Od 1 stycznia 2025 roku weszły w życie nowe definicje budynku i budowli w ustawie o podatkach lokalnych. Wojewódzkie sądy administracyjne wydały pierwsze rozstrzygnięcia – transformatory, centrale wentylacyjne, zbiorniki, węzły cieplne, a nawet ogrodzenia o wysokości poniżej 2,20 metra są traktowane jak budowle. Dla firm oznacza to stawkę 2 procent wartości obiektu, a nie stawkę kwotową od metra kwadratowego.
- Ustawodawca wprowadził załącznik nr 4 do ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, który zawiera 28 pozycji obiektów uznawanych za budowle – w tym te, które dotąd często nie były tak klasyfikowane. Pierwsze wyroki wojewódzkich sądów administracyjnych potwierdzają, że transformatory, centrale wentylacyjne, zbiorniki na wodę, węzły cieplne oraz ogrodzenia (nawet te o wysokości poniżej 2,20 m) podlegają nowej, wyższej stawce.
- Podatek od budynku naliczany jest kwotowo – określona liczba złotych za każdy metr kwadratowy powierzchni, zależna od przeznaczenia obiektu. Natomiast podatek od budowli wynosi 2 procent początkowej wartości obiektu – przy czym ta wartość jest często wysoka, a stawka procentowa potrafi wielokrotnie przewyższyć kwotowe obciążenie dla porównywalnych powierzchniowo budynków.
- Większość orzeczeń wydanych przez wojewódzkie sądy administracyjne jest jeszcze nieprawomocna – firmy mogą się odwoływać. Ostateczne rozstrzygnięcie w tej sprawie należeć będzie prawdopodobnie do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który może ujednolicić linię orzeczniczą i odpowiedzieć na pytanie, czy nowa definicja budowli jest zgodna z intencjami ustawodawcy i konstytucyjną zasadą pewności prawa.
Ogrodzenie terenu o wysokości poniżej 2,20 metra. Transformator na prywatnej działce. Centrala wentylacyjna przy magazynie. Zbiornik na deszczówkę. Węzeł cieplny w piwnicy. Do niedawna te elementy infrastruktury nie budziły większych emocji podatników – były po prostu częścią nieruchomości, której podatek naliczano od powierzchni gruntu lub budynku. Od 1 stycznia 2025 roku sytuacja się zmieniła, a pierwsze wyroki wojewódzkich sądów administracyjnych potwierdzają, że zmiana jest fundamentalna i dla wielu firm bardzo kosztowna .
W ustawie o podatkach i opłatach lokalnych pojawiły się bowiem nowe definicje budynku i budowli. Ministerstwo Finansów zapewniało, że nowelizacja ma wyłącznie porządkować przepisy i rozwiązać wieloletnie problemy interpretacyjne, a nie wpływać na wysokość opodatkowania. W praktyce okazało się inaczej. Spory trafiły na wokandy, a pierwsze rozstrzygnięcia są dla przedsiębiorców niekorzystne .
Zanim przejdziemy do konkretnych orzeczeń, trzeba zrozumieć, dlaczego kwalifikacja danego obiektu jako budowli zamiast budynku lub części budynku ma tak ogromne znaczenie finansowe. Dla budynków stawka podatku od nieruchomości ma charakter kwotowy – płaci się określoną liczbę złotych za każdy metr kwadratowy powierzchni użytkowej. Stawka zależy od przeznaczenia budynku (np. mieszkalny, związany z działalnością gospodarczą) i jest ustalana w uchwałach rad gmin. Dla budowli stawka ma charakter procentowy i wynosi 2 procent początkowej wartości budowli – pod warunkiem że jej użytkowanie związane jest z prowadzeniem działalności gospodarczej.
W efekcie podatek od budowli potrafi być wielokrotnie wyższy niż od budynku. Przykładowo – transformator o wartości 500 tysięcy złotych generuje roczny podatek w wysokości 10 tysięcy złotych (2 procent od wartości). Gdyby ten sam transformator został uznany za część budynku, podatek naliczano by od powierzchni, którą zajmuje – powiedzmy 10 metrów kwadratowych – co przy stawce około 30 złotych za metr daje 300 złotych rocznie. Różnica jest ogromna, a w przypadku wielu takich obiektów na terenie jednej nieruchomości – wręcz druzgocąca dla budżetu firmy.
