Rząd pracuje nad dużą nowelizacją ustawy o własności lokali. Zmiany obejmą wspólnoty mieszkaniowe, deweloperów i zasady wyodrębniania lokali od 2026 roku.

• Projekt znacząco ogranicza możliwość wyodrębniania samodzielnych lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego – konieczne będzie spełnienie pełnych wymogów technicznych oraz uchwała rady gminy.
• Balkony, loggie i tarasy w części konstrukcyjnej mają zostać uznane za element nieruchomości wspólnej, co przeniesie koszty ich napraw i remontów na wspólnoty mieszkaniowe.
• Wspólnoty mieszkaniowe uzyskają jednoznacznie zdolność prawną i majątek własny, co umożliwi im samodzielne dochodzenie roszczeń, np. wobec deweloperów, bez konieczności cesji od właścicieli.
• Uproszczone mają zostać zasady zarządzania nieruchomością – łatwiejsza zmiana zarządcy, możliwość powołania jedno- lub kilkuosobowego zarządu oraz szersze wykorzystanie komunikacji elektronicznej.
• Projekt wprowadza jasne zasady odpowiedzialności finansowej właścicieli oraz obowiązek comiesięcznych zaliczek na koszty zarządzania, media i odpady do 10. dnia miesiąca.

Trwają konsultacje projektu nowelizacji ustawy o własności lokali oraz Prawa budowlanego, który został wpisany do wykazu prac legislacyjnych 14 stycznia. Termin na zgłaszanie uwag wynosi 21 dni od momentu udostępnienia informacji o projekcie. Proponowane przepisy wprowadzają zmiany dotyczące możliwości ustanawiania odrębnej własności lokali w budynkach zbiorowego zamieszkania.

Zgodnie z projektem wyodrębnienie lokalu w takim budynku ma być możliwe tylko po spełnieniu dwóch warunków. Po pierwsze, lokal będzie musiał odpowiadać wymogom technicznym przewidzianym dla lokalu mieszkalnego lub użytkowego w budynku mieszkalnym albo usługowym, który nie jest budynkiem zamieszkania zbiorowego. Po drugie, rada gminy będzie musiała w drodze uchwały określić zasady ustanawiania na jej terenie, lub na jego części, odrębnej własności samodzielnych lokali w tego typu budynkach.

Wyłączenie z nowych przepisów mają stanowić budynki już istniejące oraz inwestycje, które uzyskały pozwolenie na budowę przed 1 stycznia 2027 roku.

W praktyce oznacza to istotne ograniczenie możliwości wyodrębniania samodzielnych lokali w budynkach zbiorowego zamieszkania bez spełnienia pełnych standardów technicznych, takich jak minimalna powierzchnia użytkowa, odpowiednie nasłonecznienie, izolacja akustyczna czy zapewnienie wymaganej liczby miejsc parkingowych – jak dotychczas miało to miejsce na rynku nieruchomości aparthotelowych.

Mimo, iż zgodnie z uzasadnieniem projektu ustawy nowelizacja ma uderzyć przede wszystkim w rynek „mikrokawalerek” i lokali nie odpowiadających technicznie lokalom mieszkalnym, a które to lokale często wykorzystywane są na pobyt stały, tak zaproponowane zmiany mogą mieć znacznie dalej idące konsekwencje dla wszystkich przedsiębiorców z branży.

Wskazywane są również wątpliwości dotyczące roli samorządów w nowym systemie. Projekt nie określa szczegółowo zasad podejmowania przez rady gmin uchwał dopuszczających wyodrębnianie lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego.

Brak działania gminy lub przewlekłość w podejmowaniu decyzji może doprowadzić do paraliżu tego typu inwestycji na poziomie lokalnym. Inwestorzy zostaliby bowiem pozostawieni w niepewności na bliżej nieokreślony czas co do możliwości realizacji planowanej inwestycji. Tak proponowane rozwiązanie nie wzmacnia zaufania do organów państwowych i samorządowych. Przeciwnie, prowadzić może do dysfunkcyjności systemu i nieuzasadnionego różnicowania sytuacji inwestorów w poszczególnych gminach, w oparciu o niezdefiniowane ustawowo kryteria.

Potrzebne doprecyzowanie

Wśród analiz dotyczących projektowanych zmian w przepisach pojawiają się głosy wskazujące na potrzebę doprecyzowania części rozwiązań. Zwraca się uwagę, że przekazanie większej odpowiedzialności za wyodrębnianie lokali na poziom samorządów wymaga jednoczesnego określenia jasnych zasad postępowania. Chodzi o wskazanie ram, w których gminy podejmowałyby decyzje, oraz o wprowadzenie minimalnych standardów dotyczących terminów przyjmowania uchwał i skutków ich podjęcia albo braku rozstrzygnięcia. Takie rozwiązania miałyby znaczenie dla podmiotów realizujących inwestycje oraz dla osób zainteresowanych zakupem lokali w tego typu projektach.

