Warszawa, 23 marca 2026 roku – Na rynku magazynowym w Polsce coraz większe znaczenie ma jakość projektów oraz dopasowanie inwestycji do realnego popytu. Deweloperzy i inwestorzy koncentrują się na powierzchniach magazynowych o najwyższym standardzie, a banki gruntów uwalniane są stopniowo – wynika z raportu CBRE Poland Real Estate Market Outlook. Zdaniem ekspertów firmy doradczej, sektor logistyczny w Polsce zyskuje na znaczeniu w globalnych łańcuchach dostaw. Mimo rosnącego zainteresowania inwestorów, stawki czynszu w Polsce pozostają jednymi z najniższych w Europie, co przyciąga kolejnych najemców.

• W 2025 roku popyt netto na powierzchnie magazynowe w Polsce wyniósł 6,6 mln mkw. – to trzeci najlepszy wynik w historii, a Polska zajęła 2 miejsce w Europie (za Niemcami) pod względem wysokości popytu netto. Rosnąca dywersyfikacja najemców (e-commerce, produkcja) oraz rozwój technologii magazynowych potwierdzają dojrzewanie tego sektora. Coraz więcej firm analizuje lokalne rynki pracy, dostępność mocy energetycznych i jakość nieruchomości, a nie tylko cenę.
• Podaż nowej powierzchni stabilizuje się – poziom budów od dwóch lat nie przekracza 2 mln mkw. Deweloperzy nie realizują już tylu projektów co w latach 2021–2022, a krótki cykl budowy pozwala szybciej reagować na zmiany rynkowe. Ograniczona dostępność atrakcyjnych gruntów oraz zasoby siły roboczej stają się kluczowymi elementami analizowanymi przez inwestorów.
• Mimo niskiej liczby nowych inwestycji i wysokiego popytu, w krótkim terminie nie należy spodziewać się znaczących wzrostów czynszów. Stawki w Polsce pozostają jednymi z najniższych w Europie, a rynek zaczyna się różnicować – w najlepszych lokalizacjach właściciele nieruchomości mogą przyjmować bardziej konserwatywne podejście do pakietów zachęt. Coraz większe znaczenie ma jakość projektów oraz dopasowanie inwestycji do realnego popytu.

W ostatnich latach rynek magazynowy w Polsce rozwijał się bardzo dynamicznie. Lata 2021-2022 to okres rekordowych wolumenów nowej powierzchni, gdy deweloperzy realizowali projekty na potęgę, często wyprzedzając rzeczywisty popyt. Obecnie widać wyraźną zmianę podejścia do rozwoju nowych inwestycji. Firmy deweloperskie coraz częściej koncentrują się na jakości powierzchni magazynowych zamiast na szybkim zwiększaniu skali. To nie jest już rynek, na którym liczy się tylko to, jak szybko można postawić ściany i dach. Klienci wymagają dziś więcej – nowoczesnych systemów zarządzania, elastyczności w aranżacji przestrzeni, certyfikatów środowiskowych i rozwiązań zwiększających efektywność energetyczną.

Michał Śniadała, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w CBRE, podkreśla, że rynek wyraźnie dojrzewa i zmienia swoje priorytety.

– Coraz większy nacisk na rynku kładziony jest na dopasowanie inwestycji do popytu oraz czynniki takie jak dostępność gruntów, infrastruktura czy lokalne rynki pracy. Rosnąca dywersyfikacja najemców i rozwój technologii magazynowych potwierdzają dojrzewanie tego sektora – mówi Śniadała.

Podaż nowej powierzchni magazynowej zaczyna się stabilizować. Deweloperzy nie realizują już tak wielu projektów jak w latach 2021–2022, a stosunkowo krótki cykl budowy magazynów pozwala szybciej reagować na zmiany rynkowe. W efekcie łatwiej jest dostosować skalę inwestycji do aktualnego zapotrzebowania. To ważna zmiana – wcześniej zdarzało się, że nowa powierzchnia trafiała na rynek w momencie, gdy popyt już wygasał, co prowadziło do wzrostu wskaźnika pustostanów i presji na obniżki czynszów.

Popyt wraca. Trzeci najlepszy wynik w historii

Rynek magazynowy notuje wyraźne ożywienie popytu, które napędzają zarówno firmy z sektora e-commerce, jak i przedsiębiorstwa produkcyjne. Dane wskazują, że w 2025 roku przedmiotem umów było 6,6 miliona metrów kwadratowych powierzchni. To trzeci najlepszy wynik w historii polskiego rynku magazynowego, co pokazuje, że mimo spowolnienia gospodarczego w niektórych sektorach, logistyka i magazynowanie pozostają w centrum zainteresowania firm.

Zwiększa się liczba zapytań ze strony firm reprezentujących różne branże. To potwierdza rosnącą dywersyfikację najemców – charakterystyczną dla dojrzałych rynków, gdzie nie tylko jeden sektor napędza popyt. Obok tradycyjnych graczy logistycznych i e-commerce, coraz częściej umowy podpisują producenci z sektora automotive, przemysłu spożywczego, firm farmaceutycznych, a także operatorzy danych i centra serwisowe. Każda z tych branż ma inne wymagania co do parametrów technicznych magazynu, co wymusza na deweloperach większą elastyczność i specjalizację.

Michał Śniadała zwraca uwagę, że na decyzje najemców wpływa dziś znacznie więcej czynników niż jeszcze kilka lat temu.

– Na decyzje najemców wpływa coraz więcej czynników różnicujących poszczególne lokalizacje, w tym dostępność mocy energetycznych, stabilność lokalnego rynku pracy czy jakość nieruchomości. Istotnym elementem jest również ograniczanie ryzyka zakłóceń w łańcuchach dostaw – dodaje Śniadała.

