Miniony rok był dobry dla sektora hotelowego zarówno pod względem operacyjnym, jak i inwestycyjnym. Spodziewamy się, że w 2026 r. wartość inwestycji będzie wyższa niż w 2025 r., ze względu na duże zainteresowanie sektorem „living”, w tym coraz większą popularność stabilnych aktywów hotelowych. Na polski rynek, do Warszawy i innych dużych miast, wchodzą nowe marki, w tym globalne brandy lifestylowe. Sprzyja temu rozwój i coraz silniejsza pozycja polskiej gospodarki, dostrzegana przez międzynarodowe podmioty.
- Rynek hotelowy w Polsce umacnia się zarówno operacyjnie, jak i inwestycyjnie. W 2025 roku liczba turystów wzrosła o ponad 800 tysięcy w porównaniu z rokiem poprzednim (dane do listopada), kontynuując trend z 2024 roku, gdy odnotowano wzrost o 7 proc. Operatorzy podnoszą średnie ceny za pokój, aby nadążyć za rosnącymi kosztami operacyjnymi, przy utrzymującym się wysokim popycie.
- Polska wyróżnia się w regionie jako duży i stabilny rynek z silnym popytem krajowym i rosnącą liczbą przyjazdów międzynarodowych. Rozwój lotnisk, wysoki popyt korporacyjny oraz rola Warszawy jako regionalnego hubu biznesowego napędzają obłożenie. Najlepsze perspektywy cenowe i inwestycyjne oferują obecnie Warszawa, Trójmiasto i Kraków.
- Mimo że wolumen transakcji hotelowych w 2025 roku wyniósł zaledwie 65 mln euro, eksperci CBRE spodziewają się wzrostu w 2026 roku. Ograniczona podaż typowych produktów inwestycyjnych powoduje, że inwestorzy coraz częściej analizują konwersje biur na hotele, szczególnie w przypadku budynków z niskim poziomem najmu.
- Obserwujemy dywersyfikację portfeli inwestorów, którzy dotychczas koncentrowali się na innych klasach aktywów (np. magazynach), a obecnie zaczynają uwzględniać hotele w swoich strategiach. Rośnie także aktywność polskiego kapitału, postrzegającego hotele jako długoterminowy, stabilny produkt inwestycyjny.
- Na polski rynek wchodzą nowe marki hotelowe, w tym globalne brandy lifestylowe. Przykładem jest The Hoxton, który otwiera pierwszy w kraju hotel w Krakowie. Granice między segmentami hoteli zacierają się – kluczowe staje się dopasowanie produktu do lokalnego rynku i poziomu cen, jaki dany obiekt jest w stanie uzyskać.
Wyniki operacyjne na polskim rynku hotelowym w dużych miastach są coraz lepsze. Obserwowaliśmy to już w 2024 r., gdy liczba turystów wzrosła o ponad 7 proc. w ujęciu rocznym. W 2025 r. poziom liczby turystów dalej rósł. Wynik na koniec listopada 2025 r. pokazał wzrost turystów rok do roku o ponad 800 tysięcy podróżujących. Operatorzy pracują nad wzrostem średnich cen za pokój, co jest odpowiedzią na rosnące koszty operacyjne. Od strony popytowej sytuacja rynku hotelowego jest silnie powiązana z dobrą kondycją polskiej gospodarki. Polska wyróżnia się w regionie jako duży i stabilny rynek, z dużym popytem krajowym oraz systematycznym wzrostem liczby przyjazdów – zarówno krajowych, jak i międzynarodowych. Rozwijają się lotniska, a popyt generowany przez gości korporacyjnych pozostaje wysoki. Polska naturalnie pełni rolę regionalnego hubu biznesowego, co szczególnie widać w Warszawie, która jest postrzegana przede wszystkim jako miasto biznesowe, przy jednoczesnym silnym zapleczu turystycznym.
Stabilne obiekty przyciągają inwestycje
Rosnącemu obłożeniu hoteli towarzyszy coraz większe zainteresowanie inwestorów. Relatywnie niski na tle całego rynku nieruchomości wolumen transakcji hotelowych (65 mln euro w 2025 r.) wynika przede wszystkim z ograniczonej dostępności typowych produktów inwestycyjnych. Istotnym trendem jest rosnące zainteresowanie konwersjami biur na hotele – inwestorzy analizują takie projekty szczególnie w przypadku budynków z ograniczonym poziomem najmu.
W kolejnych kwartałach spodziewamy się wzrostu wolumenu transakcji hotelowych, szczególnie w przypadku obiektów posiadających solidne zabezpieczenia i sprawdzonych partnerów. Coraz więcej inwestorów dywersyfikuje swoje portfele w kierunku hoteli jako dynamicznie rozwijającej się klasy aktywów. Na przykład podmioty, które dotychczas koncentrowały się np. na sektorze magazynowym, zaczynają uwzględniać hotele w swoich strategiach. Widoczna jest również rosnąca aktywność polskiego kapitału, który postrzega hotele jako długoterminowy, stabilny produkt inwestycyjny, generujący zwrot w dłuższym horyzoncie. Liczymy także na wzrost aktywności operatorów specjalizujących się w zarządzaniu obiektami oraz dalszy rozwój marek lifestyle’owych i transakcji portfelowych na polskim rynku. Najlepsze perspektywy cenowe i inwestycyjne oferują obecnie Warszawa, Trójmiasto i Kraków.
Lifestyle jest coraz silniejszy
Na rynku pojawia się więcej nowych marek hotelowych, widać także ekspansję sieci już obecnych w Polsce. To sygnał dojrzałości rynku i gotowości na kolejne koncepty, w tym marki lifestyle’owe. Przykładem może być wejście na nasz rynek brandu The Hoxton, który otwiera pierwszy w kraju hotel w Krakowie. Granice pomiędzy segmentami i kategoriami hoteli coraz bardziej się zacierają – kluczowe znaczenie ma dopasowanie produktu do lokalnego rynku oraz poziomu cen, jaki dany obiekt jest w stanie uzyskać.
Komentarz ekspercki Marty Abratowskiej, Head of Hotels – Capital Markets Poland, CBRE
Fot. CBRE