Prologis, światowy lider w sektorze nieruchomości logistycznych, wkracza na zupełnie nowy rynek. Firma znana dotąd z gigantycznych hal magazynowych i centrów dystrybucyjnych zaprezentowała koncepcję przebudowy ośmiu hektarów terenów kolejowych w samym sercu San Francisco. Projekt SF Railyards zakłada stworzenie wielofunkcyjnej dzielnicy z tysiącami mieszkań, biurami, handlem i nową infrastrukturą transportową. To największy i najbardziej odważny krok Prologis poza strefę logistyki w historii firmy.
- Projekt SF Railyards obejmuje łączną powierzchnię 650-740 tys. m² zabudowy na platformie nad czynnymi torami kolejowymi. Powstanie tam ok. 2,5 tys. mieszkań (część dostępnych cenowo), 371 tys. m² powierzchni biurowo-handlowej oraz przestrzenie publiczne. To odpowiedź na dotkliwy kryzys mieszkaniowy w San Francisco, gdzie ceny nieruchomości należą do najwyższych w USA. Inwestycja ma być realizowana etapowo przez 15-20 lat.
- Kluczowym elementem jest partnerstwo publiczno-prywatne z Caltrain – operatorem kolei podmiejskiej. Prologis odpowiada za planowanie urbanistyczne i zabudowę, Caltrain za infrastrukturę kolejową. W ramach projektu powstanie nowoczesna stacja zastępująca obecny obiekt przy 4th & King Street. Michelle Bouchard, dyrektor Caltrain, podkreśla, że to „odważna inwestycja w długoterminową wartość łączenia ludzi, mieszkań i miejsc pracy dzięki transportowi publicznemu”.
- Największym wyzwaniem technicznym będzie realizacja zabudowy nad czynnymi torami. Projekt przewiduje 260-metrową wieżę przy skrzyżowaniu 4th i King Street, która stanie na specjalnej platformie przenoszącej obciążenia na grunt z pominięciem infrastruktury kolejowej. To rozwiązanie znane z podobnych projektów w Nowym Jorku (Manhattan West). Genevieve Cadwalader z Prologis widzi w tym szansę na przekształcenie całego obszaru i stworzenie „dynamicznej, wielofunkcyjnej dzielnicy”.
10 marca 2026 roku Prologis złożył wniosek do departamentu planowania San Francisco dotyczący przebudowy terenów kolejowych pomiędzy 4. a 7. ulicą. Obszar ten, gdzie obecnie znajduje się końcowa stacja oraz zaplecze techniczne kolei podmiejskiej Caltrain, został oficjalnie wprowadzony w formalny proces ocen środowiskowych i planistycznych.
Teren inwestycji, położony na styku dzielnic Mission Bay, Central SoMa oraz Showplace Square, jest jednym z największych niezagospodarowanych obszarów w centrum miasta, które w ogóle nadają się pod realizację projektów wielofunkcyjnych. Jego strategiczne znaczenie wynika z położenia w węźle transportowym o kluczowym znaczeniu dla całej aglomeracji Zatoki San Francisco.
Skala przedsięwzięcia: 2,5 tysiąca mieszkań i 370 tysięcy metrów komercyjnych
Projekt SF Railyards zakłada docelowo realizację zespołu budynków o łącznej powierzchni od 650 do 740 tysięcy metrów kwadratowych. Dla porównania, to więcej niż wszystkie biurowce w warszawskim Włochach razem wzięte. Na tę powierzchnię złożą się funkcje mieszkaniowe, biurowe, handlowe oraz potencjalnie hotelowe, wraz z ogólnodostępnymi przestrzeniami publicznymi.
W obszarze komercyjnym planowana jest realizacja około 371 600 metrów kwadratowych powierzchni biurowej i handlowej. Część mieszkaniowa obejmie około 2,5 tysiąca lokali, które powstaną na mniej więcej połowie powierzchni terenu. To odpowiedź na dotkliwy kryzys mieszkaniowy w San Francisco, gdzie ceny nieruchomości od lat należą do najwyższych w Stanach Zjednoczonych.
Część mieszkań ma być dostępna cenowo, co wpisuje się w politykę miasta wymagającą od dużych inwestycji uwzględniania lokali o regulowanym czynszu.
Caltrain i Prologis łączą siły
Projekt realizowany jest w formule partnerstwa publiczno-prywatnego. Podział ról jest jasny: Caltrain odpowiada za infrastrukturę kolejową i operacje transportowe, natomiast Prologis za planowanie urbanistyczne oraz realizację zabudowy.
Jednym z kluczowych elementów inwestycji będzie budowa nowoczesnej stacji Caltrain, która zastąpi obecny obiekt przy 4th & King Street. Plan zakłada modernizację infrastruktury kolejowej przy zachowaniu ciągłości funkcjonowania transportu przez cały okres realizacji inwestycji.
– Ten wizjonerski, wieloetapowy projekt to odważna inwestycja w San Francisco oraz w długoterminową wartość łączenia ludzi, mieszkań i miejsc pracy dzięki wysokiej jakości transportowi publicznemu – powiedziała Michelle Bouchard, dyrektor wykonawcza Caltrain.
