Sześć obniżek stóp procentowych, rosnąca zdolność kredytowa i rekordowa oferta na rynku pierwotnym sprawiają, że to kupujący dyktują dziś warunki deweloperom.
- Rok 2026 w polskim mieszkalnictwie jest rynkiem kupującego – podaż mieszkań przewyższa bieżący popyt.
- Liczba mieszkań w budowie spadła o około 15% w 2025 roku, co pokazuje świadomą strategię deweloperów ograniczania nowych inwestycji.
- Sześć obniżek stóp procentowych w 2025 roku zwiększyło zdolność kredytową gospodarstw domowych, przywracając popyt konsumpcyjny.
- Inwestorzy indywidualni i instytucjonalni pozostają na uboczu z powodu niskiej rentowności najmu i niepewności regulacyjnej.
- Długoterminowe czynniki kosztowe i demograficzne sugerują, że przewaga kupujących jest tymczasowa, a ceny mieszkań wkrótce mogą rosnąć.
Jedenastego lutego 2026 roku ekonomiści największego polskiego banku, PKO Banku Polskiego, opublikowali obszerny raport poświęcony aktualnej kondycji oraz perspektywom rynku mieszkaniowego w Polsce, a jego wnioski, oparte na szczegółowej analizie danych makroekonomicznych, demograficznych i regulacyjnych, w sposób jednoznaczny i niepozostawiający złudzeń przesuwają akcent z dotychczasowego, wieloletniego rynku sprzedającego, na którym to deweloperzy dyktowali ceny i warunki transakcji, w kierunku rynku, na którym inicjatywę przejmuje strona popytowa. Analitycy banku wprost formułują tezę, że rok 2026 będzie w polskim mieszkalnictwie przede wszystkim rynkiem kupującego, a fundamentalną przesłanką dla tej diagnozy jest utrzymująca się na historycznie wysokim poziomie podaż mieszkań gotowych do odbioru oraz będących w trakcie realizacji, która daje nabywcom niespotykaną dotąd w cyklu koniunkturalnym siłę negocjacyjną i możliwość realnego wpływania na ostateczną cenę transakcyjną, a nie tylko biernego akceptowania stawek narzuconych przez deweloperskie cenniki.
Kluczowym argumentem przemawiającym za trwałością i długofalowością opisywanego zjawiska jest skala i dynamika spadku liczby mieszkań znajdujących się w budowie, którą ekonomiści PKO BP poddali precyzyjnemu pomiarowi i skwantyfikowaniu. Jak wynika z przytoczonych w raporcie wyliczeń, w czwartym kwartale 2025 roku w całej Polsce w budowie pozostawało około 228 tysięcy lokali mieszkalnych, podczas gdy w analogicznym okresie roku poprzedniego, czyli w czwartym kwartale 2024 roku, liczba ta wynosiła jeszcze 267 tysięcy mieszkań. Oznacza to spadek o blisko 15 procent w ujęciu rok do roku, a co więcej, trend ten, jak przekonują autorzy opracowania, nie jest ani przypadkowy, ani krótkotrwały, lecz wynika ze świadomej, racjonalnej ekonomicznie strategii deweloperów, którzy w obliczu rosnących kosztów produkcji, niepewności regulacyjnej oraz sygnalizowanego od kilku lat spowolnienia popytu kredytowego, zdecydowali się na ograniczenie uruchomień nowych inwestycji, aby nie dopuścić do jeszcze większego, destabilizującego ich płynność rozziewu między podażą a faktycznym popytem zgłaszanym przez gospodarstwa domowe.
Stopy w dół, zdolność w górę. Kredytobiorca wraca na rynek
Nie byłoby jednak mowy o jakimkolwiek ożywieniu popytu na mieszkania, nawet pomimo imponującej podaży i spadających cen transakcyjnych, gdyby nie radykalna zmiana polityki pieniężnej Narodowego Banku Polskiego, która dokonała się w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy i która, zdaniem ekonomistów PKO BP, stanowi drugi, absolutnie fundamentalny filar obecnej, optymistycznej z perspektywy kupujących koniunktury. W okresie od maja do grudnia 2025 roku Rada Polityki Pieniężnej, realizując konsekwentny cykl luzowania polityki pieniężnej, obniżyła stopę referencyjną NBP aż sześciokrotnie, co w sposób bezpośredni i natychmiastowy przełożyło się na spadek oprocentowania kredytów hipotecznych, a w konsekwencji na istotny wzrost zdolności kredytowej przeciętnego gospodarstwa domowego.
