Rynek mieszkaniowy w Polsce wyraźnie przyspiesza – rośnie liczba zapytań kredytowych i popyt na mieszkania, a ograniczona podaż i nadchodzące zmiany w planowaniu przestrzennym mogą napędzić dalszy wzrost cen, wynika z raportu Cushman & Wakefield.

• We wrześniu 2025 roku liczba wniosków hipotecznych wzrosła o ponad 42 proc. rok do roku, co przełożyło się na najwyższy poziom od ponad dwóch lat.
• Ceny mieszkań na rynku pierwotnym pozostają stabilne, ale systematycznie rosną w Gdańsku, Poznaniu i Łodzi.
• Liczba rozpoczętych budów spadła o 14 proc., a pozwoleń na budowę o 23 proc., mimo że podaż nowych mieszkań utrzymuje się na poziomie ok. 62 tys. lokali.
• Segment najmu instytucjonalnego PRS dynamicznie rośnie – jego zasób przekroczył 23 tys. mieszkań, a w trzecim kwartale odnotowano największą transakcję w historii tego rynku w Polsce.
• Rosnący popyt na kredyty hipoteczne oraz rozwój rynku najmu instytucjonalnego wzmacniają stabilność rynku mieszkaniowego i bezpieczeństwo najemców.

Raport firmy Cushman & Wakefield wskazuje, że ożywienie popytu na rynku mieszkaniowym w Polsce w III kwartale 2025 r. jest ściśle powiązane z poprawą warunków makroekonomicznych, w tym przyspieszeniem wzrostu PKB oraz poziomu inflacji w kierunku celu Narodowego Banku Polskiego.

We wrześniu br. wartość zapytań kredytowych wzrosła o ponad 42 proc. w ujęciu rocznym, co przekłada się na większą liczbę transakcji finansowanych kredytem hipotecznym. Łącznie złożono niemal 40 tys. wniosków hipotecznych – najwyższą liczbę od ponad dwóch lat.

Analitycy podkreślają, że ceny mieszkań na rynku pierwotnym w skali kwartalnej pozostają stabilne, choć w miastach takich jak Gdańsk, Poznań i Łódź obserwuje się systematyczne podwyżki. Rosnący popyt przy ograniczonej podaży powoduje presję na dalszy wzrost cen, który może się nasilić w związku z planowaną reformą przepisów dotyczących planowania przestrzennego.

Deweloperzy rozpoczynają mniej inwestycji

Na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce podaż nowych lokali utrzymuje się na poziomie około 62 tys., jednak deweloperzy rozpoczynają mniej inwestycji. W pierwszych trzech kwartałach 2025 r. liczba rozpoczętych budów spadła o 14% rok do roku, a liczba wydanych pozwoleń na budowę zmniejszyła się o 23%. Mimo to nadal notuje się wysoką liczbę pozwoleń, co wynika z obaw inwestorów przed planowaną reformą przepisów planistycznych, która może ograniczyć dostępność gruntów i podnieść ich koszty po czerwcu 2026 r.

W segmencie najmu obserwuje się konsekwencję wcześniejszych dynamicznych wzrostów czynszów – w ciągu ostatnich pięciu lat w Polsce ceny najmu wzrosły o 61%, ponad trzykrotnie przekraczając średnią europejską. W ostatnich dwóch latach dynamika wzrostu cen uległa stabilizacji, podążając w przybliżeniu za inflacją. Najdroższym miastem pozostaje Warszawa, gdzie mediana czynszu za kawalerkę wynosi 2700 zł, a za mieszkanie trzypokojowe – 7000 zł.

Analiza Cushman & Wakefield wskazuje, że sektor najmu instytucjonalnego (PRS) jest jednym z najszybciej rozwijających się segmentów rynku mieszkaniowego w Polsce. Zasoby PRS przekroczyły 23 tys. lokali, a w trzecim kwartale 2025 r. doszło do największej transakcji w historii – sprzedaży 5322 mieszkań Resi4Rent na rzecz TAG Immobilien za około 565 mln euro. Po finalizacji tej transakcji TAG Immobilien będzie kontrolować 38% polskiego rynku PRS.

Stolica odpowiada za ok. 38 procent mieszkań

Warszawa odpowiada obecnie za 38 proc. funkcjonujących mieszkań instytucjonalnych, przy czym ponad połowa zasobu PRS jest już wynajęta.

Eksperci Cushman & Wakefield wskazują, że rozwój rynku najmu instytucjonalnego przyczynia się do stabilizacji całego rynku mieszkaniowego, zwiększa poczucie bezpieczeństwa wśród najemców oraz pozwala na większą dywersyfikację oferty. Jednocześnie wzrost popytu na kredyty hipoteczne, widoczny w danych BIK, podkreśla strategiczne znaczenie sektora mieszkaniowego dla polskiej gospodarki i stanowi pozytywny sygnał dla rynku nieruchomości.

Cushman & Wakefield to firma świadcząca usługi dla właścicieli i najemców nieruchomości komercyjnych, zatrudniająca około 52 tys. pracowników w około 400 biurach w 60 krajach na całym świecie.

Źródło: Cushman & Wakefield