– Ten wniosek odzwierciedla długoterminowe przekonanie Prologis co do potencjału San Francisco i jesteśmy gotowi realizować tę transformacyjną inwestycję. Jesteśmy dumni ze współpracy z Caltrain oraz Miastem San Francisco przy realizacji innowacyjnego projektu partnerstwa publiczno-prywatnego, który stworzy dynamiczną, wielofunkcyjną dzielnicę, poprawi mobilność oraz zapewni tysiące miejsc pracy – dodała Genevieve Cadwalader, wiceprezes Prologis.
Wieża nad torami
Masterplan zakłada realizację zespołu budynków o zróżnicowanej wysokości, których dominantą ma być wieża o wysokości około 260 metrów, planowana przy skrzyżowaniu 4th i King Street. U jej podstawy znajdzie się nowa stacja kolejowa.
Największym wyzwaniem technicznym będzie realizacja zabudowy nad czynną infrastrukturą kolejową. Prologis będzie musiał zastosować zaawansowane rozwiązania konstrukcyjne oraz precyzyjne etapowanie prac, by nie zakłócać funkcjonowania kolei podmiejskiej obsługującej tysiące pasażerów dziennie.
Teren inwestycji położony jest na platformie nad torami, co wymaga budowy specjalnych konstrukcji przenoszących obciążenia z wysokich budynków na grunt z pominięciem infrastruktury kolejowej. To rozwiązanie znane z podobnych projektów w Nowym Jorku, gdzie na przykład dzielnica Manhattan West powstała na platformie nad torami prowadzącymi do Penn Station.
Inwestycja na 20 lat
Projekt ma być realizowany etapowo przez 15 do 20 lat. Pierwszy etap może objąć około 232 250 metrów kwadratowych powierzchni, głównie w rejonie 4. i 7. ulicy. Tak długi horyzont czasowy wynika zarówno ze skali przedsięwzięcia, jak i konieczności synchronizowania prac budowlanych z funkcjonowaniem kolei.
Takie wieloletnie, wieloetapowe projekty są typowe dla zabudowy terenów infrastrukturalnych w centrach metropolii. Pozwalają na stopniowe zagospodarowywanie obszaru, dostosowywanie funkcji do zmieniającego się popytu oraz finansowanie kolejnych etapów wpływami z wcześniejszych.
Zabudowa nad infrastrukturą
Projekt SF Railyards wpisuje się w coraz silniejszy trend efektywnego wykorzystania ograniczonych terenów w centrach miast poprzez zabudowę nad istniejącą infrastrukturą transportową. W Stanach Zjednoczonych tego typu inwestycje określa się mianem transit-oriented development – rozwoju zorientowanego na transport publiczny.
Podobne projekty realizowano już w Nowym Jorku. Manhattan West to kompleks biurowo-mieszkaniowy powstały na platformie nad torami prowadzącymi do Penn Station. Pacific Park na Brooklynie to z kolei dzielnica, której część zabudowy powstała nad zapleczem kolejowym Long Island Rail Road.
– To dokładnie taki rodzaj inwestycji, jakiego potrzebuje San Francisco – taki, który pomaga lepiej połączyć kilka dzielnic dzięki zwiększeniu dostępu do przestrzeni publicznych i tworzeniu nowych miejsc spotkań oraz zapewnia mieszkania i gęstą, zróżnicowaną zabudowę na terenie zorientowanym na transport publiczny – podkreśliła Anne Taupier, dyrektor wykonawcza w San Francisco Office of Economic and Workforce Development.
Nowy kierunek strategiczny Prologis
Projekt SF Railyards nie jest przypadkowym epizodem, ale elementem szerszej strategii Prologis. Spółka, dysponująca portfelem około 1,3 miliarda stóp kwadratowych powierzchni logistycznej w kilkudziesięciu krajach, od pewnego czasu analizuje możliwości realizacji projektów wielofunkcyjnych w atrakcyjnych lokalizacjach miejskich.
Dywersyfikacja poza tradycyjny segment nieruchomości logistycznych ma sens zwłaszcza w lokalizacjach takich jak San Francisco, gdzie grunt w centrum miasta osiąga kosmiczne ceny, a presja na mieszkania i biura jest ogromna. Prologis, jako właściciel terenu, ma unikalną pozycję do przeprowadzenia takiej transformacji.
San Francisco wraca do gry
San Francisco reklamowało się kiedyś sloganem „miasta, które wie, jak”. Po latach problemów z przestępczością, exodusem firm technologicznych i kryzysem mieszkaniowym, projekt taki jak SF Railyards może być symbolem odrodzenia.
Dla miasta to nie tylko nowa dzielnica, ale także nowa stacja kolejowa, przestrzenie publiczne, miejsca pracy i przede wszystkim – tysiące nowych mieszkań w samym sercu metropolii. Dla Prologis to test, czy firma logistyczna potrafi stać się deweloperem wielkomiejskim.
Jeśli projekt się powiedzie, otworzy drogę do podobnych inwestycji w innych miastach, gdzie tereny kolejowe, portowe czy poprzemysłowe czekają na nowe życie.
Fot. Prologis
Opracowano na podstawie: komunikatu prasowego Prologis z 10 marca 2026 roku , informacji Urban Land Institute o trendach w zagospodarowaniu terenów kolejowych oraz analiz rynku nieruchomości San Francisco .