Francuski fundusz Iroko kupił biurowiec Nowa Kamienica przy ul. Rakowickiej w Krakowie. To jego pierwsza transakcja w Polsce. Budynek jest w pełni wynajęty, a fundusz specjalizuje się w papierowych funduszach nieruchomości (SCPI), w których każdy może kupić udziały od kilkuset euro. Iroko nie zamierza jednak poprzestać na jednym zakupie. W ciągu najbliższych 24 miesięcy chce zainwestować w Polsce nawet 100 milionów euro, szukając biurowców, centrów handlowych, magazynów i hoteli. Partnerem w ekspansji jest polska firma doradcza KINGSTONE RE, która pomoże mu wybierać nieruchomości w najbardziej perspektywicznych lokalizacjach.
Iroko to francuska firma tworząca fundusze inwestycyjne i zarządzająca aktywami. Specjalizuje się w funduszach typu SCPI – papierowych funduszach nieruchomości dostępnych dla przeciętnych inwestorów, którzy nie chcą kupować całego budynku, a jedynie udziały w portfelu. Model SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) we Francji istnieje od 1960 roku i cieszy się popularnością dzięki niskiej barierze wejścia (od kilkuset euro) oraz dywersyfikacji ryzyka. Iroko zarządza kilkoma takimi funduszami, w tym Iroko Atlas, na potrzeby którego nabyto krakowską nieruchomość.
Biurowiec przy ul. Rakowickiej 12-14 został ukończony w 2004 roku. Jego lokalizacja – między Dworcem Kraków Główny a Rynkiem Głównym – plasuje go w ścisłym centrum miasta. Dworzec Kraków Główny obsługuje dziennie około 100 tysięcy pasażerów (dane z 2025 roku, Zarząd Transportu Publicznego w Krakowie). Rondo Mogilskie i ulice Lubicz, Pawia i Rakowicka tworzą jeden z najbardziej zatłoczonych węzłów komunikacyjnych w południowej Polsce.
Francuskie SCPI w Polsce
Fundusze SCPI od kilku lat inwestują w polskie nieruchomości komercyjne. Według danych firmy doradczej JLL, w latach 2020–2025 francuskie SCPI zainwestowały w Polsce około 1,2 mld euro, z czego 600 mln euro przypadało na biurowce w Warszawie i Krakowie. Liderami są fundusze takie jak Corum, Euryale, Primovie, a od 2026 roku – Iroko.
Iroko Atlas to jeden z młodszych funduszy w portfelu Iroko. Został uruchomiony w 2022 roku. Jego strategia zakłada zakup nieruchomości generujących stabilny dochód z czynszów, głównie w Europie Zachodniej (Francja, Niemcy, Hiszpania). Polska jest pierwszym krajem Europy Środkowo-Wschodniej, w którym Iroko Atlas zdecydował się zainwestować. Według francuskiego regulatora rynku finansowego AMF (Autorité des Marchés Financiers), aktywa funduszu na koniec 2025 roku wyniosły 280 mln euro, a stopa dywidendy dla inwestorów w 2025 roku wyniosła 4,5 procent (średnia dla segmentu SCPI – 4,2 procent).
– Uważamy, że Polska oferuje atrakcyjne możliwości inwestycyjne w zakresie nieruchomości generujących stabilną i długoterminową rentowność inwestycji, zarówno w największych miastach, jak i ośrodkach regionalnych – powiedział Philipp Schomberg, współzałożyciel oraz CEO na Polskę w KINGSTONE RE.
KINGSTONE Real Estate to firma doradcza założona w 2017 roku w Warszawie. Specjalizuje się w obsłudze zagranicznych inwestorów poszukujących nieruchomości komercyjnych w Polsce. W 2025 roku KINGSTONE RE pośredniczył w transakcjach o łącznej wartości 170 mln euro, głównie dla inwestorów z Francji, Niemiec i Izraela. Philipp Schomberg, cytowany wyżej, jest współzałożycielem i odpowiada za pozyskiwanie klientów oraz doradztwo transakcyjne.
Iroko podpisał z KINGSTONE RE umowę o wyłącznym partnerstwie. Oznacza to, że wszystkie transakcje Iroko w Polsce będą realizowane wyłącznie przez tę firmę doradczą. KINGSTONE RE wyszukuje nieruchomości, prowadzi negocjacje cenowe, bada stan prawny i techniczny budynków oraz wspiera w due diligence.
Segmenty i kwoty
Docelowe segmenty obejmują cztery kategorie: biurowce (takie jak Nowa Kamienica), nieruchomości handlowe (galerie, parki handlowe), logistykę (magazyny, centra dystrybucyjne), hotele oraz aktywa lekkiego przemysłu (lekkie zakłady produkcyjne, np. warsztaty, małe fabryki). Taka dywersyfikacja zmniejsza ryzyko – gdy jeden segment przechodzi kryzys, inny może przynosić zyski.
Zakładana wartość pojedynczych transakcji ma wynosić od 2 mln euro do 20 mln euro. Dolna granica – 2 mln euro – pozwala na kupno mniejszych budynków, np. kamienic o powierzchni 800–1000 m kw. w miastach regionalnych (Kielce, Rzeszów, Lublin). Górna granica – 20 mln euro – umożliwia zakup większych biurowców (5–10 tys. m kw.) w Warszawie czy Krakowie. Dla porównania, w 2025 roku średnia wartość transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce wynosiła 12,5 mln euro (dane z raportu CBRE). Przedział Iroko jest więc zbliżony do rynkowej średniej.
