Segment mieszkań luksusowych wchodzi w fazę rynku kupującego. Ceny wyhamowują, decyzje zakupowe się wydłużają, a klienci coraz częściej negocjują warunki transakcji.

• Proces podejmowania decyzji zakupowych w segmencie premium znacząco się wydłużył i trwa obecnie nawet do 6 miesięcy, a w przypadku domów do roku.
• Rynek wyraźnie przesunął się w stronę kupujących, co widać po rosnącej różnicy między cenami ofertowymi a transakcyjnymi.
• Wzrost cen mieszkań luksusowych spowolnił do około 4–5 procent rocznie, zastępując dynamiczne wzrosty z okresu pandemii.
• Deweloperzy ograniczają liczbę nowych inwestycji i coraz częściej kierują ofertę do klientów zagranicznych.
• Luksus redefiniowany jest dziś przez jakość życia, usługi dodatkowe i komfort, a nie wyłącznie lokalizację i architekturę.

W 2025 roku rynek mieszkań premium funkcjonuje przy wyraźnie ostrożniejszym podejściu ze strony kupujących niż w poprzednich latach. Proces podejmowania decyzji zakupowej uległ znacznemu wydłużeniu. W przypadku lokali mieszkalnych, które wcześniej znajdowały nabywców w ciągu jednego do trzech miesięcy, obecnie czas ten wynosi od trzech do sześciu miesięcy. Przy zakupie domów okres decyzyjny jest jeszcze dłuższy i może sięgać od pół roku do nawet dwunastu miesięcy. Zmiana ta oznacza większą aktywność kupujących na etapie analizy ofert oraz mniejszą presję na szybkie finalizowanie transakcji.

Ceny mieszkań z segmentu luksusowego nadal rosną, jednak tempo wzrostu jest wyraźnie wolniejsze niż kilkanaście miesięcy wcześniej. Coraz częściej widoczna jest różnica pomiędzy cenami prezentowanymi w ofertach a kwotami, po jakich faktycznie dochodzi do zawarcia umów sprzedaży. Na rynku dostępna jest szeroka oferta mieszkań o podwyższonym standardzie, natomiast deweloperzy ostrożniej planują nowe projekty i rzadziej decydują się na rozpoczynanie kolejnych inwestycji. Jednocześnie część sprzedających kieruje swoje działania do klientów zagranicznych.

Zmianie uległ również sposób podejmowania decyzji przez nabywców. Zakupy nieruchomości premium są obecnie bardziej analityczne i rzadziej oparte na impulsie. Klienci częściej zestawiają zakup mieszkania z innymi formami lokowania kapitału i porównują je z alternatywnymi możliwościami inwestycyjnymi. Wpływ na takie podejście mają wcześniejsze doświadczenia związane z gwałtownym wzrostem cen po okresie pandemii oraz czynniki międzynarodowe, które skłaniają część osób do lokowania środków poza rynkiem krajowym lub w instrumentach finansowych umożliwiających łatwiejszy dostęp do kapitału.

Rynek kupującego

Wzrost cen mieszkań luksusowych w Polsce wyhamował. Kwoty nadal rosną, jednak w stabilnym i umiarkowanym tempie, wynoszącym około 4–5 proc. rocznie, co jest znacznym spadkiem w porównaniu do dwucyfrowych wzrostów odnotowanych w okresie pandemii. Podobna tendencja dotyczy rynku najmu, gdzie po okresie bardzo silnego popytu, który pojawił się zwłaszcza po wybuchu wojny w Ukrainie, właściciele mieszkań musieli dostosować oczekiwania cenowe, a proces wynajmu trwa obecnie dłużej niż wcześniej.

Na rynku pierwotnym widać spadek liczby nowych wniosków i pozwoleń na budowę. Wynika to z ograniczonej dostępności gruntów w dużych miastach oraz wysokich cen działek. Deweloperzy realizują mniejszą liczbę projektów jednocześnie i podchodzą ostrożniej do kolejnych inwestycji, planując kolejne przedsięwzięcia w sposób bardziej selektywny.

Klienci poszukujący mieszkań premium mają największy wybór w Warszawie, gdzie dostępnych jest 19 projektów z mieszkaniami o cenach przekraczających 35 tys. zł za metr kwadratowy. Na drugim miejscu znajduje się Trójmiasto z 9 takimi inwestycjami, następnie Kraków z 7 projektami i Wrocław, w którym dostępne są 3 inwestycje spełniające kryteria mieszkań luksusowych.

Nowa definicja luksusu

Na rynku nieruchomości obserwuje się rozwój projektów premium, które poszerzają definicję luksusu. Deweloperzy coraz częściej koncentrują się nie tylko na architekturze i atrakcyjnej lokalizacji, lecz także na komforcie życia mieszkańców, ich zdrowiu oraz dodatkowych usługach. W nowych inwestycjach pojawiają się rozbudowane strefy wellness i spa, fitness, baseny oraz sale do jogi, a także możliwość konsultacji z fizjoterapeutami i korzystania z usług concierge.

Oferta coraz częściej uwzględnia też rozwiązania wpisujące się w koncepcję „miasta 15-minutowego” oraz aplikacje dla mieszkańców, które ułatwiają codzienne korzystanie z infrastruktury osiedla. Dodatkowo, projekty coraz częściej odpowiadają na potrzeby właścicieli zwierząt, oferując udogodnienia dedykowane zwierzętom domowym. W takim modelu sam atrakcyjny projekt architektoniczny przestaje być wystarczającym elementem wyróżniającym inwestycję, a jej wartość zależy od kompleksowego zestawu usług i udogodnień dostępnych dla mieszkańców.

Rozwój rynku w 2026 roku

Rynek mieszkaniowy w Polsce pozostaje w fazie wzrostowej, szczególnie w dużych miastach, co jest wspierane przez napływ międzynarodowych firm oraz pracowników zagranicznych. W odpowiedzi na niski współczynnik dzietności deweloperzy coraz częściej kierują swoje oferty do klientów z innych krajów, przygotowując komunikację w kilku językach. Polska nadal oferuje możliwości inwestycyjne dla dużych międzynarodowych firm, które zakładają tu siedziby i przyciągają pracowników zainteresowanych nieruchomościami premium.

W najbliższych miesiącach prognozowany jest dalszy stabilny, kilkuprocentowy wzrost cen mieszkań. Obniżki stóp procentowych już wpływają na zwiększenie liczby zapytań kredytowych, co może stopniowo podnosić popyt na nieruchomości. Na rynku wtórnym przewiduje się większą liczbę ofert sprzedaży, wynikającą między innymi z malejącej rentowności najmu i starzenia się zasobów mieszkaniowych. Obecnie liczba dostępnych ofert sprzedaży jest wysoka, a proces transakcyjny wydłużony, co wymusza większą elastyczność cenową.

Równolegle rośnie znaczenie sektora PRS oraz inwestorów instytucjonalnych, którzy nabywają całe budynki pod wynajem. Takie działanie odpowiada na potrzeby osób, dla których najem pozostaje pierwszym wyborem, a jednocześnie wspiera rozwój segmentu mieszkań dostępnych w formie wynajmu instytucjonalnego.

Źródło: CBRE