Analitycy PKO BP podkreślają przy tym, że na horyzoncie rysują się kolejne, co najmniej dwie lub trzy obniżki stóp procentowych w ciągu 2026 roku, co będzie dodatkowo stymulować popyt i stopniowo, acz systematycznie, przywracać na rynek tych potencjalnych nabywców, którzy w latach wysokiej inflacji i szalejących kosztów obsługi długu zostali z rynku kredytowego całkowicie wykluczeni. Istotne jest jednak zastrzeżenie, które ekonomiści PKO BP formułują z całą stanowczością: ożywienie, jakie obserwujemy od drugiej połowy 2025 roku, ma charakter wybitnie konsumpcyjny, a nie inwestycyjny. Klienci banków, którzy dziś decydują się na zaciągnięcie zobowiązania hipotecznego, czynią to przede wszystkim po to, aby zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe, kupując lokal, w którym sami zamieszkają, a nie po to, aby ulokować kapitał w oczekiwaniu na wzrost wartości nieruchomości lub generowanie przychodów z najmu.
Inwestorzy siedzą na walizkach. Najem przestał się opłacać
Ta druga kategoria nabywców, czyli zarówno inwestorzy instytucjonalni, jak i zamożni inwestorzy indywidualni dysponujący wolnymi środkami finansowymi, jak dotąd pozostaje bowiem w głębokiej defensywie i nie wykazuje żadnych oznak powrotu na rynek w skali, która mogłaby wpłynąć na kształtowanie się cen w segmentach popularnych i średnich. Ekonomiści PKO BP wskazują na trzy główne czynniki, które skutecznie zniechęcają kapitał inwestycyjny do angażowania się w nieruchomości mieszkaniowe i które, w ich ocenie, nie ulegną istotnej zmianie w perspektywie całego 2026 roku.
Po pierwsze, rentowność najmu długoterminowego, liczona jako stosunek rocznych przychodów z czynszu do ceny zakupu lokalu, spadła w ostatnich dwóch latach do poziomów uznawanych przez profesjonalnych inwestorów za nieakceptowalnie niskie, szczególnie w zestawieniu z ryzykiem regulacyjnym, kosztami obsługi i utrzymania nieruchomości oraz alternatywnymi kosztami kapitału. Po drugie, narastająca od kilku lat niepewność regulacyjna związana z rynkiem wynajmu krótkoterminowego, który jest systematycznie zwalczany przez samorządy dużych miast, ustawodawcę oraz organizacje branżowe zrzeszające hotelarzy, sprawia, że inwestorzy nie są w stanie w sposób wiarygodny prognozować przyszłych strumieni dochodów z tego typu działalności.
Po trzecie wreszcie, w przestrzeni publicznej regularnie pojawiają się inicjatywy legislacyjne oraz postulaty polityczne dotyczące opodatkowania kolejnych mieszkań w posiadaniu jednego właściciela, a także, co budzi szczególnie silne emocje i kontrowersje, dotyczące wprowadzenia w Polsce powszechnego podatku katastralnego od wartości nieruchomości. Żadna z tych inicjatyw nie została dotychczas przekształcona w obowiązujące przepisy prawa, jednak samo ich istnienie i cykliczne powracanie do debaty publicznej skutecznie mrozi aktywność inwestycyjną i odsuwa w czasie decyzje zakupowe podejmowane przez kapitał.
Mniej budów to mniej mieszkań. Deweloperzy grają na zwłokę
Paradoks obecnej sytuacji rynkowej polega jednak na tym, że pozycja kupującego, którą ekonomiści PKO BP tak wyraziście opisują w swoim raporcie, nie jest wcale sytuacją docelową, stabilną i długotrwałą, lecz raczej swego rodzaju oknem czasowym, które może się zamknąć szybciej, niż spodziewają się tego nabywcy zwlekający z decyzją zakupową w oczekiwaniu na jeszcze głębsze przeceny. Deweloperzy, jak wynika z analiz PKO BP, doskonale zdają sobie sprawę z pogarszającej się relacji między kosztami produkcji a cenami sprzedaży, która wprost przekłada się na spadek marż i rentowności, i podejmują racjonalne decyzje dostosowawcze, których celem jest nie tyle maksymalizacja wolumenu sprzedaży, ile obrona rentowności i stabilizacji przepływów pieniężnych w dłuższym horyzoncie czasowym.
Tym racjonalnym, z perspektywy przedsiębiorców, działaniem jest właśnie wspomniane już ograniczanie liczby nowo rozpoczynanych inwestycji, które ekonomiści PKO BP jednoznacznie identyfikują jako świadomą strategię, a nie przypadkowy skutek zatorów administracyjnych, problemów z dostępnością gruntów czy wydłużających się procedur pozyskiwania pozwoleń na budowę. Skutkiem tej strategii będzie, w perspektywie najbliższych dwunastu do dwudziestu czterech miesięcy, ograniczenie przyszłej produkcji mieszkań o około 15 do 20 procent w stosunku do poziomów notowanych w szczycie poprzedniego cyklu inwestycyjnego. Innymi słowy, mieszkania, które dziś czekają na kupujących w stanie deweloperskim lub wkrótce do tego stanu dojdą, są w znacznej mierze mieszkaniami, których pozwolenia na budowę uzyskano i których budowę rozpoczęto jeszcze w latach 2024 i 2025. Gdy ta pula ulegnie wyczerpaniu, a nowe inwestycje nie będą uruchamiane w tempie pozwalającym na jej odtworzenie, rynek nieuchronnie wejdzie w fazę strukturalnego niedoboru podaży, która tradycyjnie jest fazą wzrostu cen i odzyskiwania przez deweloperów inicjatywy cenowej.
