Śródmieście pozostaje najdroższą dzielnicą Warszawy na rynku wtórnym, ze średnią ceną ofertową 23 tys. zł za metr kwadratowy, podczas gdy najtańszym rejonem jest Rembertów – wynika z analizy Otodom za III kwartał 2025 r. Eksperci podkreślają, że spadki cen w centralnych dzielnicach są raczej korektą po dynamicznych wzrostach niż utratą wartości mieszkań.

• W Śródmieściu średnia cena ofertowa spadła o 3,5% rdr, w Żoliborzu o 2,8%, w Woli o 3%, a w Wilanowie o 1,9%.
• Największy roczny spadek odnotowano na Pradze-Północ (-6,1%), a wyraźne korekty wystąpiły także na Targówku, Bielanach i Ochocie.
• Najtańszą dzielnicą w Warszawie pozostaje Rembertów ze średnią ceną 13,6 tys. zł/m², a kolejne miejsca zajmują Białołęka, Wesoła i Wawer.
• W niektórych dzielnicach obrzeżnych ceny utrzymują się stabilnie lub rosną – np. Wesoła odnotowała wzrost o 3,3% rdr.
• Specjaliści podkreślają, że wysokie ceny w centralnych lokalizacjach stają się zaporowe dla wielu nabywców, którzy coraz częściej kierują się ku tańszym dzielnicom na obrzeżach miasta.

W Warszawie, podobnie jak w większości dużych miast, ceny mieszkań różnią się w zależności od dzielnicy i lokalizacji. Na rynku wtórnym, czyli gdy ktoś kupuje mieszkanie „z drugiej ręki”, nadal najdroższymi dzielnicami są Śródmieście, Żoliborz, Wola i Wilanów. To miejsca, które tradycyjnie są postrzegane jako atrakcyjne ze względu na dobrą lokalizację, dostęp do usług, komunikację i prestiż. Z drugiej strony, najtańszą dzielnicą w stolicy pozostaje Rembertów, który znajduje się na obrzeżach miasta i jest mniej popularny wśród kupujących.

Na koniec trzeciego kwartału 2025 roku średnia cena za metr kwadratowy mieszkania na rynku wtórnym w Śródmieściu wynosiła 23 tysiące złotych. To oznacza, że mieszkanie o powierzchni 50 metrów kwadratowych kosztowałoby przeciętnie około 1,15 miliona złotych. Żoliborz uplasował się na drugim miejscu ze średnią ceną 20,7 tysiąca złotych za metr kwadratowy i w tym okresie wyprzedził Wolę, gdzie cena wynosiła 20,6 tysiąca złotych. Na czwartym miejscu pozostaje Wilanów ze średnią stawką 19,8 tysiąca złotych za metr kwadratowy.

Chociaż te dzielnice wciąż mają najwyższe ceny w Warszawie, wszystkie zanotowały spadki cen w ujęciu rocznym, czyli w porównaniu do tego samego okresu w 2024 roku. Największy spadek odnotowało Śródmieście – ceny tam zmniejszyły się o 3,5 procenta w ciągu roku. Wola straciła 3,0 procenta, Żoliborz 2,8 procenta, a Wilanów 1,9 procenta. Oznacza to, że choć nadal są najdroższe, mieszkania w tych dzielnicach stały się nieco tańsze niż wcześniej.

Takie wahania cen mogą wynikać z wielu czynników. Na przykład wpływ mają ogólna sytuacja gospodarcza, dostępność kredytów, zmiany w popycie na mieszkania w centrum miasta oraz decyzje deweloperów. Mimo spadków, dla osób, które planują kupno mieszkania w tych dzielnicach, ceny nadal pozostają wysokie w porównaniu do reszty Warszawy.

– Roczne spadki średnich cen na rynku wtórnym w najdroższych dzielnicach Warszawy świadczą o osiągnięciu pewnej bariery cenowej. Lokalizacje takie jak Śródmieście, Żoliborz czy Wola, przekraczając psychologiczny próg 20 tys. zł/m kw. stały się po prostu niedostępne dla szerokiej grupy nabywców. Ten wysoki próg wejścia może wzmacniać ich ekskluzywny charakter. Stają się one coraz bardziej prestiżowymi lokalizacjami. Delikatna roczna korekta w tym segmencie to raczej sygnał stabilizacji po dynamicznych wzrostach, a nie utraty wartości – powiedziała, cytowana w komunikacie prasowym, Agata Stachowiak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.

Mieszkania z rynku wtórnego są często droższe

Wyjaśniając to w sposób przystępny: w Warszawie, podobnie jak w Krakowie, mieszkania z rynku wtórnego, czyli takie, które ktoś już wcześniej kupił i w nich mieszkał, są w wielu przypadkach droższe niż nowe mieszkania sprzedawane przez deweloperów. Na koniec trzeciego kwartału 2025 roku średnia cena za metr kwadratowy mieszkania używanego w stolicy wynosiła 18 700 zł, podczas gdy nowe mieszkania kosztowały średnio 17 400 zł za metr kwadratowy. Różnica wynosi ponad 1 200 zł na każdym metrze kwadratowym, co oznacza, że kupując mieszkanie używane, trzeba zapłacić więcej niż za nowe o podobnej wielkości.

Jeżeli spojrzymy na różnice w poszczególnych dzielnicach, okazuje się, że najtańsze mieszkania używane w Warszawie znajdują się w Rembertowie – tam średnia cena za metr wynosi 13 600 zł. Nieco drożej jest w Białołęce (14 400 zł/m²), Wesołej (14 600 zł/m²) oraz Wawrze (14 700 zł/m²). Oznacza to, że ceny mieszkań w Warszawie bardzo różnią się w zależności od dzielnicy, a najdroższe lokale są znacznie powyżej średniej.

– W rzeczywistości w ramach jednej metropolii funkcjonują zupełnie różne rynki, często nieprzystające do siebie pod względem dostępności, atrakcyjności i budżetów kupujących – dodała Stachowiak.

Największy spadek na Pradze Północ

Największy roczny spadek średnich stawek ofertowych zanotowano na Pradze-Północ – o 6,1 proc. rdr. Wyraźne korekty wystąpiły również na Targówku (-4,4 proc. rdr), Bielanach (-4,3 proc. rdr) i Ochocie (-4 proc. rdr). Niższe ceny względem ubiegłego roku odnotowano także m.in. na Pradze-Południe i we Włochach (po -2,7 proc. rdr), a także na Ursynowie (-2 proc. rdr), Wilanowie i Mokotowie (po -1,9 proc.).Najbliżej stabilizacji cenowej znalazły się Bemowo (-1,1 proc.), Wawer (-0,4 proc.), Białołęka (-0,3 proc.) oraz Rembertów i Ursus ze spadkami rzędu 0,2 proc. W żadnej z dzielnic ceny nie pozostały na poziomie sprzed roku, a jedynym wyjątkiem od trendu spadkowego była Wesoła, gdzie mieszkania podrożały o 3,3 proc. rdr.

– Gdy ceny mieszkań w centralnych lokalizacjach stają się zaporowe, kupujący coraz częściej zwracają się ku dzielnicom położonym bardziej na obrzeżach. W Wesołej atrakcyjna cena wyjściowa w połączeniu z dobrą komunikacją, dostępem do usług i rosnącym potencjałem lokalizacji przyciąga nabywców, co przekłada się na wzrost średnich stawek ofertowych na tamtejszym rynku wtórnym – oceniła Stachowiak. 

Źródło: Otodom