Rok 2025 przyniósł historyczny rekord – polski kapitał odpowiadał za 20 procent transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych. Czesi polują na duże okazje, Skandynawowie na biurowce, a Francuzi skrzętnie zbierają mniejsze aktywa. Tylko Niemcy, niegdyś hegemonowie Europy Środkowo-Wschodniej, wciąż się wahają. Pytanie, czy 2026 rok przyniesie ich wielki powrót, czy ostateczne pożegnanie.
- Udział polskiego kapitału w transakcjach na rynku nieruchomości komercyjnych wzrósł w 2025 r. do rekordowych 20%.
- Rodzimi inwestorzy koncentrowali się głównie na aktywach o wartości 20–30 mln euro, takich jak biurowce i parki handlowe.
- Czeskie fundusze dysponują miesięcznymi wpływami sięgającymi nawet 30 mln euro i aktywnie poszukują dużych portfeli w Polsce.
- Około 10–15 francuskich funduszy inwestuje w mniejsze aktywa dochodowe o wartości do 50 mln euro.
- Niemiecki kapitał pozostaje ograniczony – wyjątkiem była transakcja zakupu warszawskiego biurowca Vibe w 2025 r.
Gdy pod koniec 2025 roku analitycy CBRE zsumowali wszystkie transakcje zawarte na polskim rynku nieruchomości komercyjnych i spojrzeli na strukturę kapitałową, ich oczom ukazał się obraz, który jeszcze pięć lat temu uznano by za absolutną abstrakcję. Udział polskiego kapitału w całkowitym wolumenie transakcyjnym sięgnął 20 procent. To był nie tylko rekord, ale przede wszystkim dowód na to, że rodzimi inwestorzy przestali być wyłącznie petentami na własnym podwórku, a stali się pełnoprawnymi graczami, zdolnymi konkurować z zachodnimi funduszami.
Przemysław Łachmaniuk, Co-Head of Living i Dyrektor w dziale rynków kapitałowych nieruchomości inwestycyjnych w CBRE, nie ma wątpliwości, że to dopiero początek ofensywy. W 2025 roku polscy inwestorzy kupowali raczej niewielkie aktywa, o wartości od 20 do 30 milionów euro. Były to głównie pojedyncze budynki biurowe, mniejsze parki handlowe czy obiekty magazynowe w dobrych lokalizacjach, ale o ograniczonym potencjale wzrostu wartości.
Teraz ich apetyt rośnie. Łachmaniuk wskazuje, że w 2026 roku wolumeny transakcji z udziałem polskiego kapitału będą wyraźnie większe, a sami inwestorzy – w większości prywatne podmioty i family offices – są gotowi akceptować niższe stopy zwrotu niż jeszcze rok czy dwa lata temu, co w praktyce oznacza, że mogą konkurować o te same aktywa z zachodnimi funduszami instytucjonalnymi. To fundamentalna zmiana psychologiczna i kapitałowa, która na trwale redefiniuje układ sił na rynku.
Czesi z grubym portfelem. Trzy największe fundusze mają miesięcznie 30 milionów euro na wydanie
Gdy mowa o kapitale z regionu Europy Środkowo-Wschodniej, to nie Polacy, ale Czesi okazują się dziś najbardziej spektakularnymi graczami. Trzy największe czeskie fundusze inwestycyjne, które w ostatnich latach zbudowały potężną bazę kapitałową, opartą na wpłatach tysięcy drobnych inwestorów indywidualnych, dysponują dziś miesięcznymi wpływami na poziomie od 10 do 30 milionów euro. To kwoty, które pozwalają im nie tylko rozglądać się za pojedynczymi aktywami, ale także realnie myśleć o przejmowaniu całych portfeli nieruchomości.
Doskonale ilustruje to historia sprzedaży praskiego Palladium – wielofunkcyjnego centrum handlowego z komponentem biurowym, które znalazło nabywcę za 700 milionów euro. Wszystkie trzy największe czeskie fundusze chciały kupić ten obiekt. Ostatecznie udało się tylko jednemu – Reico. Dwa pozostałe, które przegrały rywalizację o praską perłę, zgodnie z informacjami CBRE, są obecnie aktywnie na zakupach w Polsce. Co więcej, Reico, które zwyciężyło w Pradze, również patrzy przychylnie na polski rynek, i to nie tylko na sektor handlowy, ale także na biura, magazyny i nieruchomości mieszkaniowe na wynajem. Czesi są więc nie tylko aktywni, ale także zdywersyfikowani branżowo i gotowi do rywalizacji o najlepsze okazje z inwestorami z całej Europy.