Pierwsze wyroki. Co sądy uznały za budowlę?
Wojewódzkie sądy administracyjne wydały już pierwsze rozstrzygnięcia na tle nowych przepisów. Większość z nich jest niekorzystna dla podatników i nieprawomocna – co oznacza, że ostateczny kształt orzecznictwa dopiero się wyłoni, a wiele spraw trafi prawdopodobnie do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Niemniej kierunek, w którym idą sądy, jest już wyraźnie widoczny.
Z orzeczeń wynika, że za budowlę należy uznać między innymi: transformator, centralę wentylacyjną, zbiorniki na wodę i do magazynowania surowców, zbiornik stabilizujący ciśnienie wraz z fundamentem, ogrodzenie terenu o wysokości poniżej 2,20 metra oraz węzły cieplne. To lista, która obejmuje obiekty powszechnie występujące na terenach przemysłowych, magazynowych, a nawet w dużych osiedlach mieszkaniowych (węzły cieplne, zbiorniki).
Szczególnie interesujące jest orzeczenie dotyczące ogrodzeń. Do tej pory ogrodzenia traktowano raczej jako element zagospodarowania terenu, a ich podatek był wliczony w podatek od gruntu. Nowe przepisy i pierwsze wyroki przesądzają, że ogrodzenie – nawet to niskie, poniżej 2,20 metra – jest budowlą, jeśli jest trwale związane z gruntem i spełnia funkcje charakterystyczne dla budowli. Oznacza to, że właściciel firmy, który ogrodził swoją działkę siatką na słupkach betonowych, może zostać opodatkowany od wartości tego ogrodzenia stawką 2 procent rocznie. Przy ogrodzeniu o wartości 100 tysięcy złotych daje to 2 tysiące złotych podatku rocznie – kwotę, której wcześniej po prostu nie było.
Doki przeładunkowe. Korzystny wyjątek
Nie wszystkie orzeczenia są jednak niekorzystne. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 16 października 2025 roku uznał, że doki przeładunkowo-załadunkowe przy hali magazynowej nie stanowią odrębnej budowli i nie podlegają opodatkowaniu jako samodzielny obiekt. Spór dotyczył stanowiska organu podatkowego, który w interpretacji indywidualnej zakwalifikował doki jako budowle. Sąd nie zgodził się z tą oceną, podkreślając, że pojęcie „urządzenia budowlanego” nie powinno być interpretowane zbyt szeroko. Nie każde techniczne wyposażenie budynku może być automatycznie kwalifikowane jako odrębna budowla podlegająca opodatkowaniu.
To orzeczenie daje pewną nadzieję przedsiębiorcom – zwłaszcza w branży logistycznej i magazynowej, gdzie doki przeładunkowe są standardowym wyposażeniem. Jeśli sąd uznał, że nie są one odrębnymi budowlami, to podobne rozumowanie można by zastosować do innych elementów infrastruktury ściśle związanych z budynkiem. Granica między „częścią budynku” a „odrębną budowlą” jest jednak płynna i będzie przedmiotem dalszych sporów.
Trwałe związanie z gruntem
Centralnym pojęciem nowych przepisów stało się „trwałe związanie z gruntem”. Zgodnie z definicją oznacza ono takie połączenie obiektu z gruntem, które uniemożliwia jego przeniesienie bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przeznaczenia. To właśnie to pojęcie decyduje o tym, czy dany obiekt jest budowlą (opodatkowaną od wartości) czy tylko ruchomością (nieopodatkowaną w ogóle lub opodatkowaną jako część gruntu).