Kraków jest drugim co do wielkości rynkiem biurowym w Polsce po Warszawie. Według danych z raportu „Polska nieruchomości komercyjne 2025” firmy Colliers, na koniec 2025 roku w Krakowie znajdowało się 1,72 mln m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Połowa z nich powstała po 2015 roku. Stopa pustostanów w biurowcach klasy A i B w centrum Krakowa wynosiła w czwartym kwartale 2025 roku 9,8 procent – nieznacznie poniżej średniej krajowej (10,5 procent). Czynsze ofertowe w lokalizacjach ścisłego centrum (w tym okolice Dworca Głównego) kształtowały się na poziomie 14–16 euro za m kw. miesięcznie.
Nowa Kamienica to budynek starszy (2004 rok), więc zaliczany raczej do klasy B. Jego atutem jest lokalizacja i pełne wynajęcie. W przeciwieństwie do wielu nowych biurowców w Krakowie (np. Sky Tower, Unity Tower, które mają 30-40 procent powierzchni nie wynajętej w 2025 roku według doniesień branżowych), starsze, dobrze położone kamienice biurowe cieszą się stabilnym popytem ze względu na niższe czynsze (średnio 12–13 euro za m kw.) i bliskość komunikacji miejskiej.
Rola KINGSTONE RE
KINGSTONE Real Estate została założona przez Philippa Schomberga (wcześniej dyrektor w JLL Polska) oraz Annę Bielecką (wcześniej CBRE). Firma nie ujawnia swojego portfela klientów, ale według informacji prasowych z 2025 roku doradzała m.in. duńskiemu funduszowi NREP przy zakupie parku handlowego w Gdańsku (28 mln euro) oraz niemieckiemu inwestorowi DIC Asset przy sprzedaży biurowca we Wrocławiu (14 mln euro).
W przypadku Iroko, KINGSTONE RE odpowiada za cały proces – od wyszukiwania okazji (tzw. sourcing), przez wycenę, negocjacje, badanie stanu prawnego, po finalizację transakcji. Za te usługi KINGSTONE pobiera prowizję w wysokości 1,5–2,5 procent wartości transakcji (standard w branży). Dla transakcji w przedziale 2–20 mln euro oznacza to od 30 tys. do 500 tys. euro.
Długoterminowe utrzymywanie
Iroko planuje długoterminowe utrzymywanie aktywów w portfelu oraz aktywne zarządzanie nimi w celu systematycznego zwiększania wartości. W praktyce oznacza to, że fundusz nie kupuje biurowców po to, by sprzedać je za dwa lata z zyskiem (tzw. flipping), ale trzyma je 10–15 lat, w międzyczasie podnosząc ich standard (np. modernizacja wind, klimatyzacji, elewacji), co pozwala na podniesienie czynszów. Po 10 latach nieruchomość trafia na rynek – lub pozostaje w portfelu, jeśli nadal generuje satysfakcjonującą stopę zwrotu.
Stopa zwrotu z inwestycji (IRR) dla tego typu nieruchomości w Polsce waha się w granicach 7–9 procent dla biurowców w dobrych lokalizacjach (dane z analizy inwestycyjnej Avison Young z lutego 2026 roku). Przy założeniu utrzymania nieruchomości przez 10 lat, średnioroczny zwrot dla Iroko Atlas może wynieść 8–8,5 procent. Dla porównania, w Niemczech czy Francji podobne nieruchomości dają 5–6 procent. Polska oferuje więc premię za ryzyko (ok. 2–3 punkty procentowe). Ryzykiem są zmiany prawa (np. kwestie podatku od nieruchomości, który od 2023 roku rośnie dla powierzchni biurowych powyżej 500 m kw. – od 2026 roku stawka maksymalna wynosi 32 zł za m kw., według ustawy budżetowej na 2026 rok), a także koniunktura w sektorze biurowym po pandemii (praca hybrydowa zmniejszyła zapotrzebowanie na powierzchnię biurową w Krakowie o 10–15 procent w porównaniu do 2019 roku, według danych Urzędu Miasta Krakowa).
Iroko szuka kolejnych aktywów w największych miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto) oraz regionach. Ośrodki regionalne to np. Łódź, Katowice, Lublin, Rzeszów. W tych miastach ceny nieruchomości są niższe, a stopy kapitalizacji – wyższe (nawet 8–9 procent), co może skusić inwestora poszukującego wyższej rentowności przy umiarkowanym ryzyku.
W 2026 roku na polskim rynku nieruchomości komercyjnych dostępnych jest około 500 budynków biurowych o wartości od 2 do 20 mln euro, które mogą odpowiadać kryteriom Iroko. Nie wszystkie będą jednak w pełni wynajęte i w dobrych lokalizacjach. Proces selekcji jest czasochłonny.
KINGSTONE RE prowadzi już rozmowy w sprawie drugiej transakcji. Według nieoficjalnych informacji portalu propertynews.pl z 5 maja 2026 roku, Iroko jest zainteresowane zakupem parku handlowego w Gdańsku (powierzchnia 5 tys. m kw.) oraz magazynu w okolicach Wrocławia (12 tys. m kw.). Kwoty – około 12 mln euro i 8 mln euro. Negocjacje są w toku; jeśli się powiodą, transakcje zostaną sfinalizowane w trzecim kwartale 2026 roku.