Francuzi skromni, ale skuteczni. 15 funduszy szuka okazji do 50 milionów euro
Zupełnie inną strategię przyjęli inwestorzy z Francji. Na polskim rynku aktywnie działa dziś około 10, a w porywach nawet 15 francuskich funduszy, które specjalizują się w poszukiwaniu produktów dochodowych, opartych na długich, siedmio- lub ośmioletnich umowach najmu. Interesują ich praktycznie wszystkie sektory – biura, handel, magazyny, a nawet nieruchomości mieszkaniowe na wynajem instytucjonalny – pod warunkiem że wartość pojedynczej transakcji nie przekracza 50 milionów euro.
Francuzi nie polują na spektakularne, wielkoskalowe projekty, które trafiają na pierwsze strony gazet. Ich strategia polega na systematycznym, metodycznym budowaniu portfela złożonego z kilkunastu lub kilkudziesięciu mniejszych aktywów, które w sumie dają stabilny, przewidywalny dochód i są relatywnie łatwe do zarządzania. W 2025 roku ta strategia przyniosła im widoczne sukcesy, a w 2026 roku, zdaniem Łachmaniuka, ich aktywność jeszcze wzrośnie.
Francuskie fundusze są przy tym niezwykle cenione przez sprzedających, ponieważ dysponują gotówką, podejmują decyzje szybko i rzadko wycofują się z transakcji na etapie due diligence. To sprawia, że choć nie są może najbardziej spektakularnymi graczami na rynku, to z pewnością należą do najbardziej solidnych i przewidywalnych.
Skandynawowie celują w biura. Spektakularne transakcje w Warszawie
Gdy mowa o dużych, wielkoskalowych transakcjach biurowych, które wciąż stanowią o sile i prestiżu polskiego rynku nieruchomości komercyjnych, prym wiodą inwestorzy ze Skandynawii. Łachmaniuk przyznaje, że nie ma ich wielu, ale ci, którzy są, przeprowadzają transakcje na tyle spektakularne, że stanowią liczącą się siłę na rynku.
Skandynawowie, w przeciwieństwie do Francuzów, nie boją się większego ryzyka i chętniej sięgają po aktywa wymagające repositioningu, czyli zmiany funkcji, modernizacji lub aktywnego zarządzania najmem. Ich horyzont inwestycyjny jest dłuższy, a tolerancja na przejściowe spadki dochodowości – wyższa. To sprawia, że są idealnymi partnerami dla deweloperów realizujących projekty o podwyższonym standardzie, które wymagają czasu, by osiągnąć pełną komercjalizację i stabilność czynszów.
Warszawskie biurowce klasy A+, zlokalizowane w ścisłym centrum lub w dobrze skomunikowanych lokalizacjach na Mokotowie i Woli, od lat cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem Skandynawów. W 2025 roku sfinalizowano kilka takich transakcji, a analitycy CBRE spodziewają się, że w 2026 roku będzie ich jeszcze więcej, zwłaszcza jeśli stopy procentowe w strefie euro i w Polsce ustabilizują się na obecnym poziomie lub zaczną powoli spadać.
Niemieccy giganci wciąż się wahają. Czy Vibe otworzy drzwi?
Największą niewiadomą i najbardziej wyczekiwaną nacją inwestorów zagranicznych w Polsce są bez wątpienia Niemcy. To właśnie niemieckie fundusze instytucjonalne, przez lata dominujące w segmencie core’owych nieruchomości biurowych i handlowych, najbardziej rozpaczliwie są tu potrzebne, by rynek mógł wrócić na ścieżkę zrównoważonego wzrostu. Ich nieobecność, trwająca od wybuchu kryzysu energetycznego i gwałtownego wzrostu stóp procentowych, była jednym z głównych powodów zapaści płynnościowej w latach 2023–2024.
W 2025 roku pojawił się jednak promyk nadziei. Doszło do dużej transakcji z udziałem niemieckiego kapitału – sprzedaży biurowca Vibe, wybudowanego przez Ghelamco przy ulicy Grzybowskiej w Warszawie. CBRE reprezentował w tej transakcji kupującego, czyli fundusz zarządzany przez Manova . Był to instytucjonalny kapitał niemiecki, którego tak bardzo brakowało na naszym rynku, bo to on właśnie buduje segment core’owy, czyli najbardziej stabilną, najbezpieczniejszą i najdroższą część rynku nieruchomości.