Problem w tym, że organy podatkowe i sądy różnie interpretują to pojęcie. W interpretacji indywidualnej wydanej w Rzeszowie 6 lutego 2025 roku organ uznał, że mobilne kontenery biurowe i sanitarne, posadowione na bloczkach betonowych i przenoszone między placami budowy, są trwale związane z gruntem – mimo że były przecież przenoszone. Wystarczyło, że w danym miejscu stały dłuższy czas, by uznać je za budowle.
Z kolei w interpretacji wydanej w Szczecinie 10 września 2025 roku organ przyjął odmienne stanowisko – o trwałym związaniu z gruntem można mówić dopiero wtedy, gdy zastosowano konkretne formy posadowienia, takie jak fundamenty, wylanie betonu lub trwałe przymocowanie do podłoża za pomocą kotew. Kontenery postawione na bloczkach betonowych bez dodatkowego mocowania nie spełniają tej przesłanki.
Te rozbieżności pokazują, jak duża jest niepewność interpretacyjna. To, co w jednym urzędzie skarbowym uznaje się za budowlę, w innym może być uznane za ruchomość. A dla przedsiębiorcy różnica oznacza tysiące złotych rocznie.
Co zrobić w tej sytuacji?
Nowe przepisy i niekorzystne orzeczenia postawiły firmy w trudnej sytuacji. Z jednej strony mają obowiązek samodzielnego obliczenia podatku od nieruchomości i złożenia deklaracji. Z drugiej strony – nie wiedzą, które obiekty na ich terenie uznać za budowle, a które nie. Organy podatkowe i sądy dopiero wypracowują jednolite stanowisko.
Doradcy podatkowi rekomendują ostrożne podejście. Warto przeanalizować swoją nieruchomość pod kątem wszystkich obiektów, które mogą zostać uznane za budowle – transformatory, zbiorniki, centrale wentylacyjne, węzły cieplne, ogrodzenia, a nawet kontenery biurowe. Jeśli istnieje ryzyko, że organ podatkowy zakwalifikuje je jako budowle, lepiej wykazać je w deklaracji i zapłacić podatek, niż później odpowiadać za zaległości podatkowe z odsetkami.
Można też wystąpić o interpretację indywidualną do właściwego organu podatkowego, by uzyskać wiążącą odpowiedź w konkretnym przypadku. To kosztuje (opłata od wniosku o interpretację wynosi 40 złotych), ale daje pewność – jeśli organ uzna, że dany obiekt nie jest budowlą, to podatnik ma zabezpieczenie na wypadek późniejszej kontroli.
Konsekwencje dla firm i samorządów
Dla firm nowe przepisy i orzeczenia oznaczają realny wzrost obciążeń podatkowych. Wiele przedsiębiorstw, które dotąd płaciły podatek od nieruchomości głównie od powierzchni gruntów i budynków, teraz musi doliczyć podatek od wartości transformatorów, zbiorników, ogrodzeń i innych elementów infrastruktury. W skali roku mogą to być dziesiątki tysięcy złotych dodatkowych kosztów – dla mniejszych firm kwoty nie do pominięcia.
Dla samorządów to z kolei dodatkowe wpływy do budżetów gmin. Więcej obiektów uznanych za budowle oznacza wyższe wpływy z podatku od nieruchomości, który jest jednym z głównych źródeł dochodów własnych gmin. Niektóre samorządy mogą więc być zainteresowane możliwie szeroką interpretacją pojęcia „budowli” – bo to przekłada się na konkretne pieniądze.
Ostateczne rozstrzygnięcie wielu sporów należeć będzie do Naczelnego Sądu Administracyjnego. To on wypowie się, czy ogrodzenia, transformatory i węzły cieplne rzeczywiście są budowlami w rozumieniu nowych przepisów. Do czasu jego uchwał przedsiębiorcy muszą żyć w niepewności – i płacić wyższe podatki, bo ryzyko sporu z fiskusem jest zbyt duże. Wyrok w sprawie doków przeładunkowych pokazuje, że nie wszystkie obiekty muszą być opodatkowane, ale droga do korzystnego rozstrzygnięcia prowadzi przez sąd – a to kosztuje czas i pieniądze.
Fot. PNGTree