To oznacza, że lokalizacja magazynu nie jest już oceniana wyłącznie przez pryzmat odległości od autostrady. Coraz większą rolę odgrywa dostępność prądu – zwłaszcza w kontekście elektryfikacji transportu i automatyzacji magazynów. Liczy się też stabilność zatrudnienia w regionie – w miejscach, gdzie rynek pracy jest napięty, firmy magazynowe mają trudności z rekrutacją pracowników na zmiany. Jakość samej nieruchomości, w tym certyfikaty środowiskowe i parametry techniczne, staje się dodatkowym argumentem przy wyborze.

Gdzie stawiać nowe magazyny? Gruntów brakuje, pracowników też

Poziom powierzchni w budowie utrzymuje się na umiarkowanym poziomie od niemal dwóch lat i nie przekracza 2 milionów metrów kwadratowych. To sygnał, że deweloperzy podchodzą ostrożnie do nowych projektów, woląc nie ryzykować nadpodaży. Wraz z rozwojem sektora logistycznego rośnie znaczenie czynników związanych z lokalizacją nowych inwestycji. Ograniczona dostępność atrakcyjnych gruntów oraz zasoby siły roboczej stają się jednymi z kluczowych elementów analizowanych przez inwestorów.

W wielu regionach Europy brakuje odpowiednio dużych działek pod zabudowę logistyczną. W Polsce problem ten jest szczególnie widoczny w okolicach największych aglomeracji – Warszawy, Wrocławia, Poznania, Łodzi, Górnego Śląska i Trójmiasta. Firmy planujące budowę centrów logistycznych lub zakładów produkcyjnych coraz częściej szczegółowo analizują lokalne rynki pracy i dostępność pracowników. To nie jest już tylko kwestia tego, czy w okolicy są bezrobotni, ale czy są ludzie chętni do pracy w magazynie, o odpowiednich kwalifikacjach, i czy infrastruktura komunikacyjna pozwoli im dojeżdżać na zmiany.

Deweloperzy muszą też brać pod uwagę plany zagospodarowania przestrzennego, które często nie nadążają za potrzebami rynku. Wiele gmin nie ma uchwalonych planów dla terenów logistycznych, co wydłuża proces przygotowawczy i zwiększa ryzyko inwestycyjne.

Czynsze nie rosną, ale rynek się różnicuje

Mimo niskiej liczby nowych inwestycji i wysokiego popytu, w krótkim terminie nie należy spodziewać się znaczących wzrostów czynszów. Rynek zaczyna się jednak różnicować – w najlepszych lokalizacjach właściciele nieruchomości mogą przyjmować bardziej konserwatywne podejście do pakietów zachęt oferowanych najemcom. Oznacza to, że choć oficjalne stawki czynszu pozostają stabilne, to w praktyce warunki umów mogą się różnić w zależności od lokalizacji i standardu obiektu.

W miejscach o najwyższym popycie – na przykład w bezpośrednim sąsiedztwie węzłów autostradowych w aglomeracjach – najemcy mogą liczyć na mniejsze ulgi czy okresy wakacji czynszowych niż jeszcze kilka lat temu. W lokalizacjach peryferyjnych, gdzie popyt jest słabszy, deweloperzy wciąż są skłonni do negocjacji. To zjawisko – rosnące zróżnicowanie warunków najmu w zależności od lokalizacji – jest typowe dla dojrzałych rynków, na których nie ma już miejsca na jednolite stawki dla całego kraju.

Polska coraz silniejszym graczem w Europie

Pod względem wysokości popytu netto w minionym roku Polska zajęła 2 miejsce w Europie, tuż za Niemcami. To potwierdza, że nasz kraj pozostaje jednym z najważniejszych rynków logistycznych na kontynencie. Dzięki korzystnemu położeniu geograficznemu oraz rozwiniętej infrastrukturze Polska jest atrakcyjną lokalizacją dla inwestorów i operatorów logistycznych. Sprzyja temu dobre wykorzystanie korzystnego położenia – gęsta sieć dobrej jakości dróg, lotnisk i zyskujące na znaczeniu, w skali globalnej, porty morskie w Gdańsku, Gdyni i Świnoujściu.

Coraz więcej globalnych firm decyduje się na lokalizację swoich centrów dystrybucyjnych na Europę Środkowo-Wschodnią właśnie w Polsce. Argumentami są nie tylko koszty – choć wciąż niższe niż w Niemczech czy Francji – ale także stabilność polityczna i gospodarcza, dostępność wykwalifikowanej kadry oraz rozwinięta infrastruktura. W ostatnich latach wzrosło znaczenie polskich portów morskich jako bramy dla handlu z Azją i Europą Zachodnią. Inwestycje w infrastrukturę kolejową i drogową, choć wciąż niedokończone, poprawiają połączenia między portami a zapleczem lądowym.

Eksperci CBRE zwracają uwagę, że polski rynek magazynowy nie jest już postrzegany wyłącznie jako tańsza alternatywa dla Niemiec. Coraz częściej to tutaj lokowane są strategiczne centra logistyczne obsługujące cały region Europy Środkowo-Wschodniej. Rosnąca dywersyfikacja najemców, stabilizacja podaży i koncentracja na jakości to sygnały, że sektor ten osiągnął dojrzałość, która pozwala mu konkurować z najbardziej rozwiniętymi rynkami w Europie.

Słowacki bank łączy siły z polskim fintechem

Opracowano na podstawie: raportu CBRE Poland Real Estate Market Outlook, wypowiedzi Michała Śniadały, dyrektora działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w CBRE oraz danych dotyczących rynku magazynowego w Polsce.