W październiku na siedmiu największych rynkach w Polsce sprzedano 4 tys. mieszkań deweloperskich, o 27 proc. więcej niż rok wcześniej – wynika z raportu Otodom. Choć sprzedaż była niższa niż we wrześniu, utrzymuje się trend stopniowego wzrostu zainteresowania zakupem mieszkań, wspierany przez rosnącą zdolność kredytową i stabilizację cen.

• W październiku sprzedano 4 tys. mieszkań deweloperskich, o 27 proc. więcej niż w analogicznym miesiącu 2024 r.
• W porównaniu ze wrześniem sprzedaż spadła o 9 proc., a liczba nowo wprowadzonych mieszkań zmniejszyła się o 1 proc.
• Łączna oferta na siedmiu największych rynkach wynosi 62,1 tys. mieszkań, a z rezerwacjami ponad 68,5 tys.
• Ceny pozostały stabilne – w Warszawie średnio 17,4 tys. zł/mkw, w Trójmieście 17,3 tys. zł, w Krakowie 16,5 tys. zł. Najtańsza była Łódź – 11,2 tys. zł/mkw.
• Eksperci Otodom wskazują, że kolejne obniżki stóp procentowych mogą mieć coraz mniejszy wpływ na sprzedaż, gdyż efekt zaskoczenia został już osłabiony.

Według wstępnych danych zaprezentowanych w raporcie Otodom, w październiku 2025 r. na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce sprzedano około 4 tys. mieszkań deweloperskich. To wynik o 27 proc. wyższy niż w analogicznym miesiącu ubiegłego roku, co wskazuje na utrzymujący się wysoki popyt na nowe lokale, mimo wyraźnego spowolnienia względem września, który – jak podkreślają analitycy – był „wyjątkowo dobry sprzedażowo” na tle wcześniejszych miesięcy.

Obecnie w ofercie deweloperów w tych miastach znajduje się łącznie 62,1 tys. mieszkań, co oznacza stabilizację podaży po wcześniejszych miesiącach ograniczonej dostępności. Eksperci Otodom zwracają uwagę, że choć popyt nieco wyhamował po zakończeniu rządowego programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, rynek wciąż utrzymuje relatywnie dobre tempo sprzedaży. Wpływ na to ma m.in. rosnąca liczba inwestycji wprowadzanych ponownie do sprzedaży oraz większa aktywność kupujących z segmentu gotówkowego.

– Pierwszy raz w tym roku dane z monitoringu rynku mieszkaniowego negatywnie zweryfikowały tezę, że obniżka stóp procentowych wywołuje skokowy wzrost liczby sprzedanych mieszkań w stosunku do poprzedniego miesiąca. Warto jednak zauważyć, że również pierwszy raz w tym roku mieliśmy do czynienia z obniżkami następującymi miesiąc po miesiącu i październikowa decyzja RPP wpisywała się w rozpoznany już przez rynek cykl obniżek. Zatem efekt zaskoczenia, który po poprzednich obniżkach pobudzał potencjalnych nabywców do finalizowania zakupu mieszkania, nie miał już tak dużej siły oddziaływania – wskazała cytowana w publikacji Katarzyna Kuniewicz z Otodom.

Coraz więcej osób decyduje się na zakup

Październikowe dane dotyczące rynku mieszkaniowego w Polsce potwierdzają, że utrzymuje się trend stopniowego ożywienia wśród kupujących. Jak podkreślają analitycy, coraz więcej osób decyduje się na finalizację zakupu nieruchomości. Wynika to głównie z rosnącej zdolności kredytowej Polaków oraz stabilizacji cen, które w ostatnich miesiącach przestały rosnąć w tak szybkim tempie jak w pierwszej połowie roku.

Z opracowania wynika jednak, że po stronie podaży widać lekkie wyhamowanie. W październiku deweloperzy wprowadzili do sprzedaży o około 1 proc. mniej mieszkań niż we wrześniu. W praktyce oznacza to kilkadziesiąt nowych lokali mniej na największych rynkach. Spadek widoczny jest także po stronie popytu — liczba zawartych umów i rezerwacji spadła o 9 proc. w porównaniu z miesiącem wcześniejszym. W efekcie przewaga popytu nad podażą, obserwowana w ostatnich miesiącach, zaczyna się nieco zmniejszać.

Na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych w kraju — w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi i Katowicach — dostępnych jest obecnie około 62,1 tys. mieszkań. Jeśli doliczyć lokale zarezerwowane przez kupujących, liczba ta przekracza 68,5 tys. To pokazuje, że rynek pozostaje stosunkowo zrównoważony, a deweloperzy starają się dostosowywać tempo nowych inwestycji do realnego popytu.

Warszawa z jednymi z najwyższych cen

Według najnowszych danych serwisu Otodom, w październiku 2025 roku na rynku mieszkaniowym w największych polskich miastach odnotowano niewielkie korekty cen. W większości lokalizacji zmiany nie przekroczyły 2 proc. względem września, co wskazuje na chwilowe wyhamowanie dynamicznych wzrostów, które obserwowano w poprzednich kwartałach.

Najwyższe ceny tradycyjnie utrzymała Warszawa, gdzie średnia stawka za metr kwadratowy nowego mieszkania wyniosła 17,4 tys. zł. Stolica niezmiennie pozostaje liderem zestawienia, a ceny w niej są wyznacznikiem trendów dla innych ośrodków. Tuż za nią uplasowało się Trójmiasto ze średnią 17,3 tys. zł/mkw., a trzecie miejsce zajął Kraków – 16,5 tys. zł/mkw.

W pozostałych dużych miastach ceny są wyraźnie niższe, choć wciąż utrzymują się na historycznie wysokich poziomach. We Wrocławiu za metr kwadratowy nowego mieszkania deweloperskiego trzeba było zapłacić średnio 14,4 tys. zł, w Poznaniu – 13,5 tys. zł, a w Katowicach – 12,7 tys. zł. Najbardziej przystępna cenowo pozostaje Łódź, gdzie średnia cena wynosiła 11,2 tys. zł/mkw., co czyni ją jednym z ostatnich dużych rynków, gdzie można jeszcze znaleźć mieszkania w relatywnie „rozsądnych” cenach.

Autorzy analizy zwrócili jednak uwagę, że mimo braku gwałtownych spadków, po stronie deweloperów coraz wyraźniej widać ostrożność i niepewność. Powodem są m.in. rosnące koszty finansowania inwestycji, trudniej dostępne kredyty hipoteczne oraz wciąż niepewna sytuacja makroekonomiczna. Deweloperzy ostrożniej planują nowe projekty i starają się elastycznie reagować na zmieniający się popyt.

– Listopadowa decyzja RPP z pewnością wzmocni dotychczasowe tendencje po stronie sprzedaży, jednak siła jej oddziaływania na rynek będzie z pewnością mniejsza niż obniżek z maja i lipca. Efekt zaskoczenia, który towarzyszył tym pierwszym obniżkom oraz przekonanie, że więcej obniżek w tym roku nie będzie, były impulsem do zakończenia poszukiwań i sfinalizowania transakcji przez wielu kupujących. Obecne obniżki, w szczególności te trzy ostatnie następujące miesiąc po miesiącu, mogą wywołać po stronie popytowej odwrotny skutek – wstrzymanie się zainteresowanych z zakupem mieszkania do czasu ustabilizowania się warunków kredytowych – wskazała Katarzyna Kuniewicz.

Źródło: Otodom