Ceny mieszkań mogą spadać jeszcze do I kwartału 2026 r., nawet o ponad 2 proc. – ocenia bank Pekao. Dopiero od II kwartału przyszłego roku rynek ma ponownie wejść w fazę wzrostów, wspieranych niższymi stopami procentowymi i rosnącą akcją kredytową.

• Pekao prognozuje spadek średnich cen mieszkań do I kwartału 2026 r., poniżej 14 tys. zł/m² w 7 największych miastach.
• NBP wskazuje na stabilizację cen w III kwartale 2025 r., z kwartalnym spadkiem o 0,7 proc. na rynku pierwotnym i wtórnym.
• Na wyhamowanie wzrostów wpływają: wysokie realne stopy procentowe, duża podaż, wygaszenie programów dopłat i niższe koszty deweloperskie.
• Pekao oczekuje odbicia cen od II kwartału 2026 r. dzięki poprawie zdolności kredytowej i wzrostowi popytu na kredyty mieszkaniowe.
• Liczba udzielanych kredytów przekracza już 20 tys. miesięcznie, zbliżając się do poziomów z boomów z 2021 i 2023 r.

Ceny mieszkań mogą spadać do I kwartału 2026 roku, a ich średnia cena może być niższa o 2 proc. względem obecnych poziomów – ocenili przedstawiciele banku Pekao. Jak wskazują analitycy, potencjalne obniżki będą mieć charakter korekty, a nie gwałtownego załamania rynku. W ich ocenie już od II kwartału przyszłego roku ceny mieszkań ponownie zaczną rosnąć, wracając do umiarkowanego trendu wzrostowego, zgodnego z długoterminową dynamiką rynku nieruchomości w Polsce.

Bank przypomniał, że NBP w czwartek opublikował dane cenowe za III kwartał 2025 r., które potwierdzają utrzymującą się od kilku kwartałów stabilizację cen mieszkań – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Według najnowszych danych, w siedmiu największych aglomeracjach ceny w ujęciu kwartalnym spadły nominalnie o 0,7 proc. na obu segmentach rynku, co jest jednym z wyraźniejszych sygnałów wyhamowania dotychczasowej presji cenowej.

Średnia cena za metr kwadratowy na rynku pierwotnym utrzymuje się w okolicy 14,3 tys. zł, natomiast na rynku wtórnym to około 13,5 tys. zł. Wartości te wpisują się w trend obserwowany od początku 2025 roku, wskazujący na przejście rynku mieszkaniowego do fazy stabilizacji po okresie dynamicznych wzrostów w latach 2021–2023 oraz po impulsie popytowym związanym z programem Bezpieczny Kredyt 2 proc.

Przedstawiciele Pekao zaznaczyli, że wyhamowaniu wzrostów cen sprzyjały w ostatnich kwartałach przede wszystkim czynniki makroekonomiczne. Wśród nich wymienili:

• „Ukazujące się z dużym opóźnieniem efekty wysokich realnych stóp procentowych (dodatnich dopiero od 2024 r. wskutek szybszego spadku inflacji niż stóp NBP)”,
• „wysoką podaż mieszkań”,
• „wygaśnięcie wpływu programu Bezpieczny Kredyt 2 proc.”,
• „spadek inflacji towarów przemysłowych i budowlanych, ograniczający koszty deweloperów”.

Jak dodali analitycy, na rynek wtórny i pierwotny wpływa również fakt, że „nie został też ostatecznie wprowadzony kolejny program dopłat do rat kredytów mieszkaniowych”, co ogranicza presję popytową szczególnie wśród klientów kredytowych.

– Biorąc pod uwagę nasze założenia dotyczące sytuacji makroekonomicznej w Polsce uważamy, że ceny mieszkań mają potencjał do dalszego spadku aż do I kwartału 2026 roku, kiedy średnia cena (transakcyjna z rynku pierwotnego dla 7 największych miast) powinna spaść nawet poniżej 14 tys. zł za mkw, czyli będzie o ponad 2 proc. niższa względem obecnych poziomów. Prognozujemy, że od II kwartału 2026 r. ceny mieszkań ponownie zaczną rosnąć – ocenili analitycy Pekao.

Obniżki stóp mogą pobudzić rynek mieszkaniowy

Analitycy podkreślili, że obniżki stóp procentowych mają potencjał silnie pobudzić rynek mieszkaniowy, zwłaszcza poprzez poprawę zdolności kredytowej gospodarstw domowych. Niższe koszty finansowania – jak wskazują – wpływają zarówno na większą dostępność kredytu, jak i na bardziej optymistyczne postrzeganie sytuacji przez potencjalnych nabywców mieszkań. Ich zdaniem przełoży się to na dalszy wzrost aktywności kredytowej, a także na zmianę oczekiwań co do dynamiki cen na rynku nieruchomości.

– Już teraz miesięczna liczba udzielanych kredytów mieszkaniowych przekracza 20 tys., zbliżając się do poziomów z boomów kredytowych z 2021 i 2023 r. Wzrośnie również przekonanie kupujących, że ceny mogą ponownie ruszyć w górę wraz z poprawą dostępności finansowania – podsumowali eksperci, zwracając uwagę, że rynek mieszkaniowy reaguje zwykle z wyprzedzeniem na zmiany polityki pieniężnej.

Tło dla tych prognoz stanowi decyzja Rady Polityki Pieniężnej, która w listopadzie dokonała już piątej w tym roku obniżki stóp procentowych. Od początku roku koszt pieniądza spadł łącznie o 1,50 pkt proc., co oznacza znaczące złagodzenie warunków finansowych w gospodarce. Główna stopa procentowa NBP, czyli stopa referencyjna, została zredukowana z poziomu 5,75 proc. do 4,25 proc. RPP wskazuje, że obniżki te mają wspierać aktywność gospodarczą i łagodzić skutki wcześniejszego spowolnienia, choć jednocześnie podkreśla konieczność monitorowania presji inflacyjnej.

Źródło: Pekao