Niemal 80% deweloperów przewiduje, że ceny mieszkań w Polsce pozostaną bez zmian, a 65% oczekuje przyspieszenia sprzedaży – wynika z Indeksu Nastrojów Deweloperów opublikowanego 8 września 2025 roku przez portal Tabelaofert.pl. Optymizm firm, napędzany perspektywą obniżek stóp procentowych i tańszych kredytów hipotecznych, osiągnął rekordowy poziom, kontrastując z nadziejami klientów na spadek cen.

• 78,4% deweloperów nie planuje zmiany cen mieszkań – wynika z sierpniowego Indeksu Nastrojów Deweloperów portalu Tabelaofert.pl. 14% firm przewiduje wzrost cen, a 7,6% – ich spadek.
• Oczekiwania kupujących są odmienne: 58,8% nabywców liczy na spadki cen.
• 65,3% deweloperów prognozuje wzrost tempa sprzedaży mieszkań, tylko 2,4% spodziewa się spadku.
• To największy skok optymizmu deweloperów w historii badania – jeszcze kilka miesięcy temu co piąty liczył na spadek sprzedaży. Źródłem optymizmu są oczekiwane obniżki stóp procentowych i tańsze kredyty hipoteczne, które mają przyciągnąć klientów.
• Indeks zmiany tempa sprzedaży wzrósł z 0,17 w lipcu do 0,63 w sierpniu.
• Indeks zmian cen mieszkań pozostał niemal bez zmian (z 0,03 do 0,06).

Sierpniowy raport wskazuje na przełom w nastrojach branży. Choć większość deweloperów nie planuje podnosić cen, rosnące oczekiwania sprzedażowe sugerują ożywienie na rynku. W tle pojawiają się jednak rozbieżności między firmami a kupującymi, którzy w większości liczą na tańsze mieszkania. Polska, z rosnącym popytem na lokale w dużych miastach i malejącymi kosztami finansowania, staje przed szansą na dynamiczny rozwój sektora nieruchomości, ale stabilność cen budzi pytania o przyszłość inwestycji.

Deweloperzy trzymają ceny w ryzach

Według Indeksu Nastrojów Deweloperów, aż 78,4% firm nie planuje zmieniać cen mieszkań w najbliższych miesiącach, 14% przewiduje ich wzrost, a tylko 7,6% oczekuje obniżek. Indeks zmiany cen mieszkań, mierzony przez Tabelaofert.pl, wzrósł minimalnie z 0,03 w lipcu do 0,06 w sierpniu 2025 roku, co potwierdza stabilność wycen.

Średnia cena metra kwadratowego w Warszawie wynosi 15,5 tys. zł, w Krakowie 14,2 tys. zł, a w Gdańsku 12,8 tys. zł, bez znaczących zmian od początku roku. Dla porównania, w 2024 roku ceny wzrosły o 8% w skali kraju, napędzane popytem i kosztami budowy.

Stabilność cen wynika z równowagi między wysokimi kosztami materiałów (cement wzrósł o 10% w 2024 roku) a ostrożnością deweloperów, którzy chcą uniknąć odpływu klientów. Firmy skupiają się na większych miastach, gdzie popyt pozostaje silny – w 2024 roku sprzedano 55 tys. mieszkań, z czego 40% w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. Jednak w mniejszych miastach, jak Rzeszów czy Lublin, obserwuje się nadpodaż, co może wymusić lokalne obniżki cen.

Klienci marzą o tańszych mieszkaniach

Rozbieżność między deweloperami a kupującymi jest wyraźna. Aż 58,8% osób zainteresowanych zakupem mieszkania liczy na spadek cen, co kontrastuje z optymizmem firm. W 2024 roku popyt na mieszkania spadł o 10% w porównaniu z 2022 rokiem, głównie z powodu wysokich stóp procentowych (stopa referencyjna NBP w lipcu 2025: 5%) i kosztów kredytów. Programy rządowe, jak „Bezpieczny Kredyt 2%”, zakończony w 2024 roku, zwiększyły sprzedaż o 15%, ale nie przełożyły się na powszechną dostępność mieszkań dla klasy średniej.

Oczekiwania klientów wynikają z nadziei na dalsze obniżki stóp procentowych, które w 2025 roku mogą spaść do 4,5% według prognoz NBP. To obniżyłoby raty kredytów o 10-15%, zwiększając zdolność kredytową o 20 tys. zł na każde 100 tys. zł kredytu. Jednak deweloperzy, mając w pamięci rekordowy popyt z lat 2020-2021, wstrzymują się z obniżkami, licząc na ożywienie rynku.

Sprzedaż na fali optymizmu

Indeks zmiany tempa sprzedaży mieszkań skoczył z 0,17 w lipcu do 0,63 w sierpniu 2025 roku, co analitycy Tabelaofert.pl określają jako największy wzrost optymizmu w historii badania. Aż 65,3% deweloperów przewiduje przyspieszenie sprzedaży, 32,4% oczekuje stabilizacji, a tylko 2,4% prognozuje spadek.

To odwrócenie trendu z ostatnich pięciu miesięcy, gdy co trzeci deweloper liczył na wzrost, a co piąty obawiał się spadku. W 2024 roku sprzedano 55 tys. mieszkań, o 5% więcej niż w 2023 roku, ale wciąż o 20% mniej niż w rekordowym 2021 roku.

Wiceprezes Tabelaofert.pl Robert Chojnacki wskazuje, że źródłem optymizmu są oczekiwane obniżki stóp procentowych, które mogą spaść o 0,5 punktu procentowego w II połowie 2025 roku. Tańsze kredyty, w połączeniu z rosnącymi płacami (dynamika płac w 2024 roku: 10%), zwiększają zdolność zakupową Polaków. Na przykład w Warszawie średni dochód gospodarstwa domowego wzrósł do 8 tys. zł netto, co pozwala na kredyt w wysokości 500 tys. zł przy racie 3,5 tys. zł miesięcznie.

Siły napędowe rynku

Ożywienie sprzedaży może być napędzane przez kilka czynników. Po pierwsze, inwestycje w infrastrukturę, takie jak Centralny Port Komunikacyjny (CPK), zwiększają atrakcyjność miast, takich jak Łódź, gdzie ceny mieszkań (9,5 tys. zł/m²) są niższe niż w Warszawie. Po drugie, napływ kapitału zagranicznego – w 2024 roku fundusze z Niemiec i Skandynawii zainwestowały 2 mld EUR w polskie nieruchomości – wspiera popyt na mieszkania premium. Po trzecie, rozwój sektora wynajmu instytucjonalnego (PRS), gdzie firmy jak Heimstaden kupują całe osiedla, stabilizuje rynek. Jednak wysokie koszty budowy pozostają barierą. Ceny stali wzrosły o 12% w 2024 roku, a robocizny o 15%, co podnosi koszt budowy metra kwadratowego do 8-10 tys. zł w dużych miastach. Deweloperzy, by utrzymać marże (średnio 20%), ograniczają nowe projekty w mniej rentownych lokalizacjach, takich jak peryferia miast. W 2024 roku rozpoczęto budowę 50 tys. mieszkań, o 10% mniej niż w 2023 roku.