Dyskusje budzi również data planowanego wejścia w życie nowych regulacji. Przewidziano okres przejściowy, jednak nowe przepisy miałyby objąć wszystkie inwestycje, dla których pozwolenie na budowę zostanie wydane po 1 stycznia 2027 roku. W ocenie części uczestników rynku termin ten może okazać się trudny do pogodzenia z harmonogramami przygotowywanych przedsięwzięć.

Wielu inwestorów znajduje się obecnie na etapie nabywania gruntów lub kompletowania dokumentacji do wniosku o pozwolenie na budowę. W praktyce może to oznaczać, że mimo poniesienia znaczących nakładów i podjęcia formalnych działań, nie zdążą oni uzyskać decyzji przed datą graniczną.

Przy obecnym tempie prac nad nowelizacją oraz zakładanym terminie jej wejścia w życie, czas na przeprowadzenie procedur administracyjnych może być ograniczony do kilku miesięcy. W wielu sytuacjach długość postępowań nie zależy wyłącznie od inwestorów, lecz również od obciążenia urzędów i przebiegu uzgodnień formalnych.

Ten aspekt powinien zostać wzięty pod uwagę na etapie dalszych prac nad projektem. Rozsądnym rozwiązaniem mogłoby być przykładowo uzależnienie stosowania przepisów przejściowych nie od momentu uzyskania pozwolenia na budowę, lecz od samego złożenia wniosku o jego wydanie – analogicznie do rozwiązań przyjętych w ustawie z 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej.

Jakie jeszcze zmiany w projekcie ustawy?

Projekt nowelizacji przepisów dotyczących funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych przewiduje istotne zmiany w zakresie odpowiedzialności za elementy budynków oraz zasad zarządzania nieruchomością wspólną. Jednym z głównych założeń jest doprecyzowanie, które części budynku należą do majątku wspólnoty, a które pozostają w wyłącznym zakresie odpowiedzialności właścicieli lokali.

Nowe regulacje rozszerzają definicję nieruchomości wspólnej o konstrukcyjne elementy balkonów, loggii i tarasów. Oznacza to, że za ich stan techniczny, remonty oraz naprawy odpowiadać będzie wspólnota mieszkaniowa. Dotychczas w wielu budynkach prowadziło to do sporów, ponieważ koszty związane z naprawą elementów konstrukcyjnych bywały przerzucane na właścicieli mieszkań.

Zmiana ta porządkuje kwestie, które od lat były źródłem konfliktów pomiędzy właścicielami a zarządami wspólnot, zwłaszcza w przypadku kosztownych napraw elementów konstrukcyjnych, jednocześnie przesądzając, że częścią lokalu będzie wyłącznie wewnętrzna przestrzeń balkonu. Projekt przewiduje również jednoznaczne przyznanie wspólnocie mieszkaniowej zdolności prawnej oraz majątku własnego. Wspólnota będzie mogła samodzielnie występować z roszczeniami, także w sprawach dotyczących rękojmi za wady nieruchomości wspólnej. Do tej pory dochodzenie roszczeń często wymagało wcześniejszego przeniesienia praw przez wszystkich właścicieli lokali, co w dużych budynkach było trudne do przeprowadzenia i w wielu przypadkach nie dochodziło do skutku. W rezultacie wspólnoty miały ograniczone możliwości uzyskania pełnych odszkodowań za stwierdzone wady części wspólnych. Nowe rozwiązanie wzmacnia pozycję wspólnot, zwłaszcza w sporach z deweloperami i może znacząco usprawnić dochodzenie roszczeń dotyczących nieruchomości wspólnej. Z perspektywy mieszkańców wspólnot i zarządców zmiana powinna przynieść realne korzyści polegające na uproszczeniu formalności związanych z dochodzeniem roszczeń od deweloperów.

Kolejna grupa zmian dotyczy sposobu zarządzania nieruchomością wspólną. Właściciele lokali mają uzyskać większą swobodę w wyborze formy zarządu. Będą mogli powierzyć zarządzanie profesjonalnemu zarządcy albo zdecydować się na zarząd jednoosobowy lub kilkuosobowy. Jednocześnie z przepisów ma zniknąć instytucja umowy o sposobie zarządu nieruchomością wspólną oraz obowiązek zachowania formy notarialnej przy jej zawieraniu i przy zmianie zarządcy.