Przemysław Łachmaniuk przyznaje wprost, że cała branża liczy na to, iż transakcja Vibe otworzy drzwi dla kolejnych niemieckich inwestycji w 2026 roku . Pytanie tylko, czy niemieckie fundusze są gotowe zaakceptować nową rzeczywistość cenową i rentownościową, czy też będą nadal wyczekiwać na dalsze spadki stóp procentowych i wzrost stawek czynszów, które poprawiłyby atrakcyjność inwestycji w Polsce.
Biura i logistyka. Koniec ery ilości, czas na jakość
Daniel Bienias, dyrektor zarządzający CBRE w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej, patrząc na perspektywy rynku w 2026 roku, zwraca uwagę na zjawisko, które będzie kluczowe dla zrozumienia nadchodzących trendów. Chodzi o przesunięcie akcentów z ilości na jakość, widoczne szczególnie wyraźnie w dwóch największych sektorach – biurowym i logistycznym.
W biurach oznacza to, że przestrzeń najniższej jakości, w złych lokalizacjach, z przestarzałymi rozwiązaniami technicznymi i wysokimi kosztami eksploatacji, będzie coraz trudniejsza do wynajęcia, a w konsekwencji – do sprzedania. Najemcy, zwłaszcza z sektorów nowoczesnych usług biznesowych i firm technologicznych, poszukują biur, które nie tylko zapewniają komfort pracy, ale także wpisują się w ich strategie ESG, oferują elastyczność aranżacji i dostęp do udogodnień, takich jak rowerownie, prysznice, strefy relaksu czy zaawansowane systemy wentylacji.
W logistyce z kolei jakość oznacza przede wszystkim lokalizację w najlepszych, najlepiej skomunikowanych węzłach transportowych, wysokość hal umożliwiającą składowanie na regałach wysokiego składowania, odpowiednią nośność posadzek oraz dostęp do energii elektrycznej niezbędnej do ładowania floty elektrycznych samochodów dostawczych. Magazyny, które tych standardów nie spełniają, będą tracić na wartości szybciej, niż ktokolwiek przypuszcza.
Nowe gwiazdy na rynku nieruchomości
Bienias zwraca także uwagę na dwa sektory, które w 2026 roku mogą okazać się prawdziwymi gwiazdami inwestycyjnymi, przyciągając kapitał poszukujący wyższych stóp zwrotu i dywersyfikacji ryzyka. Chodzi o domy opieki dla seniorów oraz hotele.
Wyzwania demograficzne, takie jak starzejące się społeczeństwo i rosnąca długość życia, otwierają przed inwestorami nowe, dotychczas słabo zagospodarowane możliwości. Polska, podobnie jak większość krajów Europy Środkowo-Wschodniej, boryka się z niedoborem nowoczesnych, profesjonalnie zarządzanych placówek opiekuńczych dla osób starszych. Te, które istnieją, często nie spełniają zachodnich standardów, a popyt na usługi opiekuńcze będzie w najbliższych latach rósł wykładniczo.
Z kolei sektor hotelowy, który najbardziej ucierpiał podczas pandemii, a następnie borykał się z problemami finansowania i rosnącymi kosztami, dziś znajduje się w fazie wyraźnej odbudowy. Poprawione warunki finansowania, rosnąca liczba turystów zagranicznych, zmieniające się preferencje podróżnych (więcej krótkich, weekendowych wyjazdów do miast) oraz rozwój infrastruktury turystycznej w regionach sprawiają, że hotele stają się ponownie atrakcyjną klasą aktywów.
2026 rokiem przełomu?
Podsumowując swoje prognozy na 2026 rok, eksperci CBRE zgodnie wskazują na trzy czynniki, które w ich ocenie zadecydują o kondycji rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Po pierwsze, stabilizacja stóp procentowych, zarówno w strefie euro, jak i w Polsce, która pozwoli inwestorom na przewidywalne kalkulacje stóp zwrotu i kosztów finansowania. Po drugie, zmniejszająca się różnica w oczekiwaniach cenowych między sprzedającymi a kupującymi, która przez ostatnie dwa lata paraliżowała rynek i uniemożliwiała zawieranie transakcji. Po trzecie, powrót zachodnioeuropejskiego kapitału instytucjonalnego, przede wszystkim niemieckiego, do transakcji na polskim rynku .
Jeśli wszystkie te trzy warunki zostaną spełnione, 2026 rok może okazać się okresem przełomowym, w którym rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce nie tylko odrobi straty z lat 2023–2025, ale także wejdzie na ścieżkę zrównoważonego, długoterminowego wzrostu, napędzanego zarówno przez rodzimy kapitał, jak i przez inwestorów zagranicznych, którzy wreszcie przestaną się wahać i uznają Polskę za bezpieczną przystań dla swojego kapitału.
Źródło: CBRE
Fot. Unsplash.