Ponad połowa deweloperów spodziewa się wzrostu sprzedaży mieszkań w najbliższym czasie. To najlepszy wynik od 2023 roku, a odsetek pesymistów spadł do rekordowo niskiego poziomu 1,9 procent. Mimo optymizmu branża nie zamierza jednak windować cen – ponad 80 procent firm deklaruje, że nie zmieni cenników. Zdaniem ekspertów rynek wchodzi w fazę stabilnego wzrostu bez presji na gwałtowne podwyżki.
- Z najnowszego badania Tabelaofert.pl wynika, że 53,8% deweloperów oczekuje wzrostu sprzedaży mieszkań w najbliższych miesiącach – to najlepszy wynik od 2023 roku.
- Jednocześnie jedynie 1,9% firm prognozuje spadek sprzedaży, co oznacza rekordowo niski poziom pesymizmu wśród uczestników rynku mieszkaniowego.
- Mimo poprawy nastrojów sprzedażowych ponad 80% deweloperów deklaruje brak zmian w cennikach, co wskazuje na utrzymującą się stabilizację cen mieszkań.
- Wysoka podaż gotowych lokali oraz duża liczba mieszkań pozostających w budowie ograniczają presję na podwyżki, mimo rosnącego popytu ze strony kupujących.
- Obniżki stóp procentowych przez Rada Polityki Pieniężnej w 2025 roku przełożyły się na wzrost zdolności kredytowej gospodarstw domowych i stopniowe ożywienie popytu.
Najnowszy odczyt Indeksu Nastrojów Deweloperów, przygotowany przez Tabelaofert.pl, przyniósł jeden z najmocniejszych sygnałów popytowych od wielu miesięcy. Indeks Zmiany Tempa Sprzedaży mieszkań wzrósł w styczniu do poziomu 0,52, co oznacza wyraźną przewagę oczekiwań wzrostu nad prognozami spadków.
Z badania wynika, że 53,8 procent deweloperów spodziewa się wzrostu sprzedaży mieszkań. To najlepszy odczyt od 2023 roku. Jednocześnie jedynie 1,9 procent firm prognozuje spadek sprzedaży – to najniższy poziom pesymizmu w całym analizowanym okresie ostatnich lat.
Autorzy badania przypominają, że jeszcze w 2024 roku odsetek firm prognozujących pogorszenie koniunktury sięgał kilkunastu, a momentami nawet ponad 20 procent. Dziś scenariusz spowolnienia praktycznie przestał funkcjonować w rynkowych prognozach.
Różnica między optymistami i pesymistami wynosi aż plus 51,9 punktu procentowego. Tak silnej przewagi oczekiwań wzrostowych, co do sprzedaży, nie obserwowano od 2023 roku – podkreślili autorzy badania.
Ceny pod kontrolą. Ponad 80 procent firm bez zmian w cennikach
Mimo wyraźnej poprawy nastrojów sprzedażowych deweloperzy nie zmieniają istotnie swojej polityki cenowej. Indeks Zmiany Cen Mieszkań drugi miesiąc z rzędu utrzymuje się na poziomie 0,14 – najwyższym w całym 2025 roku i na początku 2026 roku, ale wciąż wskazującym na stabilizację.
Ponad 80 procent firm deklaruje brak zmian w cennikach. W opinii ekspertów obecny poziom stabilizacji cenowej plasuje się wśród najwyższych odczytów na horyzoncie ostatnich trzech lat.
Co istotne, poprawa sprzedaży nie wywołała presji na podwyżki cen. Popyt rośnie, ale deweloperzy zachowują cenową dyscyplinę – podkreślili autorzy.
Klienci wracają, ale bez paniki. Racjonalne decyzje na stabilnym rynku
Jacek Matuszko, dyrektor sprzedaży w RedNet24, komentując wyniki badania, zwrócił uwagę na zmianę zachowań nabywców. Klienci wrócili do aktywnego podejmowania decyzji, ale robią to w sposób racjonalny. Duża oferta mieszkań gotowych daje im komfort wyboru i możliwość spokojnego porównania propozycji, dlatego nie obserwujemy presji na gwałtowne zmiany cen – powiedział.
– Sprzedaż przyspiesza, ale nie ma tu elementu paniki zakupowej. Rynek funkcjonuje stabilnie – dodał Matuszko.
Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes Tabelaofert.pl, prognozuje, że w ciągu najbliższych miesięcy rynek będzie charakteryzował się dużą ofertą, coraz większą liczbą transakcji oraz stabilnymi cenami. To, jak ocenił, jest chyba najlepsze dla wszystkich – deweloperów oraz ich klientów.
Spadające stopy i rosnąca zdolność kredytowa
Poprawa nastrojów wśród deweloperów zbiega się w czasie z korzystnymi zmianami w otoczeniu makroekonomicznym. Od maja do grudnia 2025 roku Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe sześciokrotnie, co przełożyło się na wzrost zdolności kredytowej gospodarstw domowych.
Analitycy PKO BP w swoim raporcie z lutego 2026 roku wskazywali, że rynek mieszkaniowy wchodzi w fazę ożywienia popytowego, napędzanego głównie przez nabywców kupujących na własne potrzeby. Jednocześnie segment inwestycyjny pozostaje w uśpieniu ze względu na niską rentowność najmu i niepewność regulacyjną.
Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego, w 2025 roku oddano do użytkowania około 220 tysięcy mieszkań, co było wynikiem niższym od rekordowego 2024 roku, ale wciąż utrzymującym się na wysokim poziomie. Deweloperzy dysponują dziś znaczną ofertą gotowych lokali, co daje klientom komfort wyboru i ogranicza presję na wzrost cen.
Oferta mieszkań gotowych. Bufor stabilizujący ceny
Kluczowym czynnikiem stabilizującym ceny jest utrzymująca się wysoka podaż mieszkań gotowych do odbioru. W 2025 roku deweloperzy, w obawie przed spowolnieniem popytu, kontynuowali budowy rozpoczęte w latach wcześniejszych, co doprowadziło do powstania znaczącego bufora gotowych lokali.
W czwartym kwartale 2025 roku w budowie pozostawało około 228 tysięcy mieszkań, co – jak wskazywali analitycy PKO BP – oznacza spadek o 15 procent w porównaniu z analogicznym okresem 2024 roku, ale wciąż jest to poziom wysoki w ujęciu historycznym. Ta podaż daje nabywcom możliwość wyboru i negocjacji, co skutecznie powstrzymuje deweloperów przed podwyżkami cen, mimo rosnącego popytu.
Duże miasta w centrum uwagi
Z badania Tabelaofert.pl wynika, że ożywienie popytowe nie rozkłada się równomiernie na wszystkie rynki lokalne. Największe zainteresowanie mieszkaniami koncentruje się w największych aglomeracjach – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu, gdzie rynek pracy pozostaje silny, a demografia korzystniejsza niż w mniejszych ośrodkach.
W miastach średnich i małych, borykających się z odpływem ludności i słabszym rynkiem pracy, ożywienie jest mniej widoczne. Deweloperzy działający w tych lokalizacjach ostrożniej podchodzą do prognoz sprzedażowych i rzadziej decydują się na utrzymywanie wysokich cen.
Perspektywy na 2026 rok. Stabilny wzrost bez gwałtownych skoków
Eksperci zgodnie prognozują, że rok 2026 przyniesie kontynuację trendów obserwowanych na początku roku. Rosnąca sprzedaż, stabilne ceny i duża oferta mieszkań gotowych to kombinacja, która sprzyja zarówno kupującym, jak i sprzedającym.
Dla nabywców oznacza to możliwość spokojnego wyboru i negocjacji cen, bez obawy, że zwłoka w decyzji spowoduje gwałtowny wzrost kosztów. Dla deweloperów – przewidywalne warunki prowadzenia biznesu i stopniowy wzrost wolumenów sprzedaży bez konieczności konkurowania agresywną polityką cenową.
Robert Chojnacki z Tabelaofert.pl podsumowuje: w ciągu najbliższych miesięcy rynek będzie charakteryzował się dużą ofertą, coraz większą liczbą transakcji oraz stabilnymi cenami. Co jest chyba najlepsze dla wszystkich – deweloperów oraz ich klientów.
Fot. Unsplash.
Opracowano na podstawie: Indeksu Nastrojów Deweloperów Tabelaofert.pl za styczeń 2026 roku, raportu PKO BP o sytuacji na rynku mieszkaniowym oraz danych Głównego Urzędu Statystycznego dotyczących budownictwa mieszkaniowego w 2025 roku.