Beton versus demografia. Gdzie opłaca się kupować, a gdzie lepiej nie ryzykować?
Ostatni, ale absolutnie nie mniej istotny, blok analityczny raportu PKO BP poświęcony został zjawisku, o którym w dyskusji o rynku mieszkaniowym mówi się w Polsce stosunkowo mało, a które w perspektywie długoterminowej może okazać się czynnikiem daleko silniej wpływającym na ceny i płynność obrotu niż przejściowe wahania stóp procentowych czy dostępność kredytu. Mowa o demografii, a ściślej rzecz ujmując, o systematycznie pogłębiającym się terytorialnym zróżnicowaniu procesów demograficznych, które z obszarów metropolitarnych czynią wciąż atrakcyjne, choć już bardzo drogie rynki zbytu, z mniejszych zaś miast i obszarów peryferyjnych czynią pułapki inwestycyjne o pogarszających się perspektywach demograficznych, uciekającej bazie klientów i płyciźnie rynku wtórnego.
Ekonomiści PKO BP wskazują, że dla inwestorów, zarówno instytucjonalnych, jak i indywidualnych, koniecznością staje się większa ostrożność przy podejmowaniu decyzji lokalizacyjnych, szczególnie w mniejszych ośrodkach miejskich, które nie posiadają wystarczająco silnych i zdywersyfikowanych rynków pracy, tracą mieszkańców w procesie migracji wewnętrznych i zagranicznych, a także borykają się z niekorzystnymi trendami naturalnymi, czyli ujemnym przyrostem naturalnym i starzeniem się zasobów mieszkaniowych. Lokalizacje w dużych aglomeracjach, a także w ich bezpośrednim, dobrze skomunikowanym otoczeniu, pozostaną w najbliższych latach atrakcyjne i będą generować stabilny, przewidywalny popyt, w tym również popyt restytucyjny, czyli popyt związany z koniecznością wymiany zdekapitalizowanych, często wręcz substandardowych zasobów mieszkaniowych z wielkiej płyty i wczesnych lat transformacji na nowe, spełniające współczesne standardy techniczne i użytkowe lokale.
Zielone obligacje i schrony. Koszty, które wrócą w cenach mieszkań
Wszystkie powyższe uwarunkowania rynkowe, makroekonomiczne i demograficzne nakładają się dodatkowo na czynnik regulacyjny, który w raporcie PKO BP został wyraźnie wyodrębniony i poddany osobnej, szczegółowej analizie ze względu na swoją wagę i potencjalnie dramatyczne skutki cenowe. Chodzi mianowicie o trzy równoległe, acz spójne kierunkowo procesy legislacyjne i normotwórcze, których efektem będzie w najbliższych latach radykalne podniesienie kosztów budowy nowych mieszkań, a w konsekwencji także ich cen sprzedaży, niezależnie od bieżącej koniunktury i relacji popytowo-podażowych.
Pierwszym z tych procesów jest wdrażanie nowych warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, których kolejne nowelizacje systematycznie podnoszą standard energetyczny nowego budownictwa, wymuszając stosowanie droższych materiałów izolacyjnych, bardziej zaawansowanych technologicznie systemów grzewczych i wentylacyjnych oraz odnawialnych źródeł energii. Drugim procesem jest implementacja tak zwanej ustawy schronowej, nakładającej na inwestorów obowiązek projektowania i wykonywania w nowo wznoszonych budynkach mieszkalnych i użyteczności publicznej budowli ochronnych, czyli schronów i ukryć dla ludności, których koszt budowy szacowany jest przez ekspertów budowlanych na kilkaset złotych za metr kwadratowy powierzchni użytkowej. Trzecim wreszcie, najdalej idącym w swoich konsekwencjach, jest dostosowanie polskiego rynku nieruchomości do wymogów unijnej dyrektywy budynkowej, która zakłada stopniowe, ale nieuchronne dążenie do zerowego bilansu energetycznego nowych budynków, a w perspektywie kilkunastu lat także do głębokiej termomodernizacji i poprawy efektywności energetycznej istniejących już zasobów.
Wszystkie te trzy procesy, jak wynika z raportu PKO BP, będą tworzyć trwałą, silną i trudną do neutralizacji presję kosztową na wzrost cen nowych mieszkań, presję, której ani deweloperzy, ani tym bardziej kupujący nie będą w stanie w dłuższej perspektywie zniwelować poprzez negocjacje cenowe, cięcia marż czy optymalizację procesów budowlanych. Rok 2026 jest zatem rynkiem kupującego, ale jest to rynek kupującego na kredyt czasu, który płynnie, acz nieuchronnie, przesuwa się w kierunku nowej równowagi, na której ceny mieszkań, determinowane kosztami produkcji, a nie chwilową koniunkturą, będą istotnie wyższe niż te, do których zdążyliśmy się przyzwyczaić w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy.
Fot. Unsplash.