Zmiana ta ma istotne znaczenie praktyczne, zwłaszcza dla dużych wspólnot, w których dotychczasowa konieczność uzyskania 100 proc. głosów skutecznie blokowała możliwość zmiany zarządcy. Nowelizacja powinna ułatwić wspólnotom realne przejęcie kontroli nad zarządzaniem nieruchomością, w tym zmianę zarządcy wybranego pierwotnie przez dewelopera.

Projekt doprecyzowuje także zasady tworzenia funduszu remontowego oraz innych funduszy celowych. Ich powołanie nadal będzie wymagało uchwały właścicieli lokali, jednak jednoznacznie wskazano, że zgromadzone środki stanowią majątek wspólnoty. Fundusze te mają służyć finansowaniu większych prac remontowych oraz nieprzewidzianych wydatków, takich jak usuwanie awarii czy realizacja zaleceń wynikających z przeglądów technicznych budynku.

Zmiany obejmują również sposób podejmowania uchwał oraz komunikację z właścicielami lokali. Uchwały przyjmowane podczas zebrań mają zapadać bezwzględną większością głosów liczonych według udziałów. W przypadku głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów oraz w trybie mieszanym wystarczająca ma być zwykła większość. Projekt przewiduje możliwość przekazywania informacji o uchwałach drogą elektroniczną, co ma usprawnić obieg informacji i ograniczyć koszty związane z tradycyjną korespondencją.

Jednocześnie wprowadzony zostaje obowiązek informowania wszystkich właścicieli o treści uchwał podjętych na zebraniu. Ma to umożliwić osobom nieobecnym zapoznanie się z decyzjami i ewentualne skorzystanie z prawa do ich zaskarżenia.

Nowelizacja wzmacnia także uprawnienia kontrolne właścicieli lokali. Otrzymają oni wyraźnie wskazane prawo do wglądu w dokumentację wspólnoty oraz do uzyskiwania informacji dotyczących zarządzania nieruchomością wspólną. Zarząd co do zasady nie będzie mógł odmówić udostępnienia dokumentów, z wyjątkiem sytuacji związanych z ochroną danych osobowych lub dóbr osobistych. Szczegółowe procedury w tym zakresie będą mogły zostać określone w regulaminach obowiązujących w danej wspólnocie.

Odpowiedzialność właścicieli

Projekt zmian w przepisach dotyczących funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych przewiduje wprowadzenie obowiązku regulowania zaliczek na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością, mediów oraz odbioru odpadów do dziesiątego dnia każdego miesiąca. Oznacza to ujednolicenie terminu płatności, który będzie dotyczył wszystkich właścicieli lokali w danej wspólnocie.

Nowe regulacje dopuszczają możliwość zróżnicowania wysokości opłat w sytuacji, gdy sposób korzystania z konkretnego lokalu powoduje powstawanie wyższych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. W takim przypadku konieczne będzie jednak przedstawienie szczegółowej kalkulacji uzasadniającej wyższe obciążenia. Ma to ograniczyć dowolność w ustalaniu stawek i wymusić oparcie decyzji na konkretnych danych dotyczących kosztów.

Obecnie podobne rozwiązanie może być stosowane wyłącznie wobec właścicieli lokali użytkowych, czyli takich, które w dokumentach urzędowych, w tym w zaświadczeniu o samodzielności lokalu oraz w ewidencji gruntów i budynków, mają formalnie przypisany charakter użytkowy. W praktyce zdarzają się jednak sytuacje, w których również lokale formalnie mieszkalne generują ponadprzeciętne koszty związane z utrzymaniem części wspólnych. Projektowane przepisy mają umożliwić uwzględnianie takich przypadków przy ustalaniu wysokości zaliczek.

Zmiany obejmują także doprecyzowanie zasad odpowiedzialności właścicieli lokali za zobowiązania wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z proponowanymi przepisami właściciele będą ponosić odpowiedzialność dopiero wtedy, gdy egzekucja prowadzona wobec samej wspólnoty okaże się bezskuteczna. Odpowiedzialność ta ma być ograniczona do części odpowiadającej udziałowi danego właściciela w nieruchomości wspólnej.

Dotychczasowe regulacje w tym zakresie były oceniane jako niejednoznaczne i prowadziły do rozbieżności interpretacyjnych. Wprowadzenie modelu odpowiedzialności subsydiarnej ma uporządkować tę kwestię i jasno określić kolejność dochodzenia roszczeń przez wierzycieli wspólnoty.