocne fundamenty: dużą gospodarkę, rosnącą konsumpcję, dobrą infrastrukturę, rozwijające się porty i położenie blisko Niemiec oraz innych największych rynków Europy.